現況交屋是什麼意思?驗屋後漏水卻可以不負瑕疵擔保?

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房價不斷往上漲,新屋與預售屋的價錢對一般小資族、首購族來說已經高不可攀,因此很多人都轉向注意中古屋市場。但中古屋市場的交易其實有很多需要小心的地方,尤其是你如果遇到了標注「現況交屋」的物件,除了要了解是什麼意思以外,也要小心屋主因為這四個字而不負瑕疵擔保責任,最後房子漏水你只能自己想辦法處理。

現況交屋的意思是什麼?

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現在許多二手屋、成屋的買賣契約書裡,都會註明「現況交屋」,意思是指:「交易的當下,買方同意以親眼所見的房屋現況來交屋。」,後續雙方不得再以有關房子瑕疵的問題提出法律爭議或意見。

「現況交屋」並不能讓賣方免於日後的「瑕疵擔保責任」,而是代表賣方在「誠實告知屋況」的條件下,不必再整修、重新粉刷油漆、修好家電等等,以房屋現況交給買方而已;如果賣方故意隱瞞惡劣的房屋瑕疵,買方當然還是有權利捍衛自己的購屋權益。  

現況交屋就可以不負瑕疵擔保責任?

因此,有許多賣方就會以「現況交屋」這四個字,想要閃過民法中的「瑕疵擔保責任」,但這樣其實是已經違法的。無論雙方如何簽訂買賣契約,這份契約的效力仍無法凌駕於民法之上,因此民法中規定的「瑕疵擔保責任」是沒有辦法用「現況交屋」來粉飾太平。

「現況交屋」並不等於可以不負瑕疵擔保責任,而是代表賣方在「誠實告知屋況」的條件下,包含家中的各種瑕疵、漏水、故障等等問題,並在買方確認且同意的情況下,以這樣的「現況」交屋。如果賣方刻意隱瞞房屋瑕疵,買方仍是可以主張瑕疵擔保責任,捍衛自己的權益。

不動產交易的瑕疵擔保責任

根據《民法》第 354 條,售屋者必須負起瑕疵擔保責任,只要買方在交屋後 5 年內發現瑕疵,並在發現瑕疵的 6 個月內通知屋主,就可以依法請屋主擔起瑕疵擔保責任。

但假如房屋瑕疵屋主已提前告知買方,寫在屋況說明書中,雙方同意以減少價金的方式成交,並在合約上寫明為「現況交屋」,未來屋主才可以不用負起瑕疵擔保責任。

現況交屋驗屋,瑕疵全部寫清楚

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要避免未來賣方不負瑕疵擔保責任的風險,在驗屋當下一定要把所有瑕疵都記下來並列入買賣契約中,最好是可以拍照存證,未來好可以拿來做比對。如果是社區大樓,最好是連公共設施的狀況都寫進去,包含地下室有沒有漏水、磁磚剝落、地面積水等等狀況。若未來真的不幸遇到瑕疵問題,就能夠依照這些證據來替自己爭取權益。

避免「現況交屋」字眼,不怕賣方不負瑕疵擔保責任

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為了避免未來的爭議,建議購屋者在購買成屋或是中古屋時,買賣契約書裡都避免使用「現況交屋」的字眼,而是直接的寫明雙方的權益及義務,例如:「因重新做過隔間,無法拆除查驗,若日後發現有瑕疵,一律由賣方負擔」、「屋內現有的漏水狀況,賣方折讓價金 10 萬元作補償費用,日後買方不得再以漏水的問題來主張瑕疵擔保責任」這類的詳細敘述,將未來可能發生的爭議降到最低。

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