【租屋糾紛PTT案例】租屋押金退還、提前解約、違約金上限總整理

租屋糾紛 押金 提前解約 違約金

在台灣的租屋市場大多是由房屋所有權人自己出租,租賃契約除了依據內政部新頒佈的「住宅租賃契約書範本」訂立外,仍有許多內容由房東和房客各自協商,缺乏統一的管理標準,因此租屋糾紛層出不窮。常見的租屋糾紛中,最常牽涉到「錢」的問題,光是由租屋押金衍伸出來的租屋糾紛就有不少。

常見的有例子像是:押金退還時,遭房東以各種名目亂扣錢;提前解約時,被房東扣押金總額當違約金。本篇文章蒐集租屋糾紛PTT案例中,以「押金」為租屋糾紛的案例,並詳細解答案這些案例該如何解套。(首圖來源:內政部地政司)

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租屋押金是什麼

承租房屋時,房東都會要求房客支付一筆押金(擔保金),其用途在於保障房客退租時,若房屋有產生可歸咎於房客的毀損,那麼房東可以直接從押金中獲得賠償;或者,房客在租賃期間有不支付租金、水電費、瓦斯費、管理費的情形,房東也可以從押金抵扣。

若是房客沒有欠費、毀損或其他違約情形,房東就應該在租賃期滿,房客辦理退租時,房東就應該將租屋押金退還給房客。

圖片來源:華人地產網

依據目前新版「住宅租賃契約書」規定,租屋押金可由租賃雙方約定,但最高不得超過 2 個月租金的總額,如果超過者,房客得要求以超過的部分抵付房租。

租屋糾紛PTT案例一:退租租屋押金亂扣

有位PTT網友在板上PO文,說明自己承租一間房屋,退租時卻被房東扣了 5000 元,理由是:簽約前提前入住扣 2000 元,售屋成本 3000 元。不僅如此,房東還要求PTT網友賠償簽約時就已經損壞的沙發,報價 3~4 萬元,PTT 網友表示,當初退租和房仲一同點交時並未要求賠償,事後卻反過來索取賠償,讓該名PTT網友相當困擾。

對於該PTT網友的提問,PTT其他網友則回覆:「看你手上有多少證據嚕,沒證據的話,也無法片面相信你的說法……」、「他的損失看他要不要自己吞, 提告是他的權力,不要告來告去的話是協調,如果你的結論是上班很忙沒空,就不要想太多了。」

提前入住可扣租屋押金嗎?

簽約時間是前年三月底,合約期間為 4/15 開始,因為當時房東還住在那邊,說要給她時間搬家,也同意我朋友可以先入住不收錢,但退租的時候卻以提前入住為由扣押金 2000 元,請問是否合理?

其實,這都是要根據當初訂立的租賃契約內容為主,租屋隸屬《民法》規範的事項,有關租屋的相關約定,都是要看房東和房客當初如何約定契約內容。該名PTT網友表示一開始房東口頭約定提前入住不收錢,而在《民法》的規定中,租賃契約成立並不以書面為必要,意即口頭約定其實也算數。

圖片來源:今周刊

然而實務上,口頭約定的契約內容較難舉證,若是當事人有一方死不承認自己有說過約定內容,另一方又無法拿出錄音檔,基本上即使打官司,法官也未必會採信。因此,由於該名PTT網友無法舉證,「提前入住不用錢」這件事,因此即使上法院也很難要回 2000 元。

房東說可以拿走家具,事後卻扣租屋押金

圖片來源:麗居國際家具

因為當初房東有說傢俱她都不要了,所以搬家前有再次詢問確認傢俱是否不需要,房東説傢俱有需要的就拿走不用錢,我們也有告知她並錄音存證,現在卻以售屋成本為由扣押金 3000 ,現在要把傢俱還房東,房東卻不要,説誰知道你們拿回來會不會是壞的,請問應該怎麼處理?

該名PTT網友表示,之所以會拿走家具是因為房東自己說不要的,沒想到事後房東卻以此為理由扣租屋押金 3000 元。由於該名PTT網友有錄音存證,因此若是想要提起訴訟,勝算機會比較大。而除了提起訴訟外,租屋糾紛申訴管道尚可以選擇調處或調解。

沙發損壞不關我的事,房東卻要求陪償?

簽約前,沙發扶手已經有損壞的狀況,當下也有告知房東和房仲,昨天退租點交時房東和房仲都在場,也都說屋況 OK 並退回押金,在離開之後才打電話來説我們損壞她的沙發,讓她沒辦法跟著房子一起賣,但簽約前已經有損壞了,現在卻不承認,要求賠償 3~4 萬,因為簽約當下沒有拍照存證,請問應該怎麼處理?是否點交後才提出的求償,我們可以不予理會?

