【中古屋議價】了解中古屋開價成交價,讓你買到合理房價!

中古屋議價 開價 成交價

購買中古屋的過程中,一定會遇到「議價」的階段,中古屋議價是一門很高深的學問,如何正確出價、喊價,相信每個購屋族都會想了解。本文將教你中古屋議價前,如何蒐集市場上中古屋開價成交價的資訊?以及中古屋議價時,應該注意什麼、心態上如何調整,才能議價成功,買到心中理想、合理房價。

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中古屋議價前:蒐集市場中古屋開價成交價行情

想知道中古屋議價空間,首先就要了解市場上中古屋成交價行情。房屋具有異質性 (每個房屋都是獨一無二),房屋坐落在不同區域,就會有不同的行情價格,有時即使位於同一條街、同一棟大樓,也會因為室內格局、樓層不同而使價格有所差異。

了解成交價行情

想了解中古屋的市價、成交價,可以參考以下 3 種資料:

一、內政部不動產交易實價查詢 (內政部實價登錄查詢)

依照現行法規的規定,每一筆不動產交易都要依法進行實價登錄,也就是將成交價申報給政府機關。透過內政部不動產交易實價查詢,可以查詢到每個區域的房屋成交價。若要直接依實價登錄的成交價作為議價的基準,建議下修 10%~15% 開始出價。

以下提供內政部不動產交易實價查詢系統使用教學:

輸入「縣市」、「鄉鎮市區」,並勾選「房地」、「建物」,若有大樓社區名稱,也可以在「社區名稱」的欄位輸入關鍵字,交易期間建議可以選最近 6 個月到 1 年

內政部不動產交易實價查詢–首頁

以上資料都輸入完成,接著按下「搜尋」,即可查詢到指定區域、交易時間內的房屋成交價格清單。

近一年內指定區域房屋成交價格清單

點選任一筆資料可以看到「歷次」、「明細」、「加入比較」和「同社區案例」。

點選「歷次」,可以看到該房屋的「交易明細」和「歷次移轉明細」。

交易明細
歷次移轉明細

點選「同社區案例」,可以查看該「社區均價」和「同社區案例清單」。

社區均價
同社區案例清單

點選「加入比較」,可將多筆房屋交易明細放入清單,在上面會自動算出比較清單內的房屋交易均價

比較清單

二、調閱土地建物登記謄本

每一間房屋都會有土地、建物登記謄本 (特殊案例、地上權住宅不討論),一般民眾可調閱第二類謄本,從銀行所設定的抵押權金額,從中判斷屋主購買此房屋時的成本價是多少。

有關土地建物登記謄本的種類,請看:二類謄本有地址就看得到,找屋主也不違反個資法

在謄本的「他項權利部」可看到銀行所設定的抵押權金額,通常抵押權金額除以 1.2 就是屋主向銀行貸款的金額。以下圖建物登記謄本的例子來看,銀行抵押權金額是 216 萬元,那麼屋主向銀行的貸款金額就是 216 萬 / 1.2 = 180 萬。因此,以貸款 8 成去推算,屋主購入此房屋的價格大概是 225 萬 。

建物登記謄本–他項權利部

目前調閱土地建物登記謄本的方法有以下 4 種:

  1. 地政事務所臨櫃申請

申請人須攜帶附照片之身分證明文件及申請標的資料 (建物門牌地址),至各地政事務所申請。

  1. 網路申請

用自然人憑證或工商憑證,至全國地政電子謄本系統申請。(目前不開放第三類謄本申請)

全國地政電子謄本系統申請系統
  1. 通信申請

檢附身分證明文件、填具謄本申請書,並貼足回郵之掛號信封及規費後,寄到轄區地政事務所 (依照房屋座落位置判定)。(目前不受理第一類及第三類謄本申請)

  1. 便利超商申請

用自然人憑證或工商憑證至 7-11、全家、萊爾富、OK 等4大超商申請。(僅提供第二類登記謄本申請)

台灣四大超商

這邊需特別注意,假如謄本上登記日期和出售日期很接近時,屋主是投資客的機率就很大,若是因為資金調度或避稅原因而急於拋售,就會有比較大議價空間。

更多關於投資客的房子的介紹,請看:投資客的房子可以買嗎?3個方法教你如何避免買到投資客的房子!

