以屋換屋貸款試算 PTT 整理一次看(想換屋擔心自備款不足)

以屋換屋 自備款不足 貸款

有 PTT 網友問到:考慮到家中有新成員,還有因為之前買的是預售屋,交屋後才發現有很多格局不符需求,目前想換屋,又怕自備款不足,要先賣屋再買?還是先買,然後找其他以屋換屋貸款的方式?PTT 網友意見很多,綜合相關資料,整理給大家。

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換屋擔心自備款不足

PTT 網友提到,自己是想說可以邊賣邊看同時進行,這樣看到喜歡的房可以趕快下手,不然好條件的房子不等人,可是又擔心手上自備款不足。

如果先賣再買,就有錢可以直接買新房,但是會因為沒地方住,變成看房看的很急。如果先買再賣,就不會有要趕快買房的壓力,但是會變成手上沒有足夠的錢買房。

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以屋換屋貸款

以屋換屋:先買後賣

大多數人換屋時,最常遇到的困擾就是房子應該「先買後賣」,還是「先賣再買」?要怎麼做才不會陷入財務吃緊,或是居無定所的窘境?

PTT 網友們建議,對資金充裕的人來說,只要先看好所要的房子並買下來,等完成交屋手續後,並搬進去一切安置妥當後再將原來的房子賣掉。

PTT 網友大推,這是完美的狀態,不過,如此一來,資金調度上將有較大的壓力,也要另外籌措一筆自備款,倘若舊屋貸款尚未清償,又要購入新屋,銀行將會調降貸款成數、利率較高。PTT網友們提醒,在央行打房政策下,自 2021 年 9 月 24 日對六都及新竹縣、市實施自然人第2戶購屋貸款不得有寬限期。沒有寬限期優惠,如果原來的房子一時間無法賣掉,將會面臨背負兩個房貸的壓力。

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以屋換屋:先賣後買

如果仔細盤算後,發現手邊現金仍然不足,那麼 PTT 網友們還是建議先賣後買,而且可以加上運用銀行「轉增貸」的方案,先多貸出一些錢,手邊有了資金好運用,但絕對要小心貸款的合約,千萬不可以跟銀行綁約,以免吃上違約金。

PTT 網友們另外表示,在賣屋時,也可以跟買方談「售後回租」,讓自己可以比較從容地找到新家。

對資金不足者來說,通常必須透過先賣屋,以賣屋所得來增加新的買屋資金,讓以屋換屋可以順利進行。當原來房子賣掉之後,可能必須要租屋做為暫時的住所,等找到房子後再搬。PTT網友們說,這樣的規劃會增加租金,還有會多負擔二次的搬家費用。PTT 網友建議,實務上,可在手邊第一間房屋賣出後,向新的屋主提議,雙方協商依訂期間內,向新的屋主承租原來的房子,讓自己有充分的時間趕緊買屋,也可以省下搬家費用。

以屋換屋 先賣後買?先買後賣
圖片來源:信義房屋

PTT網友建議:以屋換屋 自備款不足  貸款試算

假設美鳳目前住的房子(約值600萬),這間房子的貸款剩80萬還沒有還清。因為家中將有新成員,所以想要換屋。看中的新房子約 980 萬,但需要增貸300萬當自備款買新屋。美鳳的先生每月的收入大約是 4 萬(有扣繳憑單),美鳳自己則是約有 3.6萬(現金收入沒有扣繳憑單)。除了目前住的房子的房貸 80 萬以外,沒有其他的負債。以屋換屋,舊屋之後會售出,對於換新屋,美鳳希望有機會貸款到 7成,如何成功貸款,以屋換屋。 以下整理 PTT 版上各網友建議試算:

PTT 建議以屋換屋貸款試算一:

PTT 網友A建議,先拿舊屋另外再找銀行轉貸,轉貸 380 萬,把其中的 80 萬還給原舊屋貸款銀行,還有剩餘 300 萬,那就可以拿這 300 萬去換新房。PTT 網友 A提醒,這樣做的風險,就是要繳兩份房貸。

將舊屋轉貸  380 萬
還舊屋原貸款 – 80 萬
新屋貸款 7 成 686 萬
賣出舊屋 600 萬
風險 舊屋未賣出前,需要繳兩份房貸
以屋換屋 換屋
圖片來源:信義房屋

PTT 建議以屋換屋貸款試算二:

PTT 網友 B 不論購屋或以屋換屋,都建議必須存到 3 成自備款。
新屋可貸7成680萬,先找舊屋房貸銀行,增貸 300 萬,而新屋的部分,銀行依照評估只會放貸 300 萬。所以看起來,自備款是不夠的。

如果找到比較積極的房貸銀行,願意提高新屋核貸額 680 萬,這樣加起來,所有的貸款金額總計為 1060 萬,在沒有寬限期的狀態下,每個月要繳的房貸超過 4 萬,PTT 網友 B 提醒志玲要思考的是:這樣的房貸是可以負擔的嗎?

將舊屋增貸  300 萬
舊屋原貸款   80 萬
新屋貸款 7 成 680 萬
所有貸款總計 1060 萬
風險 舊屋未賣出前,需要繳兩份房貸,房貸負擔過高

PTT 建議以屋換屋貸款試算三:

PTT 網友 C 認為,以每月收入來看,志玲跟先生每月共有 7.6 萬收入。每月的生活開銷以 2 萬元試算,願意以 5 萬元支付房貸,透過銀行試算,大約可以買到將近 1000 萬的房子。PTT 網友C建議貸款順序要對,要先貸大錢再貸小錢。新屋先貸款到了之後再拿舊屋增貸。如果順序錯誤很可能增貸了之後,結果後面的小額貸款貸不到。

不過,銀行試算後的建議,還是希望可以先準備自備款,降低每個月的房貸支付金額至  4.18 萬元。

以屋換屋 房貸試算
資料來源:中國信託

PTT 建議以屋換屋貸款試算銀行:

依照 PTT 網友們的建議,如果想以屋換屋,不確定手邊的自備款是否足夠,那麼可以參考以下銀行網站提供的試算功能,透過貸款試算,了解一下可換屋的總價:

1. 中國信託銀行 i 適貸換屋試算
2. 華南銀行買房/換屋試算
3. 富邦銀行房貸換屋試算
4. 國泰世華銀行房貸換屋試算
5. 台新銀行房屋貸款換屋試算

以屋換屋 PTT 網友與專家們建議

不論是參考 PTT 網友建議,「舊屋持分過戶給另一半,新屋當100%所有權人」,或是先跟新的屋主協調承租一些時間,還是要依照個人當時的財務狀況做各方面的考量後,再做決定。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則表示,反正一定要想辦法弄成第一間房貸,不管是先賣後買還是怎麼樣,都不要同時存在兩套房貸。買賣同時進行是最好的一種方式,一方面可以先跟欲購房屋的屋主商量未完成過戶能否提前讓您入住,一方面跟向您買屋的買方商量延後交屋。因為房子賣掉之後就能用售屋取得的資金支付買房子的餘款,因此,一定要控制好兩邊交易進行的速度。

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