第五種住宅區是什麼?用途、建蔽率和容積率這篇告訴你!

第五種住宅區 用途 建蔽率

相信對都市計畫住宅區有基礎認識的人,應該都聽過第一種 (住一)、第二種 (住二)、第三種 (住三) 和第四種住宅區 (住四),那麼有第五種住宅區 (住五) 嗎?其實是有的。第五種住宅區是什麼?和其他種住宅區相比,在用途、建蔽率容積率方面有何不同呢?這篇將為大家一一解析。

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第五種住宅區是什麼

第五種住宅區,簡稱「住五」,就是都市計畫內的一種土地使用分區種類,以住宅使用、居住用途為主,不適合設置工廠,而商業活動、建蔽率及容積率,則會根據住宅區再細分的種類而有所不同,但大原則是,第一種住宅區對非住宅用途的限制最多,建蔽率和容積率也較小,隨著數字愈大,可允許的用途就會愈多,建蔽率和容積率也愈大。

簡單來說,各種住宅區可允許的用途多寡、建蔽率和容積率的大小為:

住五 > 住四 > 住三 > 住二 > 住一

和其他種住宅區相比,第五種住宅區比較少見,除了高雄《都市計畫法高雄市施行細則》以外,其餘縣市的都市計畫、土地使用分區相關法規,幾乎沒有第五種住宅區的規範,以北部來看,第五種住宅區只有存在於「新北市林口特定區」和「淡海新市鎮特定區」。

想了解更多關於住宅區分類的介紹,請看:【住宅區分類查詢】用土地使用分區查詢系統查自家是不是住宅區

圖片來源:高雄市政府都市發展局

第五種住宅區用途

第五種住宅區可允許的用途,須根據都市計畫的細部計畫而定,每個都市計畫區對於第五種住宅區用途規定會有些許不同,下面就分別來看新北市的「林口特定區」和「淡海新市鎮特定區」可允許的用途有哪些。

林口特定區第五種住宅區用途

允許用途

允許用途詳細項目

1. 獨戶和雙拼住宅

獨戶住宅、雙拼住宅。

2. 多戶住宅

雙疊住宅、連棟住宅。

3. 社區安全設施

消防站(隊)、警察(分)局或派出(分駐)所、憲兵隊、民防指揮中心,以及其他安全設施。

 

4. 醫療保健設施

衛生所(站)或健康中心、醫院或診所、病理醫事檢驗院所、藥局、護理機構、動物醫院,以及其他經中央、各市政府機關核准設置之醫療保健設施。

5. 福利設施

老人福利機構、兒童及少年福利機構、身心障礙福利機構、社會救助機構、榮民之家、仁愛之家,以及其他經各市政府社會福利目的事業主管機關核准設置之社會福利服務設施。

6. 社區遊憩設施

室內遊憩中心、公園、花園、兒童遊戲場、鄰里運動場及有關附屬設施、綠地、廣場、戶內外球場、溜冰場、游泳池、體育館、體育場。

7. 教育設施

幼兒園、兒童課後照顧服務中心 (安親班)、國民小學、國民中學、高級中學、高級職業學校、短期補習班、專科學校、學院、大學、研究所、研究機構、辦理檢定或評估服務等教育補助服務設施。

8. 文康設施

文康活動中心、里民及社區活動中心,以及其他文康設施。

9. 文教設施及展演設施

圖書館、博物館、藝術館、科學館、社會教育館、文物館、陳列館、水族館、音樂廳、集會堂、文化中心、紀念性建築物、展覽館,以及其他經各市政府教育或文化目的事業主管機關核准之文教或展演設施。

10. 交通設施

車站及轉運站、大眾捷運系統設施、停車場或停車庫及必要之附屬設施。

11. 公用事業設施

電力設施、電信機房及設施、郵政設施、自來水處理廠或配水設備、雨水或污水下水道與線路維修中心、有線廣播電視系統、有線播送系統、社區電台、廣播公司、電視公司、無線電或電視塔設施,以及其他經中央、各市政府公用事業目的事業主管機關核准之設施。

