對於自用住宅，在相關的稅負上會比一般住宅還優惠，例如：房屋稅和地價稅，除此之外，賣房要課徵的「土地增值稅」，對於自用住宅可以享有「優惠稅率」10% 喔！本篇文章就來介紹土地增值稅重購退稅、一生一次和一生一屋優惠的差異有何不同。
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土增稅「一生一次」適用條件
土地增值稅優惠稅率的適用，有「一生一次」的限制，而其適用條件包含以下 5 點：
- 土地所有權人出售「前一年內」，未曾供營業或出租之住宅用地。
- 地上之建物須為「土地所有權人」或其「配偶」、「直系親屬」所有，並已在該地設有戶籍。
- 都市土地面積未超過 3 公畝，或非都市土地積未超過 7 公畝部分。
- 自用住宅建築完成 1 年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10%。
- 限一生一次。
儘管土增稅「一生一次」的適用有限次數，卻沒有限一次只能一間，所以，假設一個人同時擁有多戶自用住宅房屋，且都符合自用住宅條件，可以規畫在同一天簽訂買賣契約，同一天到稽徵機關申報土地增值稅，只要面積加總在都市土地 3 公畝，或非都市土地 7 公畝的範圍內，就可以同時適用自用住宅優惠稅率。
土增稅「一生一屋」適用條件
對於已經使用過土增稅「一生一次」者而言，並不表示之後就都無法再適用土地增值稅優惠，假如你名下僅有一間自用房屋，在購買新屋換屋時同時出售舊屋，就可以享有自用住宅優惠稅率 10%，而其適用條件包含以下 5 點：
- 「一生一次」已經用掉。
- 出售都市土地面積未超過 1.5 公畝，或非都市土地面積未超過 3.5 公畝。
- 出售時「土地所有權人與其配偶」或「未成年子女」，無該自用住宅以外房屋（包括土地所有權人與其配偶及未成年子女信託移轉之房屋。）
- 出售前持有該土地 6 年以上。
- 「土地所有權人」或「其配偶」、「未成年子女」於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續住滿 6 年。
- 出售前 5 年內，無供營業使用或出租。
※ 土地增值稅「一生一屋」的規定，如同重購退稅，也可以先購後售，但必須在 1 年內賣掉舊屋。
土增稅一生一次 VS 一生一屋 VS 重購退稅
以下整理土地增值稅 3 大優惠 (一生一次、一生一屋和重購退稅) 的相關資訊比較表：
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內容 |
一生一次 |
一生一屋 |
重購退稅 |
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土地稅法 |
第 34 條第 1~4 項 |
第 34 條第 5 項 |
第 35 條 |
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稅率 |
10% |
10% |
退稅 |
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限制 |
出售面積 |
都市 3 公畝 |
都市 1.5 公畝 |
重購面積 |
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設籍對象 |
非都市 7 公畝 |
非都市 3.5 公畝 |
重購面積 |
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設籍與持有年限 |
本人/配偶/直系親屬 |
本人/配偶/未成年子女 |
本人/配偶/直系親屬 |
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擁有房地戶數 |
不限 |
本人/配偶/未成年子女已 1 屋為限 |
不限 |
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無出租營業 |
出售前 1 年內 |
出售前 5 年內 |
出售前 1 年內 |
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使用次數 |
1 次 |
不限 |
不限 |
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新舊土地買賣價格 |
不限 |
不限 |
新購土地地價>「原出售土地地價—已繳納土地增值稅」 |
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備註 |
同時出售多屋視為一次 |
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了解重購退稅、一生一次和一生一屋規定，換屋不吃虧
土增稅的重購退稅並沒有次數上的限制，但有規定「一生一次」一人只能用 1 次，而「一生一屋」的相關條件則較嚴格。所以，究竟買房是否要用掉土增稅「一生一次」的優惠資格，其實，應該先看有沒有「重購退稅」的機會，如果有，可以選擇保留「一生一次」的機會，有利於日後安排節稅規劃。
土增稅一生一次、一生一屋和重購退稅常見問題
土地增值稅重購退稅一次只能使用一間房？
只要條件符合且面積加總在限制內，也可以同一生一屋一樣，同時退好幾間，相關條件規定，可參閱內文。
要使用土增稅一生一次優惠，本人、配偶或直系親屬需要設籍在房子裡多久？
如果是先賣再買，只要在簽約買賣前設好戶籍就可以了；如果是先買再賣，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，詳細資訊請參閱內文。
只要小房子換大房子就可以適用土地增值稅重購退稅？
不一定，要看新買房屋的土地移轉現值總額是否「超過」賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅，相關計算公式可參閱內文。
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