中古屋看房建議:PTT 告訴你屋齡幾年以上不要買、看房注意事項

近年房市價格上揚,購買中古屋成為不少人的選擇,但其實中古屋看房也有不少注意事項,其中屋齡是許多買房者最在意的點之一。本篇文章將簡單介紹中古屋的定義、中古屋屋齡建議,以及 PTT 網友分享中古屋幾年以上的不要買,給有需要的朋友參考。

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中古屋是什麼?

如果房屋經過一次以上轉手買賣興建完工後領取使用執照超過 3 年以上,或是有人曾經居住過都被定義算是中古屋。屋齡大多在 5~10 年之間,也有 10 年以上。

新成屋也可能被定義為中古屋

從上方定義來看,即使是剛蓋好的新成屋,也會被定義稱作是中古屋,不過目前大部分指的中古屋,還是代表二手、曾有人住過的舊房屋。

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中古屋看房注意事項

中古屋看房注意事項1、耐震結構、管線

若想購買中古屋,看房時首要關注房屋耐震結構與管線,因為屋齡高就會衍伸許多潛在的安全問題。

一般來說,建築結構從弱到強分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC),其中 RC、SC 與 SRC 的使用年限為 50 年,不過部分高齡二手屋是加強磚造房屋,使用年限僅約 35 年。

若想進一步了解耐震結構,可參考:耐震建築結構、設計原則與耐震係數介紹

另外屋齡高的中古屋也可能有水電管線老舊的問題,像是水管生鏽、卡垢,嚴重的話還可能造成漏水或是馬桶不通,這對之後生活都將有嚴重影響。

中古屋看房注意事項2、貸款成數

購買中古屋跟新成屋還有一個差別,就是銀行的貸款成數,屋齡較高的中古屋貸款成數較低,這表示民眾需要準備更多自備款,所以買中古屋前需評估自身經濟能力,避免買房後貸款不順利等原因導致違約。

房子屋齡超過 30年時,要特別注意銀行 2 個放貸的重點:

  1. 房貸貸款年限 + 貸款人年紀小於 75:如果貸款人年齡較大,可能會被要求較高的財力證明,有時會直接被拒貸。
  1. 貸款年限 + 屋齡小於 50:如果屋齡高,貸款年限就有可能被要求縮短。

依上述的這個原則來看:

  • 屋齡 25年的房子:貸款年限最長為 25年
  • 屋齡 30年的房子:貸款年限最長為 20年
  • 屋齡 40年的房子:貸款年限最長為 10年

若貸款年限縮短,每個月要繳納的房貸金額就會變多,對首購族或資金不寬裕的人來說,將是一大負擔,建議不要買。另外,屋齡 40年以上房子,因使用年限將屆滿,可貸款成數也較少,可能只有 5 成,雖然省了房價感覺可以買,但買起來一點都不輕鬆。

先前我們也有寫過中古屋自備款的介紹:中古屋自備款要幾成?自備款不足怎麼辦 PTT 網友告訴你,若需進一步了解貸款成數,可參考:中古屋 vs 新成屋 vs 預售屋都有優缺點,貸款成數都不同

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中古屋看房注意事項3、是否違建

中古屋看房的第 3 個注意事項,是確認房屋是否違建,因為目前中古屋多半較早建造,早期建築法規較寬鬆,多有頂樓加蓋或是陽台外推等違建。目前政府對於違建的處理,主要是以「建造時間」為依據,有些違建即報即拆,有些則是暫緩拆除。(違建定義與檢舉流程:由此去

以上是看房看中古屋的三大注意事項,若想進一步了解「買中古屋注意事項」,可參考:買中古屋注意事項,從管線到貸款 6 大重點

PTT 中古屋屋齡建議:20年以上不要買

許多網友也好奇,如果想買中古屋,屋齡幾年以上會建議不要買?PTT 網友建議屋齡 20 年以上的中古屋不要買,因為有以下缺點:

屋齡 20 年以上中古屋缺點

  1. 屋齡高,可居住的年限短
  2. 無法了解不存在的建商信譽及前屋主的真實使用狀況
  3. 屋齡高的房子缺乏專人管理,環境較髒亂、居住安全性低

這 4 點也能判斷,屋齡幾年以上不要買

除了 PTT 網友建議的 20 年,也可以從下面 4 點來判斷屋齡幾年以上不要買:

  1. 建築物建材耐用年數
  2. 房屋貸款條件
  3. 修繕費用
  4. 房子建造年份

為什麼上述 4 點可以判斷屋齡幾年以上不要買?因為通常屋齡屋齡越高(20 年以上)的房子,貸款期限就會比較難貸到 30 年,而且一般家用電線的使用期限是 20 年,再加上屋齡 23 年以上的房子通常耐震係數也較差,因此,在臺灣普遍會認為,20 年以上的房子不要買。

但屋齡高的房子真的不可以買嗎?其實,房子可不可以買,主要是要看這個房子建材、管理、維護和修繕的狀況如何。許多屋齡高的房子有區位上的優勢,且土地持分比例較高,在未來進行都市更新後,房價有機會會提升!

如果想進一步了解中古屋屋齡 25、30、40 年的房子會有哪些狀況,可以參考:屋齡幾年不要買?25、30、40年的房子可以買嗎?屋齡高要注意!

中古屋屋齡幾年以上的不要買:總結

如果買房想買中古屋,PTT 網友大多建議屋齡 20 年以上不要買,因為貸款期限會縮短,每月房貸還款金額將提高、耐震結構也可能較不完善、修繕費用也較高。若看房有看到中古屋,也可以留意下方看房注意事項:

  1. 耐震結構、管線:影響居住安全與修繕費用。
  2. 貸款成數:影響貸款負擔。
  3. 是否違建:影響房子是否會被拆除。

以上關於中古屋看房注意事項,以及中古屋屋齡幾年以上不要買的相關資訊,提供給大家參考。

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