三、找銀行估價

大多數的不動產交易都會需要經過銀行貸款,因此,銀行放款專員對於房屋估價都有一定的概念。銀行放款專員除了會參考內政部實價登錄的資料外,也會參考自家銀行的資料庫,從中查看相似的房屋案件去進行房屋估價,一般建議會找 3 家銀行估價。

台灣各大銀行

這邊要提醒,在尚未確定要承作的案件,銀行方也僅能給予「初估」,也就是大概的行情價格,通常這個金額會較保守,也就是房價較低。

了解開價行情

除了了解成交價行情,也要了解市場上的開價行情如何。前述所提供的成交價查詢方法,所查到的資料都是屬於「歷史資料」,這些資料自然有其參考性,但是在某些房市較熱絡的地區,實價登錄的資訊算是「落後指標」,不一定能跟得上房價上漲的速度,所以,除了了解成交價外,尚需要了解市場上目前賣方的開價是多少,買方才能合理判斷「開價打幾折」。

一、查看各大房仲官網和其他房屋買賣平台

台灣幾個知名的房仲官網,例如:信義房屋永慶房屋和東森房屋等等,除此之外,網路上也有一些房屋交易平台也會提供一些不動產交易資訊,例如:591房屋交易網

台灣五大房仲品牌

有關房屋仲介的選擇,請看【信義、永慶、東森比較】PTT 及 Mobile01 網友分享 5 家房屋仲介評價特色

從房仲官網或售屋資訊平台中,找到相似房屋物件,例如:同社區、同屋型、同樓層、同坪數等等,接著再彙整出下面 3 大參考指標:

  1. 房屋總價區間

彙整相似房屋物件的每坪價格,再用目標房屋物件的坪數換算合理房屋總價。

2.比較不同房屋物件差異,找出合理出價

彙整並比較相似物件的差異,例如:所在樓層、每坪單價、有無車位、房屋座向和裝潢,從中綜合判斷如何合理的出價。

  1. 相似房屋銷售量

根據經濟學理論,市場上的價格是根據買賣雙方的供給量和需求量而有所變動。如果市場上相似的房屋待售屋件很多,表示市場上「供過於求」,此時買方的議價空間就會較大;若市場上相似的房屋待售屋件很少,表示市場「需求大於供給」,此時買方的議價空間就會較小。

當然,以上的理論並非是絕對的,這其中多少也和買賣雙方的「預期心理」、是否有「急買」或「急售」的因素有關。

二、和社區管理員聊天

社區管理員通常會對該社區的住戶有一定的了解,如果該社區有買賣交易,通常社區管理員都會有「內線情報」可以打聽,哪一戶的開價和成交價多少,管理員多少略有所聞,甚至有些管理員本身就充當「房仲」的角色。

圖片來源:pixabay

除了透過社區管理員,來打聽房屋交易行情外,也可以用來了解「未來的鄰居」,例如:住戶素質、背景、職業和管理費繳交情況等等,所謂「千金難買好鄰居」,「鄰居素質」是選擇中古屋的難得優點。另外,也能藉機詢問該社區的「自住和出租的比例」,通常自住戶較多的社區,社區品質會較好。

中古屋議價時:設定最底價且不盲目追價

設定最底價

蒐集完中古屋開價成交價的資訊後,接著就是設定自己的「底價」,一般來說,底價是依買方經濟負擔能力而定,常見的計算方式會用「房貸不超過薪資 1/3」作標準。另外,由於中古屋購入後尚需要再花一筆錢整修 (投資客已重新裝潢的中古屋除外),因此在設定底價時,裝潢、整修費也要納入考量。

