中古屋議價技巧:PTT、Mobile01網友公開7個議價技巧!

中古屋議價 PTT mobile01

買房一定要殺價」已經成了台灣房市交易中必經的過程,有關中古屋議價技巧,在 PTTmobile01 上,網友都有不少心得分享。本篇文章將整理 PTT、mobile01 網友公開個議價技巧,以下就一起來看看吧!

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房價的組成

在學習中古屋議價技巧前,首先要了解房價主要可分為 3 大部分:

一、屋主的底價

二、屋主的開價

三、仲介費 (屋主自售的物件可能會沒有)

目前政府規定仲介合理的仲介費收取為:買方收取成交價上限 2%;賣方成交價上限 4%。

議價空間 = 屋主的開價 – (屋主的底價 + 仲介費)

議價率=議價空間

議價率指的是房屋開價和房屋成交價之間的落差比率,議價率公式如下:

議價率=(房屋開價-房屋成交價)÷ 房屋開價 100%

舉例來說,屋主開價 500 萬房子,而最後房屋成交價格是 400 萬,套用上述的議價率公式:(500-400)/500 = 20%,因此議價率就是 20%,等同於開價打 8 折。常見的議價率,也就是議價空間為 20%。

圖片來源:pixabay

議價率在房市參考價值有限,尤其中古屋的條件參差不齊,不一定能適用。一般在準備議價時,買方會參照地區近半年至一年實價登錄均價,作為成交價的參考,再根據參考的成交價抓 10%~20% 左右,根據房市的熱絡程度判定價格要上修還是下修。

有關議價率的相關資訊,請參閱:議價率定義、計算公式是什麼?591議價率參考資料看這裡!

PTT 網友分享中古屋議價技巧

一名 PTT 網友在 home-sale 板上分享自己的買房心得,其中就提到幾個中古屋議價技巧。 PTT 網友分享自己看中 591 房屋交易網上,9 年的屋齡的透天厝開價 1,188 萬。

就上述的房屋物件的條件來看,中古屋議價能怎麼議呢?PTT 網友提供了 5 種議價技巧。

PTT 網友中古屋議價技巧一、從實價登錄看

PTT 網友分享,自己查詢了內政部實價登錄平台上的資訊,查詢到附近最近一年成交紀錄為 16 萬/坪,總價 930 萬,但是屋況、建坪和地坪與上述的透天厝物件有些差距,如果 PTT 網友所看中的物件能以 930 萬成交價,就算是賺到了!

內政部實價登錄平台

有關實價登錄查詢系統的使用,請看:【中古屋議價】了解中古屋開價成交價,讓你買到合理房價!

PTT 網友中古屋議價技巧二、從銀行鑑價來看

通常銀行鑑價會低於市價,所以中古屋議價後的成交價往往會高於銀行鑑價的10~20%。但銀行鑑價的結果,會影響之後的可貸金額。

例如:銀行鑑價的房屋價值是 930 萬,在貸款最高成數 8 成下,貸款金額僅有 744 萬,假設中古屋議價後的成交價為 1,023 萬 (930 萬*1.1 = 1023 萬),雖然成交價尚在合理的範圍,但由於成交價和銀行鑑價的金額有落差,因此自備款就要拿出 279 萬,接近 1.5 成。

有關銀行鑑價的介紹,請看:銀行鑑價懶人包:鑑價流程、需要多久時間?費用一次看

PTT 網友中古屋議價技巧三、依照屋齡給予不同出價

  1. 屋齡 3~5 年的中古屋:開價打 9 折向下談。
  2. 屋齡 5~10 年的中古屋:開價打 8 折向下談。
  3. 屋齡 15 年以上的中古屋:建坪和地坪分開算。

所以,按照 PTT 網友所看中的房屋物件,中古屋議價後的成交價為 950 萬 ( 1,188 萬*0.8 = 950萬),買家就算賺到!

