許多人在準備買房的過程中，常常會在無論是廣告、實價登錄系統上面，看到一個名詞「容積率」，但相信很多人不知道這是什麼意思！但容積率在買房子的時候卻是一個需要搞清楚的字，今天就帶大家一起看看，也把怎麼計算、法規的規定都一次告訴你。
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告訴你容積率的意思、怎麼計算跟法規規定
在買房子的時候你一定會聽到一個名詞叫做「容積率」，這攸關了你買的房子面積大小，不過對於一般人來說這個詞並不好懂，所以我們今天就用一篇文章來告訴你建蔽率到底是什麼意思，還有該如何計算、法規的規定又是如何，讓你在買房子的過程中不輕易被帶風向！
容積率的意思是什麼？
容積率是指「基地內建築物總樓層面積（不包括地下層及屋頂突出物）」與「基地面積」的比率，也就是建坪（建築物總建坪）與地坪（土地總地坪）之比。用白話來說，指的是在既有的土地面積上，房子可以蓋多少層樓，是「立體」的面積疊加。
容積率的計算方式是什麼？
容積率的計算方式其實滿簡單的，你只需要知道「建築面積」跟「基地面積」，就可以算出建蔽率。
計算公式：容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積
不過在一般的使用上面，因為通常容積率都已經被揭露，因此容積率會被用來「反算」回去來計算實際的建築面積。
常用之公式：容積率 × 基地面積 = 總樓層面積
為什麼法規要規定容積率？
為了避免都市過度發展，造成人口擁擠與公共設施不足的問題，於是政府訂定各種土地使用分區（分為「都市用地」與「非都市用地」）的建蔽率與容積率，藉此來規範土地開發密度，以維護環境品質。
限制每一筆土地上的總樓層面積，可使建地供給量趨於穩定，不會把房屋一窩蜂全部蓋在精華區 （市中心），長遠來看具有穩定地價的作用。若不限制容積率，建商就可以為了更多的利益把建築物蓋得更高，不僅造成市容變形也可能影響周遭空間與日照狀況。
法規規定的容積率上限為何？非都市用地
非都市土地使用管制規則第九條之規定：下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣（市）政府得視實際需要酌予調降，並報請內政部備查：
| 容積率法規上限 | |
| 甲種建築用地 | 240% |
| 乙種建築用地 | 240% |
| 丙種建築用地 | 120% |
| 丁種建築用地 | 300% |
| 窯業用地 | 120% |
| 交通用地 | 120% |
| 遊憩用地 | 120% |
| 墳墓用地 | 120% |
| 特定目的事業用地 | 160% |
法規規定的容積率上限為何？都市用地
而在都市用地當中，總共有十種「使用區分」：
- 住宅區
- 商業區
- 工業區
- 行政區
- 文教區
- 風景區
- 保存區
- 保護區
- 農業區
- 其他使用區：必要時得劃定特定專用區
而根據現行的法規規定，使用區分為「住宅區」的建築物之容積率不得超過下表規定：
| 容積率法規上限 | |
| 第一種住宅區 | 60% |
| 第二種住宅區 | 120% |
| 第三種住宅區 | 225% |
| 第四種住宅區 | 300% |
所謂的「第二種住宅之一」、「第三種住宅之二」這種分類，主要是因為該建築物面臨三十公尺以上之道路，臨接或面前道路對側有河川，於不妨礙公共交通、衛生、安全，且創造優美景觀循都市計畫程序劃定者，才會有此分類，而容積率的法規上限也有所不同：
| 容積率法規上限 | |
| 第二種住宅區之一 | 160% |
| 第二種住宅區之二 | 225% |
| 第三種住宅區之一 | 300% |
| 第三種住宅區之二 | 400% |
| 第四種住宅區之一 | 400% |
這樣的意思是容積率越大越好嗎？
看到這裡，你可能會有一個結論是「容積率越大越好」，但這並不是完全正確喔！容積率若越高，代表樓層越高，而越高的大樓通常住戶就越多，價錢也比較貴，因此不見得是容積率越大越好。但容積率若太小，在同樣的建蔽率下，也可能造成戶數少，價錢也提高，因此建議大家在買房之前還是要先參考「基地面積大小」與建蔽率，再套用容積率一起評估，才會得到比較有參考價值的結果。
