專任約、一般約的差別是什麼？房仲專任約陷阱要小心！ - 果仁家

當屋主委託房屋仲介賣房時，通常簽訂的契約有 2 種選擇，一種是「專任委託銷售契約書」，簡稱「專任約」；另一種是「一般委託銷售契約書」，簡稱「一般約」。到底和仲介簽訂專任約和一般約有何差別？簽訂專任約是否有陷阱呢？以下就來為大家詳細解析。

👉 加入我們的臉書粉絲團、社團、IG與 Line 社群，獲取各種購屋必備知識！👈

專任約是什麼？

專任約指的是「專任委託銷售契約書」，這是屋主委託房仲業者賣房時，會簽訂的一種契約。一旦簽訂了專任約，屋主在契約期間就只能將該房屋委託單一的房仲業者銷售，不可以委託其他房仲業者代為銷售該屋，另外，如果有買家透過其他管道（例如：親友、同社區管理員或住戶等）連絡到屋主本人，屋主也不可以自行出售，否則就會違約而須給付違約金給簽訂專任約的房仲。

簡單來說，專任約的物件就只會由一位房仲負責處理，無論是買方或賣方，都只會透過單一的房仲接洽、溝通。

一般約是什麼？

一般約指的是「一般委託銷售契約書」，這也是屋主委託房仲業者賣房時，會簽訂的一種契約。和專任約不同，一般約的限制較少，屋主在契約期間可以同時和多位房仲簽訂契約委託銷售同一間房屋，屋主若要透過其他管道自行出售，也是沒問題的。

簡而言之，一般約的物件可能會有多位房仲同時在協助銷售，所以買方在看屋時，很可能遇到不同仲介帶看同一間房屋，屋主也可能有帶看量高的錯覺，實際上有很多組買家都是重複的。

專任約和一般約的差別

有關一般約和專任約的差別，可以從各別的優點和缺點來看，詳細資訊整理如下：

專任約的優點

有關與房仲簽訂專任約的優點，大致有以下 5 點：

房仲會優先帶看、較積極銷售，並且深入了解屋況和屋主需求
單一聯繫窗口，買賣雙方可省去較多時間溝通和接洽
部分房仲業者會協助整理屋況，增加房屋成交的機會
由單一仲介帶看，進出房屋的人員較好掌控
房屋售價較不混亂，不會有一屋二賣或是多賣的問題

專任約的缺點

有關與房仲簽訂專任約的缺點，大致有以下 5 點：

曝光度較少，遇到態度較不積極的房仲會影響成交率
委託銷售期間，若屋主自行找到買家，須支付違約金與委託售屋的仲介
銷售情況和客戶資訊皆掌握在單一仲介手中，銷售情況和客戶資訊容易被引導或誤判
若有專任約底價限制，有人喊價的金額到達底價，可怖通知屋主就成交並代收訂金，屋主無反悔機會
屋主若因房仲售屋狀況不佳想終止合約，可能遇到房仲拖延還屋，或假造買方以底價成交，逼迫屋主毀約賠償違約金

一般約的優點

有關與房仲簽訂一般約的優點，大致有以下 4 點：

屋主可以委託多家房仲賣房，或自行找尋買家
房屋曝光度較高，因此看房的人也較多
沒有房屋底價限制，有機會賣到高價
不會有出價達底價就成交的狀況，屋主反悔也不用支付違約賠償房仲

一般約的缺點

有關與房仲簽訂一般約的缺點，大致有以下 4 點：

房仲可能不會積極銷售，導致銷售期較長，或未能如期售出
屋主需要花較多時間與多位房仲溝通、接洽
進出房子的人員較多且複雜，房屋有損壞，難以釐清責任，屋主若仍住屋內，隱私性極低
價格混亂，也有可能因多位房仲為爭取成交，最後價格越賣越低