12. 宗祠及宗教設施

宗祠(祠堂、家廟)、教堂、寺廟、庵堂,以及其他經民政或宗教目的事業主管機關核准之設施及附屬設施。

13. 住宿服務設施

招待所或寄宿舍、旅館、觀光旅館、國際觀光旅館。

※ 各類旅館須面臨寬度 20 公尺以上計畫道路者,並經目的事業主管機關核准才可設立。

14. 日用品零售業

小型飲食店、糧食及日用雜貨、水果及花卉、中藥及西藥品、五金日用品、日用百貨、便利商店、書籍、文具。

※ 限設立於建築物第 1、2 層及地下 1 層。

15. 一般零售業

成衣及服飾品、呢絨綢緞及布疋、鐘錶、眼鏡、珠寶首飾、照相及照用器材、家具及裝飾品、毛皮皮革及其製品、鞋子和帽子、地毯、康樂用品、古玩、字畫、藝飾品、禮品、瓷器等、宗教用品、清潔用品、化粧品、茶葉專賣、種子及園藝相關用品、觀賞魚類和鳥類、玩具、獵具、釣具、度量衡器、樂器、視聽設備 (唱片、錄音帶、錄影節目帶等)、假髮、玻璃、鏡框、彩券、集郵、錢幣、家用電器及器材、瓦斯爐、熱水器、廚具、運動器材、衛生用品、醫療用品及儀器、事務用機具、科學或工業用儀器、汽車、機車、自行車出售、水電及空氣調節器材、資訊器材及周邊、超級市場。

※ 限設立於建築物第 1、2 層及地下 1 層使用,須面臨 12 公尺寬以上計畫道路。

16. 一般服務業

美髮及美容美體業、洗衣及家事服務業、裁縫或織補服務、修配鎖、當舖、命相、雕塑或雕刻、裱背或刻印服務、家用電器修理業、家庭用品維修業 (皮鞋、樂器、鐘錶)、自行車及機車維修業、汽車保養美容業、電腦及其周邊設備修理業、通訊傳播修理業 (電話、手機)、運動及娛樂用品租賃業(自行車、露營用品)、錄影帶及碟片租賃業、家庭用品租賃業(書籍)、影印業 (影印、複印、打字、晒圖)、民俗調理業(傳統整復推拿業與按摩業)、動物醫院或獸醫服務業、水電工程、油漆、粉刷、裱糊、疊蓆包工業、廣告物及模型製造業、影片服務業(包括影片製作、後製、發行業等)、照片及軟片沖印業、攝影業、建築服務業、工業設計及其他專門設計服務業(如服裝、珠寶等)、機械工具和設備租賃業。

※ 限設立於建築物第 1、2 層及地下 1 層使用,須面臨 12 公尺寬以上計畫道路。

17. 餐飲業

飲料店業(冰果店)、飲食或麵食店、自助餐、餐廳(館)、茶藝館、咖啡廳。

※ 樓地板面積不得超過 300 平方公尺。

18. 事務所及工商服務業

建築公司及營造業事務所(但不包括營造機具及建材儲放場所)、不動產業(包括不動產開發、經營及相關服務業、租售、經紀)、貿易和經銷代理、法律服務、會計服務、審計服務、專利權服務、出版業(新聞、雜誌及書籍等)、傳播及節目播送業、廣告業及市場研究業、翻譯服務業、企業總管理機構及管理顧問服務業、環境檢測及技術分析服務業、電腦系統設計服務業、基金會辦事務、人民團體辦事處、宗教團體辦事處、文創工作室、清潔保全及私家偵探服務業、聲音錄製及音樂出版業、職業介紹所、人力仲介、藝人及模特兒經紀業、業務及辦公室支援服務業、國際組織及外國機構等辦事處。

