無論是購買新成屋還是預售屋，多數的建商都會提供保固，建商保固責任內容雖然會因為不同建商、不同買方而有不同，但在「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」和《民法》，仍有對建商保固責任有一些規範。本文將介紹漏水建商保固和瑕疵擔保責任內容，讓大家更清楚建商保固有哪些需要注意的。
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建商保固責任
建商保固責任內容，依據預售屋和新成屋，而有所不同，詳情如下：
預售屋
購買預售屋時，房屋買賣契約書需依據《消費者保護法》的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」訂定。而在「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，有明確規範建商保固責任的內容，其中預售屋建商保固範圍可分為：專有部分和共用部分，以下分別探討預售屋的專有部分和共用部分的建商保固責任內容：
專有部分
專有部分是指房屋個人的主建物及附屬建物，建商保固責任內容有：
- 保固期限的起算日：交屋日
- 結構體保固：至少 15 年
- 固定建材及設備保固：至少 1 年
共用部分
共用部分，是指社區大樓的全部公設和附屬設施、設備，但不包含約定專用的停車格和露台，建商保固責任內容有：
- 保固期限的起算日：完成公設點交時或由管委會和建商議定。
- 結構體保固：至少 15 年
- 固定建材及設備保固：至少 1 年
新成屋
新成屋的建商保固責任，內政部並沒有訂定相關規範，因此，新成屋的建商保固責任通常會參照「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第 11 條以及《民法》第 365 條規定辦理。
- 保固期限的起算日：完工日或雙方交付日
- 結構體保固：5 年 (依《民法》第 365 條)
- 固定建材及設備保固：5 年 (依《民法》第 365 條)
※ 結構體，是指基礎樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分。
※ 固定建材及設備，是指門窗、粉刷、地磚、建商贈送的裝潢和標準配備 (馬桶、洗手台) 等等。
漏水建商保固
漏水保固期限依建商而定
近幾年不少建商會主打漏水保固，保固期限通常為 1~2 年，有些豪宅建案會標榜保固 10 年以上。不管漏水建商保固幾年，建商在漏水保固方面，建商保固責任就是「一有漏水缺失，就修繕到好」。一般會請防水廠商或工班處理，不過，漏水的處理方式都以局部止住漏水為主，全部打掉重做的機率不高。
漏水建商保固責任排除
並不是所有的漏水都算建商保固責任範圍，在某些情況下，漏水的問題不屬於建商保固責任，以下將分項說明漏水建商保固排除的情況：
一、漏水問題是「可歸責於買方的因素」導致
如果漏水是因為買方的特定行為而產生的，建商就可以免除漏水保固責任例如：買方在交屋後，自行裝修時不慎破壞防水層導致漏水，建商就可以不負責漏水的修繕。
二、漏水問題是因「不可抗力因素」造成
如果漏水是因為「天災」或「非可歸責於買方」而造成的，建商也可以排除建商保固責任。例如：地震過後，牆面受損出現裂縫，下雨時導致室內漏水，此情況的漏水，建商不負保固責任。
建商瑕疵擔保責任
「瑕疵擔保責任」是來自於《民法》的專有名詞，瑕疵擔保責任的意思是買賣交易中的賣方，對於出賣物有瑕疵須負擔相對應的責任。應用在房屋交易上，出售的房屋如果有漏水、結構體損毀或磁磚破裂，賣方就有修復的義務。
建商保固責任範圍通常包含漏水、結構體、固定建材及設備，即使買賣雙方簽約時未詳細約定保固期，也不代表買方不能依據《民法》要求建商負瑕疵擔保責任。因此，如果買方在交屋後 5 年內發現房屋瑕疵，就可以要求建商負瑕疵擔保責任。
這邊要提醒的是，買方在發現瑕疵時，要立刻通知建商，如果建商不願處理，那麼買方必須在發現瑕疵後 6 個月內提出訴訟，要求建商負瑕疵擔保責任，最好以存證信函的方式通知賣方，以便留存紀錄。
有關瑕疵擔保請求權，請看：中古屋瑕疵擔保責任範圍有哪些？磁磚破裂、壁癌和漏水算嗎？
建商保固責任至少有 5 年，漏水建商保固有排除情況
建商保固責任，根據預售屋和新成屋有不同的內容，預售屋的結構體可保固 15 年，固定建材及設備則保固 1 年。新成屋的建商保固責任無相關法規規定，因此多依照買賣雙方的契約而定，但可依照《民法》第 365 條要求建商提供 5 年保固。
有關漏水建商保固，建商排除保固責任的情況有：
- 可歸責於買方的因素導致漏水
- 因不可抗力因素導致漏水
選擇有提供保固的建商雖然沒錯，但選擇信譽良好的建商更為重要，畢竟房地產市場上仍有些建商屬於「一案建商」，銷售完一個建案後就倒閉或歇業，建商保固責任形同不存在。所以，如果有建商以願意提供時間較長的保固而抬高房價，但建商成立時間不長，建議不要輕信！
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