【預售屋成屋價差】PTT 網友告訴你不要買預售屋的 5 大理由!

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預售屋成屋之間存在著價差是眾所皆知的事,但是,預售屋成屋價差有多少?相信很多人都會對其感興趣。本篇文章將透過實價登錄的統計資料,介紹台北市新北市高雄市的預售屋成屋價差,同時整理 PTT 網友們的討論,解析預售屋比較不貴的真相和不要買預售屋的理由。

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預售屋成屋價差–台北市和新北市

永慶房屋根據實價登錄資料,統計台北市和新北市 2021 年各行政區預售屋與成屋房價,從資料中發現,台北市預售屋成屋價差最大區域是松山區,價差幅度高達 70.4%,其次是中正區,價差幅度 44.7%,價差最小的是信義區,價差幅度 12.9%;新北市預售屋成屋價差最大區域是新店區,價差幅度 43.3%,價差最小的是三峽區,價差幅度- 1.7%。

台北市

從下表的統計資料來看,台北市預售屋和成屋的均價差 11.6 萬/坪~59.6 萬/坪,價差最高可差到 48 萬/坪。台北市的預售屋成屋價差相當大,松山區的價差尤其明顯,主因在於該區域開發較早,區域內成屋屋齡較大,再加上松山區內的新建案多屬於豪宅,因此,松山區預售屋成屋價差才會如此大。

台北松山區民生社區,圖片來源:Google Map

由於目前台北市可開發的土地多半已開發,建商若要開發要仰賴都更或老屋翻新,需花費較多時間和金錢在整合地主重建,且一般都是容積率高、位於主要道路旁的建案才能受到青睞。這也導致台北市新推出的開價普遍都在 100 萬以上,再加上民眾多預期未來房價會上漲,所以,預售屋成交價也就受到拉抬、預售屋成屋價差加劇擴大。

有關老屋翻新補助,請看:【2022台北舊屋翻新補助】老屋修繕補助申請資格與時間、補助金額與項目整理

老屋翻新。圖片來源:591 房屋交易網

2021 年台北市各行政區預售屋與成屋價差

資料來源:實價登錄 (永慶房產集團彙整)

新北市

從下表的統計資料來看,新北市預售屋和成屋的均價差 0 萬/坪~18.4 萬/坪,價差最高約差 18 萬/坪。新北市預售屋成屋價差最大的行政區是新店區,其次是泰山區和蘆洲區。這三個行政區內皆有重劃區,民眾看好未來發展前景,因此這三個區域可說是預售屋交易熱區,也讓預售屋成屋價差在新北市各行政區中名列前茅。

新北市新店央北重劃區

其中較特別的是,三峽區出現預售屋成屋價差為負數的情形,也就是三峽區的預售屋均價低於成屋均價。其主因是,三峽區成屋交易以北大特區一帶為主,而北大特區已開發約 15 年,區域內生活機能完備,吸引不少首購或換屋族群進駐,讓三峽區購屋需求穩定,預售屋成屋價差近乎為零。

三峽老街都更前後比較,圖片來源:內政部營建署
三峽北大特區,圖片來源:信義房訊知識

2021 年新北市各行政區預售屋與成屋價差

資料來源:實價登錄 (永慶房產集團彙整)

【補充】以上統計資料之篩選條件:

  1. 交易標的:房地 (土地+建物)、房地 (土地+建物) + 車位、建物
  2. 主要用途:住家用、住工用及國民住宅
  3. 建物型態:住宅大樓、華廈、套房
  4. 排除樓層一樓與親友交易之成交資料
  5. 實價登錄資料期間:2021 年 1 月至 2021 年 12 月

預售屋新成屋價差–高雄市

下表為永慶房屋統計 2021 年高雄預售屋及新成屋(0~5年)價差幅度前 5 名行政區,其中可以發現,預售屋新成屋價差幅度最大的行政區為前金區,價差幅度 37%,其次為新興區、前鎮區、左營區和鼓山區,價差幅度分別為 26%、23.2%、19.8% 和 19.4%。

圖片來源:高雄市政府工務局

隨著台積電宣布設廠後,高雄的房市就愈來愈熱絡,再加上預售屋有低首付的優勢,買氣相較需準備較多自備款的新成屋高出許多,也導致預售屋的房價飆漲,進而影響到預售屋新成屋價差幅度。而前金區之所以成為高雄市預售屋新成屋價差最大的行政區,原因在於,前金區近期陸續有土地釋出,因此建商近期不斷推案,再加上前金區為高雄傳統文教區、有學區優勢,民眾在前金區的購屋意願也較高。

高雄市 2021 年預售屋新成屋價差幅度前 5 名行政區

排名

行政區

預售屋均價

新成屋 (5 年內) 均價

價差幅度

1

前金區

37.5 萬/坪

27.4 萬/坪

36.9%

2

新興區

34.4 萬/坪

27.3 萬/坪

26%

3

前鎮區

29.2 萬/坪

23.7 萬/坪

23.2%

4

左營區

31.5 萬/坪

26.3 萬/坪

19.8%

5

鼓山區

37 萬/坪

31 萬/坪

19.4%

資料來源:實價登錄、永慶房產集團彙整

高雄前金區,圖片來源:高雄市前金區公所

從前面的統計資料可以發現,預售屋成屋價差從每坪 0~59 萬不等,價差相當大,綜觀來看,預售屋比較貴,而影響預售屋新成屋價差的因素有:「屋齡」、「民眾預期心理」、「豪宅建案多寡」「房市熱絡程度」