該名PTT網友退租後,還被無理的房東要求賠償簽約時已經損壞的沙發,從PTT網友的描述看來,該名房東實屬有些過份。沙發損壞的事情有沒有明確記載在租賃契約中?是個值得省思的問題。

圖片來源:ShopBack

通常租房隨附的家具有哪些,會明確記載在租賃契約中,若是在租賃契約中並沒有註明「沙發扶手有損壞」,那麼除了房東、房客和房仲,似乎也沒有其他人能知道沙發損壞的時間點是在何時。如同PTT網友描述的一般,由於入住時並沒有拍照存證,唯一能證明沙發並非房客損毀的人就只有房仲。只要房仲願意出來作證,該PTT網友就能證明自己沒有損害賠償的必要。

至於點交後才提出的求償是否可以不理會?如果該名PTT網友能接受該房東的電話騷擾,或是賭定該房東之後不會提告,那麼確實可以不予理會。就如同買賣一樣,在「一手交錢,一手交貨」時,雙方就有義務確認清楚金額和物品,所以,在房屋點交時,若是有任何問題就要及時提出,若在事後才提出,除非花時間調解或打官司,否則,能索賠的機率不大。

租屋糾紛PTT案例二:提前解約租屋押金不退

有名PTT網友在板上PO文表示,自己承租一間房屋滿一年,續簽第二年合約的時候提前解約,而房東以第二年沒住滿一年為由,不願退還租屋押金,讓該名PTT網友覺得自己很沒保障,想了解此種租屋糾紛可以如何申訴。

然而,從該篇PTT文章下面的留言來看,大多數的PTT網友都認為房東並無過錯,但也有PTT網友指出,提前搬遷承租方,應該是賠償一個月租金,非全數押金。

究竟租賃契約提前解約違約金上限為何?房東可以扣除全部押金作為違約金嗎?

約定「得任意終止租約」提前解約:無違約金或違約金 1 個月房租

在內政部最新頒訂的「住宅租賃契約書範本」第 13 條第 1 項,雙方是可約定「是否可任意終止租約」但大多數為了保障雙方權益,這一條常會是規範雙方「不得任意終止租約」。

而在同條第 2 項則寫道:「前項約定得終止租約者,租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者,應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。」意即,即使約定「得任意終止租約」,也應該要在契約終止前一個月通知對方,否則可扣 1 個月租金作為違約金。

圖片來源:中信房屋網

約定「不得任意終止租約」提前解約:違約金上限 2 個月房租

那麼,如果簽約時是約定「不得任意終止租約」,押金怎麼扣呢?答案是:雙方自行協商。

「住宅租賃契約書範本」內的條款並未針對約定「不得任意終止租約」的情況下,應該要給付多少違約金,所以違約金自然不以 1 個月租金為限。但是租賃契約書範本內已經規定押金最高是 2 個月租金,因此若房客任意終止租約,違約金也不會超過 2 個月租金總額。

房客提前解約 5 種情況免違約金

而在「住宅租賃契約書範本」第 17 條則有規範房客得提前終止契約 (仍然要提前 30 日通知房東),房東不得要求任何賠償的情形,包含:

一、房客因疾病、意外產生有長期療養之需要。

二、租賃住宅未合於居住使用。

三、因不可歸責於房客之事由,致租賃住宅之一部滅失,且其存餘部分難以繼續居住。

四、因第三人主張租賃房屋之權利,致房客不能居住使用。

五、房客死亡,繼承人得主張終止租賃契約。

若是房客是因為上述其中之一的原因提前終止租賃契約,房東就不能扣押金作為違約金。

圖片來源:內政部地政司

案例二的PTT網友並沒有敘述自己提前退租的原因,僅描述自己承租該房子一年,在重新簽第二年的時候,契約期間未滿就辦理退租,若是該名PTT網友的租賃契約中,和房東約定「得任意終止租約」,那麼只要在搬走前一個月通知房東,房東就不能扣押金。

但若是該名PTT網友的租賃契約中,和房東約定「不得任意終止租約」,除非契約中有另外寫明提前解約違約金金額,否則房東有權利扣除PTT網友 2 個月押金。

圖片來源:信義房屋

租屋押金退還與否應依租賃契約為主

本篇文章從PTT板上找了兩個與租屋押金相關的租屋糾紛案例,從中解析有關租屋押金退還、提前解約、違約金上限的相關資訊。從案例中可以發現,租屋押金糾紛發生時,舉證和租賃契約內容相當重要。

房客退租時,多半會希望押金能夠全數拿回,但是想要全數拿回,那就必須讓自己沒有任何讓房東可鑽漏洞的機會。在案例一的PTT網友,即是聽信房東隨口說「提前入住不收錢」、「需要的傢俱可帶走」,並未在租賃契約寫明,而隨後又未留下相關證據,因此押金退還時被房東扣了 5000 元。

而在案例二的PTT網友則是誤會了自己已承租一年,就可以在簽約第二年提出提前解約時有特權,退還全部押金。實際上押金是否能全部退還,仍以簽訂的租賃契約內容為準。況且,提前解約對房東而言,可能會有 2~3 個月的空窗期沒有租金收入,提早得知房客有意退租,房東才能提前刊登廣告,減少空窗期時間。因此,房客提前解約扣除押金作為違約金並無不合理之處。

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