有關建坪、地坪的介紹,請看:建坪、地坪、實際坪數差別是什麼?教你快速了解坪數怎麼算

PTT 網友中古屋議價技巧四、底價加 1 成再加仲介費 6%

中古屋的開價,通常是底價加上 1 成,再加上仲介費 6%,然後再根據計算出來的數字無條件進位湊整數,或是用 8 較為吉利的數字做結尾。

舉例來說:底價 1,000 萬的房子,開價就是 1,000 萬*1.1*1.06 = 1,166 萬,但是按照習慣,最後訂出來的開價可能是 1,188 萬 或 1,200 萬。因此,PTT 網友所看中的透天厝,中古屋議價後的合理成交價可能為 1,000萬。

如果是要用開價去推算中古屋議價空間有多少,可以用下列公式:

成交價 = 開價/1.1/1.06

PTT 網友中古屋議價技巧五:從房仲出價交叉比對

PTT 網友分享自己同時請兩個房仲出價的經驗,A 房仲說:屋主希望成交價為 1,130 萬,希望買方可以出價 1,050~1,100 萬,再另加 2% 仲介服務費,也就是 1,071~1,122 萬。B 房仲說:成交價最低為 1,050 萬,加上仲介費為 1,170 萬。

從中古屋議價技巧一到四,其實已經可以推斷出,PTT 網友所看中的透天厝,行情的價格應該是 1,000 萬左右,但是從中古屋議價技巧五可以發現,仲介喊的價格明顯比較高一些。而 PTT 網友在和 A、B 兩名仲介洽談時,出價 1,000 萬兩個房仲直接說沒機會,PTT 網友的判斷是:房仲覺得沒賺頭,所以不想談啦!因此,PTT 網友建議可以多找幾個房仲,若談不攏就換人。

Mobile01 網友分享中古屋議價技巧

在 Mobile01 也有不少網友分享中古屋議價技巧,以下整理介紹幾個 Mobile01 網友分享的中古屋議價技巧:

Mobile01 網友中古屋議價技巧一、參考新建案價格減去屋齡折舊

Mobile01 網友分享,可以用市場上同區域的新建案價格為基準,去推算中古屋的價值。

例如:附近新建案的行情價格是 1,000 萬,以使用年限 50 年來計算折舊,一年的折舊是 20 萬,如果一間中古屋的屋齡是 20 年,再加公告「地坪」現值 15 萬/坪,15 萬* 10 坪 = 150 萬,因此該中古屋的價值為:

1,000 萬 – 400 萬 + 150 萬 = 600萬

Mobile01 網友中古屋議價技巧二、依照屋況、修繕費用減價

許多中古屋有漏水、壁癌的問題,因此,Mobile01 網友分享,議價時可以用屋況所需的修繕費用進行議價。

例如:一間中古屋屋主開價 750 萬,假設經過計算,修地磚、換新門窗、整修璧癌和抓漏,總共需要約 20~30 萬元,買家新中的理想價格為 700 萬,此時買家可以給屋主兩個選擇:1. 成交價 730 萬,屋主將房屋所有問題整修到好。2. 成交價 710 萬,所有問題由買家自行處理。

圖片來源:信義房訊知識

中古屋應該如何出價

中古屋的出價方式,可遵循著「死守底價,大膽出價」的原則。

通常中古屋的開價和成交價之間會有 10%~20% 的議價空間,買方若看到符合需求的房子,可以大膽出價,只要死守自己的價格底線即可。畢竟買房是人生大事,在預算有限的情況下,若不能將錢正確花在符合價值的事物上,可是會變成冤大頭喔!

下表為中古屋出價的例子:

你的底價:1,000 萬

鎖定區域:新北市汐止

屋主開價:1,200 萬

實價登錄價格:900~1,200萬

出價方式:

屋主的價格很接近實價登錄價格,但是買方底價是 1,000 萬不可超過,因此可以從開價 8 折 960 萬開始出價,只要能談在 1,000 萬以下都算是理想價格。

中古屋議價概念圖

中古屋議價技巧多,但議價空間不一定

本文整理了 PTT、Mobile01 網友討論的 7 個中古屋議價技巧:

  1. 從實價登錄看
  2. 從銀行鑑價來看
  3. 依照屋齡給予不同出價
  4. 底價加 1 成再加仲介費 6%
  5. 從房仲出價交叉比對
  6. 參考新建案價格減去屋齡折舊
  7. 依照屋況、修繕費用減價

雖然坊間不少人會說「中古屋八折為合理的」,但是這個答案卻不一定適用每個中古屋。根據房仲業的調查,中古屋從開價到最終成交價,通常會有 10%~20% 的議價空間。

市場上的中古屋,屋況的好壞可視為議價空間大小的指標之一,屋況越差,可以議價的空間就越大。除此之外,中古屋議價空間也會因房屋座落地段而受影響,通常精華地段的房屋總價都偏高,能進入該區房市的買家不多,所以在議價時,也會有較高的彈性。

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