預售屋簽約注意事項:買預售屋不可忽略的 12 點注意事項!

預售屋 簽約 注意事項

購買預售屋簽約後若是有問題,多半會根據當初簽訂的契約內容決定違約金或賠償金,因此,預售屋簽約,可說是購屋不可忽視的重要部分!相較於新成屋,預售屋簽約注意事項又更多,本文整理了買預售屋簽約注意事項 12 點,提供給首購族、第一次買預售屋的人作參考。

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預售屋簽約注意事項一、房價是否合理

房價合理與否,可參考附近同期預售屋建案的成交價行情,也可以透過「內政部不動產交易實價查詢系統」直接查詢到該預售屋建案近期的成交價。

預售屋簽約注意事項二、土地使用分區得作住宅使用

每塊土地,政府都會規定不同的使用用途,因此,在簽約前須注意房屋坐落的土地使用分區是否能作為住宅使用。

全國土地使用分區查詢

想要查詢土地使用分區,可以至「全國土地使用分區查詢」。

全國土地使用分區查詢圖1.
全國土地使用分區查詢圖2.

內政部不動產資訊平台

也可以從「內政部不動產資訊平台」,再連結到「各縣市政府土地分區查詢系統」查詢土地使用分區,輸入欲查詢的地址或地段地號即可查詢。

內政部不動產資訊平台–土地使用分區查詢

預售屋簽約注意事項三、建造執照核准情形

建造執照,是政府建管單位核准建商可以合法建造建物的證明,一般簡稱「建照」,為建築執照的一種。我們一般常聽到的建築執照,可分為以下 4 種

(一) 建造執照 :建築物的新建、增建、改建及修建

(二) 雜項執照 :雜項工作物的建築

(三) 使用執照 :建築物建造完成後的使用或變更使用

(四) 拆除執照 :建築物之拆除

根據法令規定,預售屋要取得建照才能公開販售,所以如果查詢不到建造執照的相關資訊,就代表建商是違法販售,而消費者如果不小心購買,就很有可能買到「空頭支票」。

建築工程履歷查詢系統

想要知道建商是否已取得建造執照,可透過營建署的「建築工程履歷查詢系統」查詢,可以選擇輸入縣市及執照字號查詢,或是用起造人、設計人、監造人、承造人的資訊進行查詢。

內政部不動產資訊平台

也可以透過「內政部不動產資訊平台」→「預售屋建案查詢」,查到建造執照相關的資訊。

有關建造執照的詳細介紹,請看:預售屋沒有建照就不能賣,建築執照是什麼、怎麼查詢都告訴你

預售屋簽約注意事項四、停車位種類、大小及選擇

如要購買停車位,簽約前最好要研究一下停車位的種類、大小和如何選擇,以下繼續介紹買房買停車位時的注意事項。

停車位種類

依據建築技術規則,停車位的規格、出入動線和設置數量等標準皆有清楚劃分,不同類型不動產 (例如:住宅、辦公室和工廠) 標準也不同。法規定義下,停車位的類型可簡單分為 3 種:法定停車位自行增設停車位獎勵停車位。除此之外,常見的停車位有平面式機械式 2 種

有關停車位的種類介紹,請看:法定停車位、獎勵停車位和增設停車位有何不同?一張圖帶你看!

圖片來源:unsplash

停車位大小

停車位的大小,依照《建築技術規則》規定,標準平面停車位寬度為 250 公分,長度為 550 公分。多數建商在配置停車位時,通常會規劃大車位和小車為兩種,一般來說,大車位長 600 公分、寬 250 公分小車位長 575 公分、寬 225 公分。也就是說,大多建商所規劃的小車位,其實並不符合法規所定義的「標準停車位」。

如果是一般轎車,小車位是可以符合停車的需求,但是如果位置選不好,或是停車技術不是很好,可能造成日後停車不易或是和其他住戶的糾紛來源。

圖片來源:Pixabay

選擇小車位,位置要特別考量

若是因為預算考量買小車位,在位置上的選擇就特別重要!選擇兩側都是停車位的小車位,如果兩旁的車子沒有停在停車格中央,而是接近停車線,當你停妥自家車輛時,很容易出現車門打不開的窘境。而選到左右兩側其中一邊靠牆面、另一邊是停車格的停車位,也會需要停車技術較好,否則就會面臨每次停車都要反覆倒車,調整到一定的角度才能停進停車格。

