預售屋和成屋之間存在著價差是眾所皆知的事，但是，預售屋成屋價差有多少？相信很多人都會對其感興趣。本篇文章將透過實價登錄的統計資料，介紹台北市、新北市和高雄市的預售屋成屋價差，同時整理 PTT 網友們的討論，解析預售屋比較不貴的真相和不要買預售屋的理由。
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預售屋成屋價差–台北市和新北市
根據實價登錄資料，統計台北市和新北市 2021 年各行政區預售屋與成屋房價，從資料中發現，台北市預售屋成屋價差最大區域是松山區，價差幅度高達 70.4%，其次是中正區，價差幅度 44.7%，價差最小的是信義區，價差幅度 12.9%；新北市預售屋成屋價差最大區域是新店區，價差幅度 43.3%，價差最小的是三峽區，價差幅度- 1.7%。
台北市
從統計資料來看，台北市預售屋和成屋的均價差 11.6 萬/坪~59.6 萬/坪，價差最高可差到 48 萬/坪。台北市的預售屋成屋價差相當大，松山區的價差尤其明顯，主因在於該區域開發較早，區域內成屋屋齡較大，再加上松山區內的新建案多屬於豪宅，因此，松山區預售屋成屋價差才會如此大。
由於目前台北市可開發的土地多半已開發，建商若要開發要仰賴都更或老屋翻新，需花費較多時間和金錢在整合地主重建，且一般都是容積率高、位於主要道路旁的建案才能受到青睞。這也導致台北市新推出的開價普遍都在 100 萬以上，再加上民眾多預期未來房價會上漲，所以，預售屋成交價也就受到拉抬、預售屋成屋價差加劇擴大。
有關老屋翻新補助，請看：【2022台北舊屋翻新補助】老屋修繕補助申請資格與時間、補助金額與項目整理
2021 年台北市各行政區預售屋與成屋價差
新北市
從統計資料來看，新北市預售屋和成屋的均價差 0 萬/坪~18.4 萬/坪，價差最高約差 18 萬/坪。新北市預售屋成屋價差最大的行政區是新店區，其次是泰山區和蘆洲區。這三個行政區內皆有重劃區，民眾看好未來發展前景，因此這三個區域可說是預售屋交易熱區，也讓預售屋成屋價差在新北市各行政區中名列前茅。
其中較特別的是，三峽區出現預售屋成屋價差為負數的情形，也就是三峽區的預售屋均價低於成屋均價。其主因是，三峽區成屋交易以北大特區一帶為主，而北大特區已開發約 15 年，區域內生活機能完備，吸引不少首購或換屋族群進駐，讓三峽區購屋需求穩定，預售屋成屋價差近乎為零。
【補充】以上統計資料之篩選條件：
- 交易標的：房地 (土地+建物)、房地 (土地+建物) + 車位、建物
- 主要用途：住家用、住工用及國民住宅
- 建物型態：住宅大樓、華廈、套房
- 排除樓層一樓與親友交易之成交資料
- 實價登錄資料期間：2021 年 1 月至 2021 年 12 月
預售屋新成屋價差–高雄市
在 2021 年高雄預售屋及新成屋（0～5年）價差幅度前 5 名行政區中，預售屋新成屋價差幅度最大的行政區為前金區，價差幅度 37%，其次為新興區、前鎮區、左營區和鼓山區，價差幅度分別為 26%、23.2%、19.8% 和 19.4%。
高雄市 2021 年預售屋新成屋價差幅度前 5 名行政區
|
排名 |
行政區 |
預售屋均價 |
新成屋 (5 年內) 均價 |
價差幅度 |
|
1 |
前金區 |
37.5 萬/坪 |
27.4 萬/坪 |
36.9% |
|
2 |
新興區 |
34.4 萬/坪 |
27.3 萬/坪 |
26% |
|
3 |
前鎮區 |
29.2 萬/坪 |
23.7 萬/坪 |
23.2% |
|
4 |
左營區 |
31.5 萬/坪 |
26.3 萬/坪 |
19.8% |
|
5 |
鼓山區 |
37 萬/坪 |
31 萬/坪 |
19.4% |
資料來源：實價登錄
隨著台積電宣布設廠後，高雄的房市就愈來愈熱絡，再加上預售屋有低首付的優勢，買氣相較需準備較多自備款的新成屋高出許多，也導致預售屋的房價飆漲，進而影響到預售屋新成屋價差幅度。而前金區之所以成為高雄市預售屋新成屋價差最大的行政區，原因在於，前金區近期陸續有土地釋出，因此建商近期不斷推案，再加上前金區為高雄傳統文教區、有學區優勢，民眾在前金區的購屋意願也較高。
從前面的統計資料可以發現，預售屋成屋價差從每坪 0~59 萬不等，價差相當大，綜觀來看，預售屋比較貴，而影響預售屋新成屋價差的因素有：「屋齡」、「民眾預期心理」、「豪宅建案多寡」和「房市熱絡程度」。
像台北市松山區之所以預售屋成屋價差大，是因為該區老屋眾多，而新建案又有不少是以豪宅作定位，才會產生如此高的價差；新北市三峽區則因為該區域房屋屋齡普遍不高，再加上購屋需求穩定，因此預售屋和成屋幾乎沒有價差。
