中古屋瑕疵擔保責任範圍有哪些?磁磚破裂、壁癌和漏水算嗎?

圖片來源:ETtoday 新聞雲

新成屋預售屋價格高,不少人會選擇購買屋齡高、價格低的中古屋,但中古屋的屋況問題千奇百怪,遇到漏水、磁磚破裂和壁癌的狀況屢見不鮮。一般消費購物買方可以有「退換貨」和「七天鑑賞期」,但購買中古屋買方並沒有這些保障,但賣方有「中古屋瑕疵擔保責任」。本文將介紹中古屋瑕疵擔保責任範圍、概念及期限,讓大家能了解民法上的「物之瑕疵擔保」,如何應用在中古屋買賣上。

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瑕疵擔保意思

瑕疵擔保是《民法》的法律專有名詞,一般用於買賣交易時,賣方需要向買方擔保,自己出售的東西不會消失或減少價值。若是在交易過後,買方發現賣方提供的東西和原先約定的有差異 (有缺點、瑕疵),那麼買方就有權利向賣方要求負擔瑕疵擔保責任,常見的方式有解除買賣契約返還價金或減少價金。

中古屋瑕疵擔保責任範圍

賣方對於中古屋瑕疵擔保責任範圍,大多數人並不清楚,究竟中古屋瑕疵擔保責任範圍有哪些?以下先從《民法》來看。

《民法》第 354 條:「出賣人應擔保物交付買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少通常效用,或契約預定之效用。但減少程度無關重要者,不得認為瑕疵。」

簡單來說,《民法》第 354 條規定的內容,就是賣方在交屋時,必須確保房屋屋況跟買賣契約簽訂時之情況不能有太大落差。例如:簽約時磁磚都是好的,但交屋時磁磚卻破了;或是看屋時沒發現漏水,交屋後遇到雨天才發現房屋會漏水;牆面上有壁癌,但被裝潢擋住,買方看屋時沒注意到。

以上狀況,賣方都必須負責修繕處理,因此,所謂中古屋瑕疵擔保範圍,指的是買賣雙方對於交易的房屋屋況,必須要有共識。

中古屋瑕疵以「堪用」與否為原則

但《民法》第 354 條第 1 項後半提到:「但減少程度無關重要者,不得認為瑕疵」,意思就是說如果不是很嚴重的情況,那就是買方自行處理。像磁磚破裂這種小瑕疵,如果沒有影響到房屋使用,有時會列為買方要自行處理的範圍。

實務上,中古屋是否具有「瑕疵」,習慣上會以是否「堪用」作為判斷標準。舉例來說,房間門鎖壞了,但門還是可以正常開關,不列入中古屋瑕疵擔保範圍,應由買方自行處理;如果房間門已經變形不能關上,應列入中古屋瑕疵擔保範圍,賣方有義務要負責修復至「堪用」狀態。

圖片來源:幸福空間

中古屋瑕疵可修復,僅能請求減少價金

有些買方遇到中古屋瑕疵,會主張賣方有中古屋瑕疵擔保責任,因而向賣方主張解除契約。然而,目前司法實務都以瑕疵是否可以修復,或是修復成本是否過高作為判斷,像是輻射屋、海砂屋和凶宅等可以判准解除契約,較常見的如壁癌、磁磚破裂和漏水等大多都只能請求減少價金(不包含賣方惡意隱匿)。

中古屋瑕疵擔保期限

習慣上中古屋瑕疵擔保以 6 個月為限

《民法》第 356 條和第 365 條規定,買方有義務在交屋後確認房屋是否有瑕疵,若有發現任何瑕疵應通知賣方,若賣方不處理,就要在通知賣方後 6 個月內向法院提起訴訟。

雖然民法上所規定的瑕疵擔保責任的消滅時效是 5 年,但回歸到實務面,交屋後就算有一些當下不能馬上發現的瑕疵,在交屋後半年內應該都可以檢查出問題。所以,習慣上,中古屋瑕疵擔保期限會設定為 6 個月。

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超過 6 個月,中古屋瑕疵要舉證是交屋前發生

賣方對於中古屋瑕疵擔保範圍,僅限交屋前的瑕疵,如果是交屋後的瑕疵,則是買方自行處理,跟屋主沒有關係。因此,如果買方是在交屋後第 3 年,才發現房屋有壁癌,就要舉證在交屋前就已經有壁癌。

然而,若是買方真能舉證出壁癌是交屋前就存在的瑕疵,想必也不會第 3 年才向賣方反應。由於買方要舉證中古屋瑕疵是發生在交屋前往往較為困難,因此,這邊建議買方要在交屋時,就安排「驗屋」,若有發現中古屋瑕疵,要立即向賣方反應,確保自身的權益。

賣方不負責中古屋瑕疵擔保責任

如果遇到賣方不負責中古屋瑕疵擔保責任,除了上訴法院外,在尚未正式交屋前,買方可以先將部分款項在履約保證專戶裡,藉此箝制賣方,避免全部款項付清後,賣方不負責中古屋瑕疵擔保責任。

除非中古屋有重大瑕疵,買方沒有權利要求代書停止撥款

在房屋過戶完後,準備清償原屋主的貸款之前,有些買方會請專業人士到房屋現場「驗屋」。有些買方,在驗屋後發現屋況有磁磚破裂、壁癌或漏水等情形,不僅向賣房提出負擔中古屋瑕疵擔保責任,還會要求代書停止撥款。

然而,除非中古屋有重大瑕疵,例如:海砂屋、輻射屋或凶宅這類,僅是有磁磚破裂、壁癌或漏水這類可修復的情形,買方沒有權利要求代書停止撥款。因為房屋已經過戶完成,買方已經成為新屋主,通常會按照買賣契約繳清房屋買賣價金 (大多數房屋買賣契約會約定過戶完成後 5 日內撥款)。若是買方要因中古屋瑕疵而解除契約,仍需要另外向法院提起訴訟。

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中古屋瑕疵擔保範圍雖多,但買方須於交屋 6 個月內提出

本篇文章介紹了有關中古屋瑕疵擔保的相關知識,包含中古屋瑕疵擔保範圍、期限,以及若是賣方不負責中古屋瑕疵擔保責任,買方該如何應對。像常見的漏水、磁磚破裂和壁癌,賣方若不願修復原狀,即使上訴法院也僅能獲得減少價金,並不能解除契約。最後另外補充說明,如果中古屋沒有重大瑕疵,買方不能要求代書停止撥款。

許多人一生只能買得起一間房子,購買中古屋雖然比較便宜,但遇到瑕疵的機率也相當高,建議想購買中古屋的大家,在購買前除了詳閱不動產說明書外,在看屋、交屋時也要確認是否有未留意到的中古屋瑕疵。如果是在交屋後才發現,也要在交屋後 6 個月內通知賣方,若賣方不願處理,也要在 6 個月內向法院提起訴訟請求減少價金或解除契約,以保障自身的權益。

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