像台北市松山區之所以預售屋成屋價差大,是因為該區老屋眾多,而新建案又有不少是以豪宅作定位,才會產生如此高的價差;新北市三峽區則因為該區域房屋屋齡普遍不高,再加上購屋需求穩定,因此預售屋和成屋幾乎沒有價差。

PTT 網友對「預售屋比較不貴」的見解

根據前面的統計資料可以發現:預售屋比較貴。那麼,為何又會有「預售屋比較不貴」的說法呢?以下將整理 PTT 網友們對於「預售屋比較不貴」的見解。

PTT 網友見解一、預售屋比較不貴只有在房市熱絡時

一名 PTT 網友分析預售屋比較不貴的看法,他認為「預售屋比較不貴」,僅存在於房價在上漲時期。

通常預售屋銷售到完工至少 2 年,因此實際入住時,附近的房價行情在 2 年間上漲,因此買預售屋的人才會覺得買預售屋比較不貴。若在房市不景氣的時候買預售屋,房屋蓋好時,附近房價行情在 2 年間下跌,買預售屋的人就會變成買貴了。

圖片來源:shutterstock

PTT 網友見解二、預售屋可以優先挑較便宜的戶別

有 PTT 網友認為,預售屋比較不貴的原因,應該是因為買預售屋可以選擇的戶別比買新成屋多。

台灣多數的建案都會先透過預售來籌措部分資金,因此,有一些條件較好、較便宜的戶別,很可能在預售階段就銷售一空,等到完工以新成屋銷售時,可能僅剩下一些總價較高的戶別,例如:頂樓景觀戶、建商裝潢好的實品屋和室內坪數大的。

有關樣品屋和實品屋的介紹,請看:樣品屋、實品屋傻傻分不清?買實品屋優缺點、注意事項一次看!

樣品屋,圖片來源:馥閣設計

PTT 網友建議「不要買預售屋」的理由

從 PTT 網友們的討論看來,預售屋和新成屋各有所不同的擁護者。相較於新成屋和中古屋,預售屋不僅較貴且風險較多,以下將繼續介紹 PTT 網友們認為「不要買預售屋」的理由。

不要買預售屋理由一、銷售差,多年無法動工

PTT 網友認為,買預售屋建案最怕遇到銷售不佳,因為建商可能會因資金不足而多年都無法開工。若是遇到像現今工料雙漲的情況,建商很可能因為缺工、缺料又缺錢,而導致中途倒閉或無限期停工。

不要買預售屋理由二、完工後和樣品屋落差大

PTT 板上常有網友分享,自己買的預售屋和當初樣品屋的差異很大!

預售屋在銷售時,建商或代銷業者多半會搭建「樣品屋」,讓有興趣的民眾可以更清楚該建案的規劃、格局和設備等等。然而,為了增加美感和視覺舒適度,通常樣品屋的牆面厚度都不會是標準的,而且室內設計上,也會採用較小的家具並拆掉一些隔間。因此,如果是被樣品屋吸引而購屋,這邊會建議不要買預售屋,否則正式交屋一定會大失所望!

桃園A7竹城甲子園樣品屋,圖片來源:海悅廣告

不要買預售屋理由三、在房價下跌時買預售屋,買到的房價較貴

一名 PTT 網友分享:「買預售屋的前提是,你確定這三年都是漲的話。」

預售屋在購買之後,會需要經過 2~3 年的興建時間,若在預售屋建造的期間附近房價行情下跌,那麼等到交屋時,該房屋的價值可能會比當初買的價格低。

不要買預售屋理由四、房價漲太多,建商毀約不賣

有名 PTT 網友表示:「三年漲太多,小建商也可能直接毀約不交屋不賣你了。」

如果附近房價行情在預售屋興建的期間上漲許多,有些小建商會直接選擇毀約,退回之前收受的價金給購買預售屋的客戶、不交屋,另以新成屋的方式重新銷售。

不要買預售屋理由五、建材和設備品牌與原規劃不符

不少 PTT 網友分享,預售屋的格局、室內設計、建材等等資訊都只能「參考」,因為建商往往會以節省成本考量,而變更原先規劃的內容。

例如:原本地板規劃使用花崗岩,後改為拋光石英磚;浴室設備本來是標榜 HCG (和成),結果換成不知名的雜牌等等。因此,若是買房時是看上特定的建材或設備品牌,建議不要買預售屋,因為這些有可能變更。

合環Landmark 建材展示區,圖片來源:海悅廣告

預售屋比較貴,購買前須思量風險有哪些

實價登錄的統計資料來看,預售屋成屋價差沒有一個定數,而造成預售屋成屋價差因素有很多,包含:

  • 屋齡
  • 民眾預期心理
  • 豪宅建案多寡
  • 房市熱絡程度

從統計資料也可明顯看出「預售屋比較貴」的事實,因此,在購買預售屋前,必須先了解買預售屋的風險有哪些。從 PTT 網友們的討論,本篇文章歸納了 5 個「不要買預售屋」的理由:

  1. 銷售差可能多年無法動工
  2. 完工後和樣品屋落差大
  3. 房價下跌時買預售屋會買貴
  4. 建商毀約不賣
  5. 建材和設備品牌與原規劃不符

雖然許多人都會認為預售屋有風險、不要買,但買預售屋仍然有不少優點,相較於新成屋,預售屋前期付款壓力較小,不用準備較多的頭期款,且還可以進行「客變」,讓建商客製合適的格局、地板、設備和水電管線配置等等。但文章中也提過,預售屋比較貴,所以,在購買預售屋前,要先了解買預售屋的風險有哪些,然後選擇口碑、評價較好的建商,避免遇到「照騙」或「爛尾」的問題。

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