雖然從前述的專任約和一般約各別的優點和缺點看起來，似乎專任約的優點較多，不過，實務上與房仲簽訂專任約是有隱藏的陷阱的，以下就來繼續說明房仲專任約陷阱有哪些。

房仲專任約 4 大陷阱

一、簽訂專任約比較有利？

多數的房仲都會建議屋主和自己簽訂專任約，並且告訴屋主「簽訂專任約比較容易售出」，但很多屋主都不知道專任約是有陷阱的。實際上，房屋是否能順利出售，關鍵點和房屋本身的條件，以及市場上有多少潛在買家較有關係，屋主與房仲簽訂的是否為專任約，影響力其實並沒有想像中大。

實務上，與房仲簽訂專任約並沒有比較有利房屋銷售，反而較易產生糾紛，如果是單純因為不想太多仲介幫你房子，或是擔心委託太多房仲賣房，之後房屋有損壞不知道要找誰負責，那麼可以選擇專任約；但如果無特殊考量，或還在猶豫中，建議大家還是以一般約為優先選擇，如果沒順利出售，再考慮與房仲簽訂專任約。

二、仲介的說的和契約內容不一樣？

由於大部分的房仲，都比較偏好屋主和自己簽訂專任約，有時屋主明明想簽訂的是一般約，但實際上簽訂的卻是專任約，讓屋主落入專任約的陷阱中。若想要避免落入房仲專任約陷阱，就要學會辨識專任約和一般約。

專任約和一般約的分辨方式其實不難，如果發現契約內有「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」之類的條款，就表示這份契約書就是專任約，如果契約中沒有類似的條款無此規定，就表示是一般約。

除了被誆騙屋主簽訂成專任約外，有些仲介在勸說屋主簽訂專任約時，很可能口頭上說的和實際契約內容有出入，因此，為了保障自身的權益，建議大家在簽訂委託銷售契約書時，一定要看清楚契約書的內容，確認自己簽的契約內容是自己想要的，如有發現仲介口頭說明與契約書內容有差異，一定要再三確認，最好能請對方特別在契約書上明確記載其口頭保證事項，並請其簽名以示負責。

三、仲介要求放棄契約審閱權？

常見的一般約或是專任約的委託銷售契約書，都是屬於「定型化契約」，按照《消費者保護法》的規定，至少會有 3 天的審閱期，不過，有些房仲會為了盡快拿到委託銷售契約，會要求屋主主動放棄契約審閱期。

定型化契約的審閱期，是法律賦予消費者的充分了解契約的一個機會，但是如果消費者自認為已經充分了解該契約的權利義務，要主動拋棄也並非不可以。只不過，一旦拋棄了審閱期之後若有糾紛，除非是該契約書內容有何陷阱，或是契約簽訂過程有何瑕疵等有顯失公平的情況，否則若消費者一旦在「自願放棄審閱效力」欄位簽名後，事後就不能以未給予審閱為由，主張契約無效囉！

雖然很多人覺得閱讀契約書是件很麻煩的事情，但是關乎到自身的權益，尤其專任約對屋主的限制又特別多，建議大家還是要將委託銷售契約書帶回家審閱至少 3 天，這樣才能徹底了解自己的權利義務，如有發現任何問題，也可以向房仲確認或諮詢法律專業人員後再做決定，直接拋棄審閱期簽字，可是很容易落入房仲的陷阱而不自知。

四、簽約後反悔可否提前終止委託契約？

有些人在和房仲簽訂專任約時，並沒有充分了解「專任委託銷售契約書」的內容，以及此種契約的優點和缺點有哪些？所以當簽約完成後，很可能會反悔，想要提前終止委託銷售契約。

關於簽訂專任約後是否能提前終止委託，相關規定應參照《不動產委託銷售契約書範本》第 10 條和第 11 條的內容，該法條上規定，無論是專任約還是一般約，只要委託銷售契約已成立，委託人 (屋主) 不能當方面終止或變更契約，也就是說，如果屋主簽完專任約或一般約後反悔，除非受託銷售的仲介願意解約，否則仲介是可以根據契約的約定要求屋主賠償違約金。

相較於一般約，專任約對於屋主的限制較多，因此，這邊建議大家在簽訂專任約前一定要特別想清楚，才不會簽訂專任才發覺自己似乎落入房仲的陷阱，無論解約或不解約都吃虧。