PTT 網友對「預售屋比較不貴」的見解
根據前面的統計資料可以發現：預售屋比較貴。那麼，為何又會有「預售屋比較不貴」的說法呢？以下將整理 PTT 網友們對於「預售屋比較不貴」的見解。
PTT 網友見解一、預售屋比較不貴只有在房市熱絡時
一名 PTT 網友分析預售屋比較不貴的看法，他認為「預售屋比較不貴」，僅存在於房價在上漲時期。
通常預售屋銷售到完工至少 2 年，因此實際入住時，附近的房價行情在 2 年間上漲，因此買預售屋的人才會覺得買預售屋比較不貴。若在房市不景氣的時候買預售屋，房屋蓋好時，附近房價行情在 2 年間下跌，買預售屋的人就會變成買貴了。
PTT 網友見解二、預售屋可以優先挑較便宜的戶別
有 PTT 網友認為，預售屋比較不貴的原因，應該是因為買預售屋可以選擇的戶別比買新成屋多。
台灣多數的建案都會先透過預售來籌措部分資金，因此，有一些條件較好、較便宜的戶別，很可能在預售階段就銷售一空，等到完工以新成屋銷售時，可能僅剩下一些總價較高的戶別，例如：頂樓景觀戶、建商裝潢好的實品屋和室內坪數大的。
有關樣品屋和實品屋的介紹，請看：樣品屋、實品屋傻傻分不清？買實品屋優缺點、注意事項一次看！
PTT 網友建議「不要買預售屋」的理由
從 PTT 網友們的討論看來，預售屋和新成屋各有所不同的擁護者。相較於新成屋和中古屋，預售屋不僅較貴且風險較多，以下將繼續介紹 PTT 網友們認為「不要買預售屋」的理由。
不要買預售屋理由一、銷售差，多年無法動工
PTT 網友認為，買預售屋建案最怕遇到銷售不佳，因為建商可能會因資金不足而多年都無法開工。若是遇到像現今工料雙漲的情況，建商很可能因為缺工、缺料又缺錢，而導致中途倒閉或無限期停工。
不要買預售屋理由二、完工後和樣品屋落差大
PTT 板上常有網友分享，自己買的預售屋和當初樣品屋的差異很大！
預售屋在銷售時，建商或代銷業者多半會搭建「樣品屋」，讓有興趣的民眾可以更清楚該建案的規劃、格局和設備等等。然而，為了增加美感和視覺舒適度，通常樣品屋的牆面厚度都不會是標準的，而且室內設計上，也會採用較小的家具並拆掉一些隔間。因此，如果是被樣品屋吸引而購屋，這邊會建議不要買預售屋，否則正式交屋一定會大失所望！
不要買預售屋理由三、在房價下跌時買預售屋，買到的房價較貴
一名 PTT 網友分享：「買預售屋的前提是，你確定這三年都是漲的話。」
預售屋在購買之後，會需要經過 2~3 年的興建時間，若在預售屋建造的期間附近房價行情下跌，那麼等到交屋時，該房屋的價值可能會比當初買的價格低。
不要買預售屋理由四、房價漲太多，建商毀約不賣
有名 PTT 網友表示：「三年漲太多，小建商也可能直接毀約不交屋不賣你了。」
如果附近房價行情在預售屋興建的期間上漲許多，有些小建商會直接選擇毀約，退回之前收受的價金給購買預售屋的客戶、不交屋，另以新成屋的方式重新銷售。
不要買預售屋理由五、建材和設備品牌與原規劃不符
不少 PTT 網友分享，預售屋的格局、室內設計、建材等等資訊都只能「參考」，因為建商往往會以節省成本考量，而變更原先規劃的內容。
例如：原本地板規劃使用花崗岩，後改為拋光石英磚；浴室設備本來是標榜 HCG (和成)，結果換成不知名的雜牌等等。因此，若是買房時是看上特定的建材或設備品牌，建議不要買預售屋，因為這些有可能變更。
預售屋比較貴，購買前須思量風險有哪些
從實價登錄的統計資料來看，預售屋成屋價差沒有一個定數，而造成預售屋成屋價差因素有很多，包含：
- 屋齡
- 民眾預期心理
- 豪宅建案多寡
- 房市熱絡程度
從統計資料也可明顯看出「預售屋比較貴」的事實，因此，在購買預售屋前，必須先了解買預售屋的風險有哪些。從 PTT 網友們的討論，本篇文章歸納了 5 個「不要買預售屋」的理由：
- 銷售差可能多年無法動工
- 完工後和樣品屋落差大
- 房價下跌時買預售屋會買貴
- 建商毀約不賣
- 建材和設備品牌與原規劃不符
雖然許多人都會認為預售屋有風險、不要買，但買預售屋仍然有不少優點，相較於新成屋，預售屋前期付款壓力較小，不用準備較多的頭期款，且還可以進行「客變」，讓建商客製合適的格局、地板、設備和水電管線配置等等。但文章中也提過，預售屋比較貴，所以，在購買預售屋前，要先了解買預售屋的風險有哪些，然後選擇口碑、評價較好的建商，避免遇到「照騙」或「爛尾」的問題。
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