中古屋貸款年限:30年/40年的貸款利率、成數試算給你看

中古屋房貸年限試算

選擇買中古屋向銀行貸款,貸30年比較好?還是40年?已經試算過每月可還款的房貸支出,不同的貸款年限,會不會影響到銀行給的貸款利率?那麽,可以申請到的貸款額度有差別嗎?如何可以拿到比較高的貸款成數呢?甚至是全額貸款嗎?

首先,什麼是中古屋?通常屋齡在 3 年以上的房子,或是有人住過、經過一次以上轉手買賣的房屋都可以稱為中古屋。

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中古屋貸款年限決定條件

目前銀行對於中古屋貸款的年限有20年、30年、40年不等的方案。銀行對於貸款審查時所給予的年限,會依照中古屋的屋況、貸款者的條件來決定。考慮貸款的朋友,都可以先用銀行線上軟體試算房貸。

一般來說,銀行決定給予的中古屋貸款年限,通常是會看中古屋的屋齡,還有貸款人的年齡。

屋齡年限  永和區多中古公寓,加上在地人通常不願搬離,即使是年輕購屋族,接受老屋比率也較其他區域高。
圖片來源:信義房屋

中古屋貸款年限決定條件ㄧ:屋齡

當你跟銀行申請貸款,所取得的貸款年限,銀行是依照中古屋貸款年限加上中古屋的屋齡之後,必須小於 50,所決定的。

中古屋屋齡 銀行貸款年限 50 

比方說,大發買了一間 5 年的中古屋,那麼他向銀行申請貸款時,就有機會可以拿到 30年、40年甚至更長的貸款年限。不過,這不是唯一條件,所有情況還是依個案不同而定。

中古屋貸款年限決定條件二:貸款人、房屋持有人的年齡

另外就是貸款人與中古屋所有人的年齡了。貸款人年齡、持有人年齡再加上取得的貸款年限,三者總和,必須小於75,以免銀行暴露在無法還款的風險之中。

貸款人年齡 中古屋所有人年齡 貸款年限 75

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房貸利率高低 與房貸年限
圖片來源:信義房屋

中古屋貸款利率決定因素

一般來說,中古屋貸款利率的高低,還是要看房貸申請人的個人條件。目前銀行對於中古屋貸款的利率大約落在 2 % ~ 4 %左右不等。當然,如果你是用首購族的身份,那又可以拿到更低的利率了。

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決定銀行評定中古屋貸款利率的因素,大約有下列幾項:

ㄧ、申請貸款者的職業類別

收入穩定或是軍公教人員、醫師、律師等,每月有固定薪轉記錄的人,銀行才會認為是可以穩定還款的對象,這樣的人,比較有機會取得較低的利率。對於職業的差別,其實可以先用貸款銀行提供的軟體試算,或是請常往來的銀行人員幫你試算喔。

二、申請貸款者的銀行聯徵紀錄

通常銀行在審查貸款前,都會調閱申請貸款者的個人聯徵紀錄,做一次信用明細申請的調查。如果申請貸款者在短期間類有很多次的調閱紀錄,這樣可能會被銀行認為其他銀行拒絕過,或是有信用上的疑慮,這樣一來自然會被銀行認為申請貸款者的條件不理想,貸款利息可能比較高。

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圖片來源:信義房屋

三、與銀行往來紀錄

銀行比較偏好申請貸款者過去有過貸款還款記錄、穩定使用信用卡並且還款記錄規律的人。這樣的人被銀行視為支出與收入都較為可靠,相對的信用分數也會比較高,有機會談到比較低的貸款利率。

以下列舉幾家大銀行的中古屋房貸利率,各銀行的資料每個月都不太一樣,有時候不同的分行也會有不同的利率,貸款試算的結果都不太樣,最好是找自己常往來的銀行,比較容易談到好的利率喔。

銀行名稱 房貸方案 最低利率 貸款期間
第一銀行 購屋貸款 1.560 % 20 ~ 30 年
兆豐銀行 優利方案 1.610 % 20 ~ 30 年
國泰世華銀行 A+尊榮方案 1.650 % 30 年
玉山銀行 指數型房貸 1.360 % 20 年為原則
台灣中小企銀 真優貸房貸 1.560 % 最長 30年
遠東銀行 一般房貸 1.350 % 最長 30 年
新光銀行 靈活回復理財房貸 1.850 % 20 年
富邦銀行 富邦購屋房貸 1.770 % 最長 30 年
彰化銀行 定儲指標利率房貸 1.670 % 最長 30 年
匯豐銀行 加值抵利型房貸 1.380 % 最長 30 年
渣打銀行 指數型房貸 1.350 % 最長 30 年

