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房貸提前還款可能違約,低利息時代建議慢慢還

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現在房價高,買房的人絕大多數都會申請房貸,藉此來減輕自己的資金壓力。不過普遍台灣人仍有「無債一身輕」的觀念,因此很多房貸族如果身上有多的錢,就會想要提前還款。不過在現在這個低房貸利息的年代,提前還款不僅可能虧錢,還可能違約導致要賠償違約金,反而得不償失。

想要房貸提前還款?先確定會不會違約

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絕大多數的銀行,在房貸產品上都會有「綁約」的限制,大多都是兩年到三年的時間,要求申貸人繳納這段期間的貸款。如果你想提前還款,變相使得銀行收到的利息減少,因此若要提前還款通常就會違約,銀行會依照合約內的條款,向申貸人收取一筆違約金,這筆費用稱為提前清償違約金

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而每家銀行都有不同的提前清償違約金計算方式,這邊大概列舉其中某兩家銀行違約金計算方式,實際計算方式按各家銀行制訂為準:

  • 加收提前償還本金之 0.5% ~ 1% 違約金。
  • 加收前 3 個月內所償還之累計本金金額(不包括正常攤還部分)之 0.5% ~ 1% 違約金。

光這筆違約金可能就要付出不少,若真的想要提前還款,就得先算清楚是否划算。

身上有閒錢想房貸提前還款好嗎?

如果真的身上有閒錢想要房貸提前還款,那也得先看一下自己的「閒錢」是怎麼來的。

薪水調漲得以房貸提前還款

針對每個月房貸的金額,大多數的建議都是不要超過每個月薪水的三分之一,如果今天是薪水調漲了,讓可以使用的錢變多,那麼多拿點錢出來提前還款就比較合理。

拿到獎金得以房貸提前還款

許多工作性質都會有「獎金」制度,但獎金通常都屬於「不穩定」來源,可能是業績達標獎金、年終獎金等等,這種「不穩定」的閒錢,可能一年就一兩次,反而建議拿去存起來或是做其他投資使用,沒必要急著提前還款。

不過若是你的工作,「獎金」是很穩定的加給來源,例如科技業常常會有的每季獎金,或是你每個月本來就是靠「獎金」在累積財庫的,那麼這筆獎金拿來做來提前還款房貸才比較合理。

靠投資得以房貸提前還款

許多人都會買股票、房地產或是現在最夯的虛擬貨幣,作為自己的投資項目。但同樣的,投資也分為「高風險」與「低風險」。

如果本身投資的,是風險較低的項目,例如房地產、固定配息的基金、公債這種項目,通常不會一次賺進一大筆錢,但是是屬於「細水長流」型的穩定資金來源,這種錢就可以拿來做提前償還房貸。

不過像是虛擬貨幣、股票這種大起大落的投資項目,可能一次賺進大把鈔票,也可能一次賠掉不少,靠這種接近「賭博」式的投資賺來的錢,建議留在自己手上做運用,無論是投資或是存起來都可以,不要傻傻拿去還房貸。

但若是投資,一定要記得,千萬不要把預計拿來繳房貸的錢拿去做投資,很有可能賺不到錢還被套牢,連房貸都還不起。

房貸提前還款,在低利率時代不見得划算

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我們提過許多次,現在我們正處於史上最低的房貸利率年代,最低房貸利率只要 1.3%,這種時候還不如慢慢的照著每期約定的金額償還房貸,把手上的閒錢拿去做存款或投資等其他用途,相較之下更有效益。

提前還款,銀行不見得覺得好

如同上面提到的,提前還款可能被收取違約金以外,銀行端其實也不會因為你提前還款,就覺得你是「優質客戶」。銀行最在乎的是與客戶的往來,相較於一次結清,穩定的每個月都有交易往來紀錄的客戶,對銀行來說才是有價值的客戶。穩定且長期與銀行往來,也會讓個人的信用評分紀錄比較好。

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提前還款,急用錢再借虧很大

很多人在手邊有閒錢就急著提前還款房貸,甚至不在乎要付違約金,但臨時又遇到狀況急著要用錢,就再用個人信用貸款、轉貸等方式來急著湊錢,反而付出高額的利息與手續費。

房貸利率與其他貸款利率比較

  房屋貸款 個人信貸 轉貸 增貸
利率 1.31% 起 3% 起 1.4% 起 與房貸相同
優點 利率最低 可隨時申請 利率低 利率低
缺點 需綁約、還款年限長 利率高 手續費、違約金高昂 需付管理費,申請費

房貸提前還款不見得好,利用低利率時代才聰明

現在房貸利率低,因此過去那種「無債一身輕」的想法已經漸漸不適用,反而是好好利用這個低利率的年代,來靈活運用手上的閒錢與資金才是王道。建議正在思考是否要提前還款的你,先確定提前還款是不是真的划算再來做決定。

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Jim