舉例來說:單身的小美每個月薪水 3 萬元,那麼她每個月可以負擔的最高房貸金額約為 1 萬元,在貸款年限 30 年,年利率 2%,自備款 200 萬的條件下試算中古屋底價,試算結果小美可以買到的房屋金額:

467萬元 = 自備款200萬元 + 房貸金額267萬元

小美最適的底價為 467 萬元,若扣除裝潢預算 80 萬元,小美設定的底價應不到 400 萬。

信義房屋房訊知識購屋能力試算

這邊要特別提醒,這裡的「薪水」是指每月家庭薪資收入,如果不像小美是單身,那就要再加入家庭其他成員的收入才會算得準喔!

不盲目追價

有些買方遇到競爭對手,或是錯信房仲的謊言,以為只要不加價就會買不到房,就會盲目加價,結果反而是讓賣方和仲介賺得滿盆滿缽,結果自己卻面臨龐大的購屋貸款壓力。尤其當賣方發現你有買屋意願時,一定會用各種方法讓你付斡旋金或加價購買,買方在議價時一定要堅持自己的規則、堅守自己的底價,不要盲目加價。

圖片來源:dreamstime

因此,在議價時,心態的調整很重要,以下簡單說明中古屋議價心態 3 大原則:

一、保持平常心

買房是人生大事,有時也和緣分有關,「保持平常心」才能較理性去判斷,賣方和仲介的要求合不合理,同時也較不會受外在環境影響。

二、和氣生財

買賣雙方在議價時,買方其實不用急於穩居上風,有時先釋出善意跟對方聊聊多喜歡他的房子,有時反而能更加打動屋主、快速成交。

圖片來源:pixabay

三、進退得宜

有些賣方的開價完全不合行情,偏偏有時候「屋主價格很硬」,買賣雙方在中古屋議價空間上完全無交集,此時建議買方就要快速放下,另尋新物件,若與房子有緣,也許還有第二次談判機會。

買房議價迷思破解

投資客房子不能買?

投資客通常會低價收購一些屋況較差的中古屋進行翻修再出售,不少投資客因為利潤考量,並不會花太多錢處理壁癌、漏水等常見的問題。不過,這也不是絕對的,買投資客的房子有缺點,也有優點,如何斟酌全看買方的需求。

有關投資客的房子的分析介紹,請看:投資客的房子可以買嗎?3個方法教你如何避免買到投資客的房子!

圖片來源:pixabay

議價直接從 7 折開始殺?

「開價打幾折?」是許多人在買房議價時會詢問的問題,有些專家學者會建議,直接開價打 7~8 折開始議價,但這樣的作法在熱門的物件上是行不通的,畢竟,從賣方的角度來看,即使你不買,後面還有一大堆人排隊等著買。

在文章開頭也提過,「開價打幾折?」這個問題在中古屋議價並沒有一定的答案,如果在經過市場成交價調查後發現,賣方的開價已經很接近成交價,那麼,中古屋議價時用開價的 7 折來議價並不合理。但如果中古屋屋況較差,就可以用開價打 7 折來議價,因為屋況差的房子,競爭的買家通常也少,所以議價空間就會較大。

中古屋議價參考開價成交價行情,議價成功仍要有緣

本篇文章介紹了中古屋議價前如何蒐集開價成交價的的資訊,成交價方面,可以透過內政部實價登錄查詢、調閱土地建物登記謄本和找銀行估價了解;開價方面,可以透過各大房仲官網和其他房屋買賣平台,以及和社區管理員聊天得知。

另外,本文也列出議價時要注意的兩點:設定最底價且不盲目追價,並說明議價時買方在心態上,應該要保持平常心、和氣生財進退得宜這 3 大原則。

在筆者看來中古屋買賣,多少也有「緣分」的因素,中古屋議價時難免會遇到「屋主價格很硬」的情況,而買家多半都有最適合自己經濟負擔的房價,所以,若是賣方態度很硬,買方也未必要強求,有時放棄了先看上的物件,說不定之後找到的物件,房價會更適合自己呢!

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