中古屋貸款成數影響因素

中古屋貸款可以拿到多少成數?除了可以透過貸款試算,這部分主要需看銀行對於房屋的鑑價。買中古屋時,如果只是聽賣方或者是房仲說:「可以貸到八成」,這時候,你可能會誤解以為是「房屋總價的八成」?其實,正確來說,應該是「銀行鑑價的八成」。所以不要誤會了喔。

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銀行對中古屋的貸款成數有五成至七成不等,主要還是會依據申請人個人的條件和信用記錄,以及中古屋屋齡、屋況、座落地點來決定實際可以申請到到貸款成數。在網路上試算中古屋貸款時,可能有些因素無法明確給予申貸人加分,通常銀行評估中古屋貸款的流程大約為 7 ~ 14 個工作天,如果遇到特殊狀況的話,可能還會需要更長的時間。

影響銀行對於中古屋貸款成數的因素可以分成以下幾項:

一、中古屋座落地點

銀行會把要申請貸款的房子依照座落的地點做分級,從 A 級開始,一直到 D 級。台北市的區域多屬於 A 級,A 級的房子最高可以向銀行申貸到房屋鑑價的八成, B 級最高可以談到 7 ~ 8 成等。

高雄市文化中心一帶是傳統文教區,由於不少明星學校坐落,家庭客購屋的詢問度一向不低。
圖片來源:信義房屋

大部份六都的市中心都屬於 A 級,可以拿到比較好的貸款成數。其他縣市則不一定,若是被銀行視為較不理想的區域,貸款成數都會較低。這個部分,比較難用線上軟體試算出來。

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二、中古屋使用建材

越是耐用的建築結構的房屋,越有機會拿到高的貸款成數。磚造房屋的耐用年限一般是 25年,加強磚造房屋耐用年限是 35年,鋼筋混泥土或是鋼骨建材的房屋,則是 50年。中古屋耐用年限越短,就會被銀行認定為價值較低,於是房貸成數大多不太理想,銀行放款相對嚴格。同樣的,這個因素在銀行線上貸款試算軟體,無法判別,還是要看中古屋的建材、結構而定。

三、中古屋貸款年限

如同前面提過的,銀行對中古屋貸款的年限是與屋齡相加小於 50,或是申請房貸者的年齡、所有人年齡、貸款年限三個數字相加必須小於 75。舉例來說,屋齡25年的中古屋申請貸款,貸款年限最長就是 25 年,屋齡 40 年的房屋申請貸款,年限就只剩下 10 年。如果貸款金額相同,那麼屋齡 40年的房屋每月應繳的房貸金額就會是屋齡 25 年房屋的1.5倍。

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中古屋貸款試算:30 年vs 40年試算

關於中古屋貸款,每個月因為購屋要還款的金額,可以先透過銀行提供的試算軟體做估算。

假設30歲的大發在台大醫院上班,最近在台北市看中了一間 屋齡10年的中古屋,往來銀行鑑價後,可以提供的貸款成數是 8 成,金額為1000萬元,一段式利率1.6%給大發,透過銀行提供的試算軟體,30 年房貸與 40 年房貸每月要還款的金額計算如下:

  30年期房貸   40年期房貸
貸款條件

貸款 1,000萬,一段式利率 1.6%

每月應還款金額(本息均攤) 35,000 28,220
利息總支出 2,597,188 3,545,418

中古屋貸款年限越長,利息總支出越多

透過上面的試算得知,30年的中古屋房貸,每月要繳的房貸金額比40年房貸,多了$6,780,看起來每個月的負擔較低。不過,就長遠來看,40年中古屋房貸年限的利息總支出,多了將近100萬($948,230)。

房貸年限 30 年
圖片來源:信義房屋

房價越來越高,為了減輕購屋族每月繳交房貸的負擔,銀行除了提供 30 年期的中古屋房屋貸款以外,如果申請房貸者本身年齡在35 ~ 40歲之間,又有穩定工作的人,所購買的中古屋座落地點又是屬於 A 級地區的話,那麼銀行也會願意提供較長年限,如 40 年期的房屋貸款。不過,要注意的是,短期來看,雖然每個月房貸金額負擔較低,整體計算下來,利息總支出卻多了將近100萬,申請房貸時,最好可以保留不要綁約,免得提前還款還要受罰,以保障自己的權益。

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