【中古屋VS新成屋】價差多少才合理?PTT網友討論價差多少值得買!

中古屋和新成屋怎麼選?是許多人會煩惱的問題。之所以會讓大家困擾不已,主因在於中古屋新成屋之間存在著「價差」。中古屋新成屋價差多少才合理?價差多少才會讓人考慮買中古屋而非新成屋?本篇文章將告訴你,在 PTT 網友們的眼中,中古屋若要值得買,中古屋和新成屋的價差差多少才算合理?

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中古屋新成屋價差:依區域特性可能價差小

中古屋和新成屋之間的價差並沒有一個定數,但通常中古屋的價格會低於新成屋。屋齡越高,房價會因為建物的折舊而減少,另外,依據區域的不同,中古屋新成屋之間的價差也會有所不同。

表一為 591 新建案統計,近一年全台各行政區大樓新建案與中古屋價差最小的前 15 的行政區。由表中可得知,中古屋和新成屋最小的價差約 2~6 萬元,而造就這些區域中古屋和新成屋價差小的因素,可以歸納成以下 4 點:

一、開發較早,現今少有新成屋 (台北萬華)

二、區域內豪宅交易多,新成屋和中古屋價差不明顯 (新北板橋、新店)

三、位於重劃區附近的房市熱區 (新北泰山;桃園大園、八德、蘆竹;台中太平)

四、鄰近交通、生活機能佳 (高雄前金)

從上述的分析來看,中古屋和新成屋可能會因為當地區域的新屋推案量、豪宅交易的多寡、房市交易是否熱絡,以及區域附近的交通和生活機能如何,而導致價差一坪不到 5 萬,以一間 30 坪的房子作試算,房價的總價差僅 150 萬。

表一、近一年全台各行政區大樓新建案與中古屋價差最小的前 15 的行政區

排名

縣市

區域

新建案平均成交單價

中古屋平均成交單價

中古屋新成屋價差

價差幅度

1

台北市

萬華

69.7

67

2.7

4%

2

新北市

板橋

56.5

54.1

2.4

4.4%

3

新北市

三重

52.5

50.2

2.3

4.6%

4

台中市

太平

27.1

25.8

1.3

5%

5

桃園市

大園

27.8

26.4

1.4

5.3%

6

新北市

新店

55.7

52.3

3.4

6.5%

7

新北市

汐止

40.2

37.5

2.7

7.2%

8

高雄市

前金

30.9

27.9

3

10.8%

9

高雄市

苓雅

29.9

27

2.9

10.7%

10

高雄市

新興

30.4

27.4

3

10.9%

11

新竹市

北區

29.5

26.4

3.1

11.7%

12

新北市

泰山

44.2

39.3

4.9

12.5%

13

桃園市

八德

27.7

24.3

3.4

14%

14

新竹市

東區

44.4

38.7

5.7

14.7%

15

桃園市

蘆竹

31.2

27

4.2

15.6%

註:新建案為近一年內591在線銷售的新屋;中古屋為屋齡 5~10 年的大樓

資料來源:591 新建案、實價登錄

桃園重劃區分布圖

PTT 網友發問:中古屋和新屋的價差要達到多少才會考慮?

PTT 網友發文詢問中古屋和新成屋價差多少才會考慮

一名網友在 PTT 板上發文,其表示自己近期有購屋需求,經過四處看屋後,該名 PTT 網友鎖定的區域內,新成屋的房價約 1350 萬,預售屋的房價約 1150 萬,屋齡 15 年的中古屋房價約 900 萬以內。該名 PTT 網友想了解 PTT 板上的大家,中古屋新成屋的之間的價差多少才會考慮買中古屋?

貼文發布後,PTT 網友們的回覆有:「條件相當下,以這個價位房子差到 250萬~450萬,我會買中古屋……」、「我應該會選預售屋,但重點是你要選新成屋現金夠不夠,除了頭期款還有很多費用。」、「中古屋貸款成數不會太高,銀行殘值不高。」、「絕對是預售屋!沒有預算壓力的話。」和「這個條件看起來不是台北,不是台北就選新古屋!台北同樣條件新屋跟老公寓差距更大。」等等。

從 PTT 網友的回覆看來,多數人都選擇購買預售屋,其原因主要是,相較於中古屋和新成屋,預售屋的房價可以分期繳納,且前期負擔比較輕。但假如中古屋的價差有 250 萬以上,且屋況和鄰里環境不錯的話,PTT 網友們覺得也是可以選擇的。

圖片來源:Pexels

以屋齡來推算中古屋和新成屋合理價差

屋齡不高的中古屋,是可以用屋齡來推算中古屋的合理房價。普遍市場上同時期的預售屋和成屋之間,屋齡每差一年,就有 2.5% 的價差,依此來推算中古屋房價可得下列公式:

參考的中古屋行情價-(要估價的中古屋齡-參考的中古屋屋齡) ╳ 2.5% 參考的中古屋行情價

舉例來說,假設 5 年中古屋行情每坪 40 萬,套用上面的公式計算一間屋齡 10 年的中古屋房價每坪應為:40 萬 - (10-5) ╳ 2.5% ╳ 40萬 = 35 萬

用此公式推算出新成屋的房價每坪應為:40 萬 - (0-5) ╳ 2.5% ╳ 40萬 = 45 萬

以 20 坪的房屋試算新成屋和屋齡 10 年中古屋的價差:(45-35) ╳ 20 = 200 萬

※ 具都更效益的 30~40 年中古屋,因另投資價值,不適合此公式!

圖片來源:實價登錄比價王

中古屋新成屋的價差無定數,合理與否視個人需求而定

從 591 新建案的統計資料可以看出,中古屋新成屋價差的數字並不是一個定數,會根據每個地區的鄰里環境、房市的熱絡程度和新舊建案的多寡而有所不同。從 PTT 網友們的討論可以看出,大部分的人會偏好購買預售屋,而如果要選擇屋齡 15 年以上中古屋,價差比新成屋便宜 250 萬以上的情況下, PTT 網友們才會考慮買。

原則上,中古屋的價格會比新成屋便宜,但是這之間的價差卻不一定,畢竟房價的影響因素很多,如果是豪宅定位或社區口碑較佳的中古屋建案,也是有價格比新成屋高的情況。許多人認為如果中古屋和新成屋的價差不大,選擇新成屋較好,事實上,新成屋和中古屋的選擇,重點還是要放在購屋者自身的條件和需求是什麼。

有些中古屋有區域位置和鄰里環境較佳的優勢,而新成屋除了硬體設備較新是肯定的,其他條件則有很多未知數。假如你理想中的房屋條件是:有和善的鄰居、便利的交通和便宜的房價,那麼中古屋就可能會是首選!

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