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【囤房稅2.0 懶人包】囤房稅稅率、上路時間、試算一次看!

房屋稅條例》部分條文修正草案 (囤房稅2.0),已經在 2023 年 11 月 16 日初審通過,目前除了稅率尚未確定,其餘條文皆已依「行政院版本」通過,目前預計 2023 年 12 月 18 日可經立法院三讀通過,最快於 2024 年 7 月 1 日上路,將會反映在 2025 年 5 月的房屋稅稅單上。究竟囤房稅是什麼?囤房稅2.0 又和原本的囤房稅有何不同?囤房稅試算又該怎麼算呢?這篇文章將一次帶大家來看。

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囤房稅是什麼?

持有 3 戶以上房屋要課徵的額外房屋稅

囤房稅,又稱為空置房稅或閒置房產稅,是一種針對未被充分利用的房產徵收的稅。在台灣,囤房稅其實就是房屋稅,相關規範規定在《房屋稅條例》第 5 條,主要課徵的對象是除了持有自用住宅外,還另外持有一定數量房地產者,囤房稅的多寡,會因為持有非自用住宅的數量而有所不同。

目前法規規定,個人可以擁有 3 戶自用住宅並享有自住優惠稅率 1.2%,而超過的房屋,各縣市政府可以設定 1.5%~3.6% 的差別稅率,也就是說,囤房稅的稅率會因各縣市地方政府的規範有不同,而這額外課徵的房屋稅,就是囤房稅。

此項稅賦設立的目的,是為了避免住宅資源掌握在少數人手上,避免房屋空置、無法獲得最佳利用,對抑制房價上漲有一定的效果。

圖片來源:Canva

囤房稅2.0 是什麼?

《房屋稅條例》修正草案

行政院院會於 2023 年 7 月 6 日拍板「房屋稅差別稅率 2.0 方案」,並於 2023 年 9 月 21 日正式通過「《房屋稅條例》修正草案」,此即為我們俗稱的「囤房稅2.0 方案」,此新的方案,最主要的變革有以下 2 點:

  1. 改採全國歸戶

現行的囤房稅採行「縣市歸戶」,也就是說,只要持有房屋的數量在單一縣市不超過 3 棟,就可以適用自用住宅優惠稅率。而在囤房稅2.0 的規定中,囤房稅是採「全國歸戶」,所以,只要在全台持有房屋超過 3 戶,只有 3 戶可適用自用住宅優惠稅率,第 4 戶開始就會按照非自用住宅稅率課徵囤房稅。

  1. 稅率調升且採累進課徵

現行《房屋稅條例》的囤房稅稅率規定為 1.5%~3.6%,而囤房稅2.0 將會調升稅率改為 2%~4.8%,具體囤房稅稅率為何,則由地方政府按規定採「差別稅率」,並採全數累進,若超過持有超過一定戶數的房屋,每戶皆採取較高稅率計算。

囤房稅差別稅率 VS 累進稅率

依據《房屋稅條例》,囤房稅的稅率有「差別稅率」和「累進稅率」2 種:

差別稅率

財政部今年提出的「房屋稅差別稅率2.0方案」內容中,就是將囤房稅改為「由地方政府決定是否採取差別稅率」,簡單來說,就是地方政府對於第 4 戶起的「非自住房屋」,可以按照 1.5%~3.6% 這個區間自訂不同的稅率,就如同房屋根據「自住」或「非自住」,政府會訂立不同的稅率那樣,而不是根據持有房屋數的數量來決定稅率多寡。

累進稅率

累進稅率是目前囤房稅採行的稅制,非自住房稅率會隨著房屋數增加而提高,各地方政府可視所有權人持有房屋戶數,訂定1.5%~3.6% 的稅率,換而言之,持有房屋戶數愈多,稅率也越高。

圖片來源:Canva

囤房稅2.0 上路時間

預計 2024 年 7 月上路

《房屋稅條例》部分條文修正草案 (囤房稅2.0) 部分條文,已於 2023 年 11 月 16 日通過,除了稅率尚未確定外,其餘皆依照行政院版本通過,預計最快可於 2023 年 12 月 18 日三讀通過,預計上路時間為 2024 年 7 月,2025 年 5 月開徵房屋稅時適用。

圖片來源:Canva

囤房稅稅率:現行各縣市規定

囤房稅是屬於地方稅,而其稅率的多寡會因各縣市地方政府的規範而有所不同,有關於現行各縣市囤房稅稅率的相關規定如下:

