屋齡幾年不要買?25、30、40年的房子可以買嗎?屋齡高要注意!

屋齡幾年不要買

近幾年房價居高不下,越來越多首購族會因預算受限而選擇中古屋,但是中古屋的屋況較複雜,其中「屋齡」是許多人在買房時會考慮的重點。中古屋屋齡幾年不要買?網路上許多網友認為,屋齡 20 年以上的房子就算屋齡高,不可以買。本篇文章將針對屋齡 25年、30年和 40年的房子可以買嗎?這個問題進行分析。

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屋齡 25年、30年和 40年的房子可以買嗎

依建築物建材耐用年數判斷

想要知道 25年、30年和 40年的房子可以買嗎?首先,要先知道房子的建材,不同的建材會有不同的耐用年數,從台北市地政局公布的「建築物耐用年數及每年折舊率表」可以看出,常見的房屋建材鋼骨 (SC)、鋼骨鋼筋混泥土 (SRC) 和鋼筋混泥土 (RC) 的耐用年數是 60年,加強磚造跟鋼鐵造是 52年,磚造跟石造是 46年。

有關不同建材可使用的耐用年數和每年折舊率,請參閱下表:

主體構造種類

耐用年數

每年折舊率 (%)

鋼骨造

60年

1.4

鋼骨鋼筋混凝土造

鋼筋混凝土造

60年

1.5

加強磚造

52年

1.8

鋼鐵造

52年

1.8

磚造

46年

2.1

石造

46年

2.1

木造

雜木除外

35年

2.8

雜木

30年

3.3

土磚混合造

30年

3.3

土造

18年

5.5

竹造

11年

9

資料來源:臺北市政府地政局

市面上大多數的房屋,是以鋼骨鋼筋混泥土 (SRC) 和鋼筋混泥土 (RC)為主建材,因此,由上表的資料可以推知,多數房屋的耐用年限為 60 年。

除了耐用年數外,尚需要留意房屋的耐震係數 (地震時地表加速度和重力加速度的比值),以及如果是連棟住宅,要注意房子是否有因鄰居房子的損壞而造成結構問題,如果有就不可以買。

有關耐震係數的介紹,請看:耐震建築結構、設計原則與耐震係數介紹

因此,從建築物建材上來看,除非是雜木造、土磚混合造、土造或竹造的房子,無論是 25年、30年,還是 40年的房子,基本上都在耐用年限內,只要沒有耐震係數過低和鄰損的問題,都還算是堪用的。需要注意的是,如果屋齡高,像是 30年和 40年的房子,使用年限可能僅剩 20~30 年,甚至更少,購買之後很快就會面臨換屋和房屋不易出售的問題。

圖片來源:新竹縣政府

依房屋貸款條件判斷

房子屋齡超過 30年時,要特別注意銀行 2 個放貸的重點:

  1. 房貸貸款年限 + 貸款人年紀小於 75

如果貸款人年齡較大,可能會被要求較高的財力證明,有時會直接被拒貸。

  1. 貸款年限 + 屋齡小於 50

如果屋齡高,貸款年限就有可能被要求縮短。

依上述的這個原則來看:

屋齡 25年的房子:貸款年限最長為 25年

屋齡 30年的房子:貸款年限最長為 20年

屋齡 40年的房子:貸款年限最長為 10年

若貸款年限縮短,每個月要繳納的房貸金額就會變多,對首購族或資金不寬裕的人來說,將是一大負擔,建議不要買。

另外,屋齡 40年以上房子,因使用年限將屆滿,可貸款成數也較少,可能只有 5 成,雖然省了房價感覺可以買,但買起來一點都不輕鬆。

從房屋貸款條件來看,假如你希望貸款年限能有 30 年,那麼中古屋 20 年以上的房子就不要買,所以,不管是屋齡 25年、30年或 40年的房子,都不可以買。

有關房貸試算,請看:央行確定升息半碼!房貸利率調升試算介紹

依修繕費用判斷

屋齡高的房子,幾乎都有管線需要更換、維修問題,例如:一般家用電線的耐用年限是 20年,屋齡超過 20年房子,就會需要重新更換電線路、屋齡 30年以上的房子電線線徑多為 1.6 mm,但現今法規的電線線徑標準為 2 mm 以上。

圖片來源:家茂裝潢@痞客邦

所以,買屋齡 25年、30年或 40年的房子,購屋總成本還要另外加上不少的修繕費用,對於預算吃緊的人來說,屋齡 20年以上的房子不要買較好。

從房子建造年份判斷

「921 大地震」後 (民國 88 年),內政部營建署調高「建築技術規則」的耐震係數,只要建商沒有偷工減料的情況,民國 88 年之後蓋的房子,通常更堅固、耐震能力佳。

以今年 (民國 111 年) 為基準來看,屋齡 25年、30年或 40年的房子,都是屬於「921 大地震」前所建造的房子,所以耐震係數通常不會太高,建議注重居住安全的人不要買這些屋齡高的房子。

買 25年、30年和 40年的房子的優點

一、房價較低,能省錢

二、管理費低,節省日常支出

三、公設比低,室內空間大

四、土地持分大,較保值 (房子會折舊,地價會上漲)

五、有機會都更換新房

買 25年、30年和 40年的房子的缺點

一、屋齡高,可居住的年限短

二、無法了解不存在的建商信譽及前屋主的真實使用狀況

三、屋齡高的房子缺乏專人管理,環境較髒亂、居住安全性低

屋齡高的房子貸款條件、安全性差,建議 20年以上不要買

關於「屋齡幾年不要買?」這個問題,其實可以從下面 4 點來判斷:

  • 建築物建材耐用年數
  • 房屋貸款條件
  • 修繕費用
  • 房子建造年份

通常 20年以上的房子貸款期限就會比較難貸到 30年,而且一般家用電線的使用期限是 20年,再來,屋齡 23 年以上的房子通常耐震係數也較差,因此,在臺灣普遍會認為,20年以上的房子不要買。

但屋齡高的房子真的不可以買嗎?其實,房子可不可以買,主要是要看這個房子建材、管理、維護和修繕的狀況如何。許多屋齡高的房子有區位上的優勢,且土地持分比例較高,在未來進行都市更新後,房價有機會會提升!

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