所以,如果對自己的停車技術沒有自信,或是不想每次停車都要聯絡旁邊車位的住戶移車,最好不要選擇「兩側是停車格」、「一側是停車格,另一側是牆面」的停車位。

圖片來源:591房屋交易網

預售屋簽約注意事項五、至少 5 天審閱期

審閱期不可拋棄

根據《消費者保護法》的規定,預售屋簽約前,應給消費者至少 5 天的契約審閱期,而且不用附帶任何條件,所以,如果建商或代銷業者說要付定金才能看合約、給不到 5 天的審閱期,或者根本沒有提供審閱期,而是在契約內加入「已充分閱讀故放棄審閱期」,這些都算是違法的。

不過實務上,由於契約書內的條款繁多、複雜,許多人懶得花時間看、或是根本看不懂、抓不到重點,然後就直接簽約了。這邊建議最好還是好好運用審閱期,仔細閱讀契約書條款,如果在閱讀上有疑問或障礙,可以請教專業的人士協助,例如:地政士、有法律專長的人士,或是和行政院公告的「預售屋買賣契約書範本」作比較,也可以在契約書上註記,正式簽約當天要求賣方解釋清楚。

圖片來源: Hahow 圖庫

雖然預售屋的買賣契約書多半是「定型化契約」,但部分契約的條款仍然是可以客製化,所以契約一定要仔細多看幾遍!

預售屋簽約注意事項六、停車位和室內坪數、公設比是否正確

現今的住宅大樓,多半至少 30% 的公設,也就是說假設買了一間 50 坪的房子,有 15 坪是在公共區域,而房屋的產權,主要由主建物面積 (房屋主要使用面積)、附屬建物面積 (例如:陽台、花台和雨遮) 及共用面積組成。在閱讀預售屋買賣契約時,這些坪數個別是多少一定要看清楚,才不會最後連自己的房子一坪買多少錢都不清楚。

預售屋簽約時,也要特別注意預售屋契約上的停車位,是否有載明長、寬、高車道面積等等資訊。

有關建坪和地坪的介紹,請看:建坪、地坪、實際坪數差別是什麼?教你快速了解坪數怎麼算

圖片來源:591 房屋交易網

預售屋簽約注意事項七建材設備相關條款

多數建商的版本

預售屋在銷售時,是尚未開工的狀態,建材和相關設備也僅是規劃中,所以實際開工時,很常因為原物料上漲,或是中途變更設計,使得建材設備和預售屋買賣契約中記載的不一樣,所以,通常建商對於建材設備相關條款,會採用下面的寫法:

「上列建材與設備若因市場供需失調、產品規格難以配合或法令禁止使用時,本公司保留更換同級品或更高級品的權利」

內政部公告的版本

為了避免吃虧,預售屋買賣契約書必須寫清楚建材設備的廠牌、規格和違規條款,否則未來當你需要向建商求償或解約時,可會影響到你的權利。

最佳的建材設備相關條款,可參閱下面內政部的版本:

「除經買方同意、不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代」

圖片來源:shutterstock

預售屋簽約注意事項八面積誤差找補的條款

預售屋簽約注意事項之一,就是留意面積誤差的相關條款,有些建商會把這個面積誤差找補條款移除,或者條文只寫「不足」的部分,卻沒寫「超過」怎麼處理。

面積多或少都有可能影響買房總價

預售屋蓋好後,實際面積可能與預售屋合約有誤差是很常見的,當面積不足時,建商有義務要全部補齊,金額無上限;當面積超過時,消費者需要多給錢,依目前規範最多補  2% 面積的錢。 若是面積誤差值(超過或不足)3%,依照目前規範,消費者是可以選擇是否要解約。

《你可能有興趣》新成屋簽約流程注意事項:買房簽約 8 大重點要注意!