台北市囤房稅稅率

  • 2 戶以下每戶 2.4%
  • 3 戶以上每戶 3.6%

新北市囤房稅稅率

  • 2 戶以下每戶 2.4%
  • 3 戶以上每戶 3.6%
圖片來源:Canva

桃園市囤房稅稅率

  • 5 戶以下每戶 2.4%
  • 6 戶以上每戶 3.6%

和其他縣市不同,桃園市針對「非囤房性質」的公有房屋供住家使用、勞工宿舍、公立學校的學生宿舍 BOT 案、公同共有房屋、專供停放車輛使用及起造人新建空置待銷售住家用房屋,在 3 年內可以不用納入差別稅率戶數計算,維持按 2.4% 稅率課徵。

新竹市囤房稅稅率

  • 5 戶以下每戶 2.4%
  • 6 戶以上每戶 3.6%

新竹縣囤房稅稅率

  • 5 戶以下每戶 2.4%
  • 6 戶以上每戶 3.6%

台中市囤房稅稅率

  • 4 戶以下每戶 2.4%
  • 5 戶以上每戶 3.6%

台南市囤房稅稅率

  • 1 戶 1.5%
  • 2~3 戶 1.8%
  • 4~5 戶 2.4%
  • 6 戶以上 3.6%

高雄市囤房稅稅率

  • 3 戶以下每戶 2.4%
  • 4 戶以上每戶 3.6%
圖片來源:維基百科 Heeheemalu

屏東縣囤房稅稅率

  • 2 戶以下每戶 1.5%
  • 3 戶以上每戶 3.0%

連江縣囤房稅稅率

  • 2 戶以下每戶 1.6%
  • 3 戶以上每戶 2%
圖片來源:微笑台灣

囤房稅試算

前面提過,囤房稅其實就是房屋稅,其試算方式與房屋稅並無不同,只是各縣市的囤房稅稅率會自行訂定,因此每個縣市的囤房稅試算結果會有些許的不同。

囤房稅試算公式

在進行囤房稅試算前,先來看一下囤房稅的試算公式:

囤房稅=房屋評定現值 X 囤房稅稅率 X 課稅月數 / 12

※ 房屋評定現值 = 核定單價 × 面積 ×(1 – 折舊率 × 折舊年數)× 路段率
※ 核定單價 = 標準單價 ×(1 ± 各加減項之加減率)± 樓層高度之超高或偏低價

想了解更多關於房屋評定現值的介紹,請看:房屋評定現值怎麼算?房屋現值計算方式?這一篇告訴你怎麼看

圖片來源:Canva

囤房稅試算範例

這邊囤房稅試算以台北市現行的規定為例,目前據台北市政府規定,持有 2 戶以下非自住房屋,每戶按稅率 2.4% 課徵囤房稅;持有 3 戶以上非自住房屋,每戶按 3.6% 課徵囤房稅。

假設小美名下有 2 戶非自住房屋,那小美 2 戶非自住用房屋都會適用 2.4% 的房屋稅率,囤房稅試算結果如下表:

非自住房屋

房屋評定現值

囤房稅稅率

應繳納囤房稅

A 屋

30 萬

2.4%

7,200 元

B 屋

20 萬

2.4%

4,800 元

囤房稅總計

12,000 元

假設小美名下有 4 戶非自住房屋,那小美 4 戶非自住用房屋都會適用 2.4% 的房屋稅率,囤房稅試算結果如下表:

非自住房屋

房屋評定現值

囤房稅稅率

應繳納囤房稅

A 屋

30 萬

3.6%

10,800 元

B 屋

20 萬

3.6%

7,200 元

C 屋

10 萬

3.6%

3,600 元

D 屋

40 萬

3.6%

14,400 元

囤房稅總計

36,000 元

從前述的囤房稅試算表可以看出,按照現行囤房稅的稅制,小美若在台北持有 2 戶非自用住宅,需繳納的囤房稅稅額有 12,000 元;若小美在台北持有 4 戶非自住房屋,則需繳納的囤房稅稅額有 36,000 元,稅額多了 2 倍之多。

若與僅有 1 戶自住房屋的人相比,按非自用住宅稅率課徵房屋稅,稅額可相差 3 左右,可見囤房稅的稅額之重,詳情請參閱下面試算表:

房屋種類

房屋評定現值

房屋稅稅率

應繳納囤房稅

自用住宅

30 萬

1.2%

3,600 元

非自用住宅(甲)

30 萬

2.4%

7,200 元

非自用住宅(乙)

30 萬

3.6%

10,800 元

囤房稅2.0 最新進度

囤房稅2.0 部分草案初審通過

目前《房屋稅條例》部分條文修正草案 (囤房稅2.0),多數的條文皆已通過,尚未取得共識、協商中的條文如下:

《房屋稅條例》修正草案第 5 條:囤房稅稅率

  • 行政院版本:全國自住一戶稅率 1%,非自住用最高稅率 4.8%
  • 各立委版本:自住稅率 0.6~1%,非自住用最高稅率 8~10%

《房屋稅條例》修正草案第 6 條:各地方政府自訂差別稅率

  • 財政部:法已明定若地方政府不自訂,就須依財政部公告的稅率基準,如果地方政府沒有遵守基準,產生稅損中央將不予補助。
  • 各立委:地方政府若要自訂差別稅率,應由財政部提出差別稅率基準。

建商餘屋囤房稅課稅配套措施

囤房稅2.0 初審通過後,建商餘屋課稅的部分,也是許多人關心的。目前財政部針對建商餘屋的稅率方向傾向:

  • 1 年內未賣出稅率:固定 2%
  • 1~2 年內未賣出稅率:2%~3.6%

不過仍有不少建商認為,待售期 2 年太過短暫,尤其在市場不景氣的情況下,建商的餘屋銷售期間可能會再拉長,另外,雖然上限稅率低於一般非自住住家,但最低稅率仍從原本 1.5% 調升至 2%,且 2 年寬限期到期後,就會回歸到「一般非自住住家」稅率課徵囤房稅,對建商而言也是一大負擔。

圖片來源:國美建設

囤房稅2.0懶人包

以下整理行政院院拍板的「房屋稅差別稅率2.0方案」內容供大家參考,包含非自住房屋修正重點、特定住家用房屋適用較輕稅率、自住房屋修正方案,以及住家用房屋現值 10 萬元以下免稅。

非自住住家用房屋修正重點

項目

現行制度

2024 年新制 (囤房稅 2.0)

歸戶方式

縣市歸戶

全國歸戶

囤房稅稅率

1.5%~3.6%

2%~4.8%

地方政府訂定差別稅率

「可」訂定

「須」訂定

特定住家用房屋適用較輕稅率

項目

現行制度

2024 年新制

自住

全國單一自住房屋在一定金額以下

1.2%

1%

非自住

出租且申報所得達租金標準

1.5%~3.6%

1.5%~2.4%

繼承取得共有房屋

1.5%~3.6%

1.5%~2.4%

建商餘屋 2 年以內

1.5%~3.6%

2%~3.6%

自住房屋修正方案

項目

現行制度

2024 年新制

要件

  • 無出租、無營業
  • 本人、配偶、直系親屬實際居住
  • 家戶全國 3 戶以內(本人、配偶、未成年子女)
  • 無出租、無營業
  • 本人、配偶、直系親屬實際居住
  • 家戶全國 3 戶以內(本人、配偶、未成年子女)
  • 增訂「戶籍」要件(參考《土地稅法》第 9 條)

稅率

1.2%

1.2%

住家用房屋現值 10 萬元以下免稅

項目

現行制度

2024 年新制

要件

不限對象、不限戶數

  • 僅限自然人適用
  • 自然人以全國 3 戶為限

現行囤房稅稅率懶人包

縣市 囤房稅稅率 縣市 囤房稅稅率
台北市
  • 2 戶以下每戶 2.4%
  • 3 戶以上每戶 3.6%
台中市
  • 4 戶以下每戶 2.4%
  • 5 戶以上每戶 3.6%
新北市
  • 2 戶以下每戶 2.4%
  • 3 戶以上每戶 3.6%
台南市
  • 1 戶 1.5%
  • 2~3 戶 1.8%
  • 4~5 戶 2.4%
  • 6 戶以上 3.6%
桃園市
  • 5 戶以下每戶 2.4%
  • 6 戶以上每戶 3.6%
高雄市
  • 3 戶以下每戶 2.4%
  • 4 戶以上每戶 3.6%
新竹市
  • 5 戶以下每戶 2.4%
  • 6 戶以上每戶 3.6%
屏東縣
  • 2 戶以下每戶 1.5%
  • 3 戶以上每戶 3.0%
新竹縣
  • 5 戶以下每戶 2.4%
  • 6 戶以上每戶 3.6%
連江縣
  • 2 戶以下每戶 1.6%
  • 3 戶以上每戶 2%

資料來源:自各縣市政府法規查詢系統 (若有異動以各縣市政府官方公告為準)

以上就是彙整囤房稅各項資訊的懶人包,包含囤房稅是什麼、囤房稅 2.0 介紹、囤房稅稅率、囤房稅2.0 上路時間,以及囤房稅試算,提供給大家作參考。

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碧妮

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