法拍屋通常價格比起市價來得便宜，在這個房價越來越高的年代，法拍屋成為懷抱著買房夢的人的優先選項之一。然而法拍屋的交易市場風險其實不小，我們之前已經寫過一篇：法拍屋不點交風險大！法拍屋的注意事項不可不慎（上），當中提醒了許多法拍屋的注意事項。今天就來看看法拍屋風險的下篇，讓大家對於法拍屋有更深的理解與認識，避免到最後一頭熱買了卻吃虧。
法拍屋注意事項，這些事情可能讓你用不了房子
如同我們之前所提過，法拍屋具有低價且產權清楚的優點，但因為法拍屋不能看屋，對買房的人來說還是有點像一場賭博。而法拍屋還這有幾件事情不得不注意，因為一但遇到，可能讓你花錢買的房子卻沒辦法使用，到最後落得一場空！
法拍屋注意事項（一）：優先承買權
優先承買權，是指該土地被拍賣時，地上權人、典權人或承租人可享有優先承買權；而當房屋被拍賣時，則是基地所有權人享有優先承買權。
法拍屋最常遇到的問題就是糾纏不清的產權問題，若是你今天心儀的物件，是屬於多人持有產權的法拍屋，那在搶標該物件之前，建議要先從法拍公告中了解這間法拍物有沒有「優先承買權」。因為優先承買人在開標的現場就可以主張使用優先承買權，就算你下了最高價，有優先承買權的人，就可以因為該權利而用一樣的價格把該物件買下；就算已拍定，優先承買人可以在 15 天內行使該權利，以拍定價格買下該物件。
所以為了避免自己激烈搶標後的物件落空，建議大家在搶標前要先確定該物件是否有優先承買人存在。
法拍屋注意事項（二）：禁止處分
若是你今天心儀的法拍物件，被標記為「禁止處分」的不動產，代表該法拍屋可能為檢察署、調查局偵辦中案件、詐騙所得的不動產而遭到法院查扣，或是稅捐處納稅義務人欠稅等狀況。
如果想投標這類法拍屋，得標後就須向法院聲請塗銷，但塗銷過程動輒三到六個月的時間，而且未塗銷前也無法取得該物件的權狀，因此也無法向銀行申請代墊款，導致自己得一次付清所有的尾款，造成的負擔就很大。
法拍屋注意事項（三）：拍定後不點交
法拍屋另一個麻煩的事情，就是分為「點交」與「不點交」。若該物件被判定為「不點交」，那麼法院只會保障得標人房屋的所有權，若該物件裡面有合法的租客，根據根據「買賣不破租賃」原則，就算房屋已經拍賣出去，得標者也只能讓合法租客住到租約期滿，在這之前得標者都沒有使用權。
更倒霉的是遇到了惡意霸佔的租客，通常就得走訴訟程序來處理，整個程序曠日費時，不僅浪費時間與金錢，你買的東西卻不能使用，那感覺實在很差。
法拍屋注意事項（四）：土地建物分別買賣
大多數的法拍屋都為老房子，因此容易遇到土建（土地、建物）分賣的狀況。若是土建分賣的物件，那拍賣也只會拍賣建物或土地之中的一項。因此在下手投標前，同樣也要從法拍公告中仔細閱讀，內容應明確記載建號、地號，可看出是否建物連同土地一起拍賣，若是土地與建物所有權人不同，日後在使用上雙方就必須協議溝通，容易產生糾紛。
法拍屋注意事項好多，看清楚再投標！
法拍屋雖然比起一般的房子便宜不少，但是因為要注意的事情很多，而且需要自備的款項要求也高，所以如果想要投標法拍屋的人，一定要先做好功課，並備足保證金、尾款與雜費的費用，都沒問題了再去搶標，以免一頭熱卻落得一頭空的下場！
| 法拍屋注意事項 | 可能遇到的麻煩 |
| 優先承買權 | 就算出最高價，仍被優先承買人買走 |
| 禁止處分 | 申請塗銷耗時、無法申請銀行代墊尾款 |
| 拍定後不點交 | 可能買了房卻無法使用 |
| 土地建物分別買賣 | 土地與建物使用須雙方協商，容易產生糾紛 |