圖片來源:Call Centre Helper

以下簡單整理現行預售屋面積誤差找補的相關規定:

  • 實際坪數<合約坪數–建商找補,無金額上限;不足 3%,可解約
  • 實際坪數>合約坪數–消費者找補,最多 2%;超過 3%,可解約

雖然面積超過 3%,消費者最多只要補 2% 的錢,但卻可能超出原本的購屋預算,況且,如果超過的坪數都在用不到的公設,任誰心裡都會覺得不開心的。

※ 注意!「誤差 1% 內互不找補」已是舊規範,目前已修法。

有關預售屋面積找補的詳細介紹,請看:找補的意思是什麼?預售屋找補,不能只單看坪數

圖片來源:McCabe and Co Solicitors

預售屋簽約注意事項九、開工、完工和交屋日期

買預售屋簽約後,通常會需要經過 2~3 年的工程期,通常越快開工,就能越快完工,也能越快交屋。不過,許多建商對於日期會使用模稜兩可的說法,以保留較大的彈性,例如:「取得使照後 XX 日為開工日」或「預定開工後多 XX 日取得使用執照」。

預售屋契約上的日期應明確具體

買預售屋簽約時,最好要注意預售屋買賣契約上的「預定開工日」、「預計完工日」和「預計交屋日」有明確日期 (例如:111 年 9 月 9 日)。而遲交屋日期和遲延罰則,最好也要註明在契約上,這樣買方才會有保障。

另外,預售屋的完工或交屋日期,最好約定用「日曆日」而非「工作日」,否則遇上例假日、下雨天、颱風天等無法工作的日期,入住新屋的日期可能會遙遙無期。

圖片來源:Hahow 圖庫

預售屋簽約注意事項十、履約保證的種類及效力

履約保證的種類

雖然內政部已規定預售屋銷售,必須提供履約保證機制,但仍有少數的區域型建商或地主自建者會規避規範。常見的履約保證機制有下列 5 種:

(一) 不動產開發信託

(二) 價金返還之保證

(三) 價金信託

(四) 同業連帶擔保

(五) 公會連帶保證

不同履約保證的效力

「不動產開發信託」和「價金返還之保證」,會依工程進度撥款,信託受益人為建商,當建商無法履約時再撥還給購屋者,但如果建商申請破產且主張已將資金或繳納價金為興建所用,購屋者就會拿不回已繳納的價金 。

「價金信託」比較有保障,在交屋之前,建商都無法挪用款項,如果建商倒閉,購屋者所繳納的金額將由金融機構全數退回 。

「同業連帶擔保」和「公會連帶保證」實務上比較少見,由於保障效力比起其他 3 種還低,因此也不建議使用。

簡單來說,履約保證機制最佳到最差可參考下列:

價金信託 > 不動產開發信託 = 價金返還之保證 > 同業連帶擔保 = 公會連帶保證

預售屋簽約注意事項十一、違約條款沒有明確列出

違約條款的訂定,是確保消費者在特定的情形下可以要求減少價金或解約,例如:「房屋有瑕疵且無法修復」、「建商未依規定取得使照期限或交屋」或「主要建材及其廠牌和規格更換未告知買方」等等。簡單來說,違約條款所規定的內容,就是建商違約的相關處罰,此也是預售屋簽約注意事項中不可遺漏的重點之一!

預售屋簽約注意事項十二、保固與修繕條款

多數建商都會對預售屋提供保固,通常保固期限是從交屋日起算,有關保固年限、保固範圍,以及保固排除條款,應詳載於預售屋買賣契約中,此注意事項若沒有在買房簽約時確認,恐成日後糾紛來源!

《你可能有興趣》【新成屋保固】建商防水、結構體保固期限及範圍看這裡!

預售屋簽約注意事項多,掌握這 12 點簽約不出錯!

有關預售屋簽約注意事項,本篇文章整理了以下 12 點:

  1. 房價是否合理
  2. 土地使用分區得作住宅使用
  3. 建造執照核准情形
  4. 停車位種類、大小及選擇
  5. 至少 5 天審閱期
  6. 停車位和室內坪數、公設比是否都正確
  7. 建材設備相關條款
  8. 面積誤差找補的條款
  9. 開工、完工和交屋日期
  10. 履約保證的效力
  11. 違約條款沒有明確列出
  12. 保固與修繕條款

許多人在購買預售屋時,會專注在根據建商代銷提供的資料和樣品屋,去推斷該房屋適不適合自己,雖然建商和代銷所提供資訊並非不能參考,但簽約時的預售屋買賣契約書內容,才是買預售屋最需要關注的部分。本篇文章整理的預售屋簽約 12 個注意事項,大概有一半的注意事項是和預售屋契約書的內容相關,由此可知,買預售屋時,契約書的審閱相當重要,建議大家千萬不可忽略喔!

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