19. 金融業

銀行、信用合作社業、農漁會信用部。

※ 限設立於建築物第 1 層至第 3 層與地下 1 層使用(樓地板面積不得超過 700 平方公尺),須面臨寬度 20 公尺以上計畫道路。

20. 健身及娛樂服務

俱樂部、撞球房、保齡球館、高爾夫球練習場、棒球練習場、羽球練習場、籃球練習場、其他球類練習場、武術及舞蹈等教練或健身房、橋棋社、創作業、藝術表演業。

※ 須面臨寬度 12 公尺以上計畫道路。

21. 殯葬設施及服務

殯葬設施經營業,以及殯葬禮儀服務業的辦公室。

22. 攝影棚

電影 (視) 製片廠或攝影棚。

※ 應經各市政府都市設計審議通過才可設立。

23. 公務機關

各級政府機關、各級民意機關。

※ 須面臨寬度 20 公尺以上計畫道路。

林口特定區第五種住宅區街景,圖片來源:Google Maps

淡海新市鎮特定區第五種住宅區用途

允許用途

允許用途詳細項目

1. 低樓層住宅

獨戶住宅、雙拼住宅、雙疊住宅和連棟住宅。

2. 中、高樓層住宅

中樓層集合住宅、高樓層集合住宅和中樓層連棟住宅。

3. 電業、電信及郵政業

電力公司營業處或服務中心、郵政業、電信業,以及其他經主管機關同意設置之電業、電信及郵政業設施。

4. 社區安全設施

消防站(隊)、警察(分)局或派出(分駐)所,以及其他經主管機關同意設置之社區安全設施。

5. 醫療保健設施

衛生所(站)、醫院或診所、助產機構、長期照顧機構、醫事機構、產後護理機構 (月子中心),以及其他經主管機關同意設置之醫療保健設施。

6. 福利設施

兒童及少年福利機構、老人福利機構(安養機構)、長照服務機構(居家式、社區式或住宿式)、身心障礙福利機構、社會救助機構、榮譽國民之家、仁愛之家、老人住宅,以及其他經主管機關同意設置之社會福利服務設施。

7. 一般遊憩設施 (非營業性質)

室內遊憩中心、公園、花園、兒童遊戲場、鄰里運動場、綠地、廣場、戶外籃球場、網球場、棒球場、游泳池、溜冰場、其他戶外運動場所,以及其他經主管機關同意設置之一般遊憩設施。

8. 社區教育設施

教保服務機構、小學或中等學校、兒童課後照顧服務業 (安親班),以及其他經主管機關同意設置之社區教育設施。

9. 文教設施

圖書館、博物館、藝術館、科學館、社會教育館、文物館、陳列館、水族館、音樂廳、集會堂、文康活動中心、文化中心、紀念性建築物、專科學校、學院、大學、研究所、研究機構。

10. 公用設施

公眾運輸車站 (以中途轉運站為限,且須面臨 30 公尺以上寬度之計畫道路)、.電力變壓站等設施、無線電或電視塔設施、電信機房、自來水或雨水或污水下水道之必要設施、瓦斯供應之辦事處及其必要之附屬設施,以及其他經主管機關同意設置之公用設施。

11. 住宿服務設施

招待所或寄宿舍、觀光旅館業 (第五之一種住宅區才允許作觀光旅館用途)。

12. 日用品零售或服務業

飲食業 (飲料店、餐館)、食品什貨菸酒飲料零售業、五金及日常用品零售業、便利商店業、農畜水產品零售業 (農產品、花卉)、藥物及化粧品零售業 (中藥、西藥)、洗衣業、文教樂器及育樂用品零售業、其他服務業 (美容美髮、裁縫服務、瘦身美容、寵物美容)。

※ 裁縫服務限手工,飲食業、美容美髮和瘦身美容業限於設置於建築物 1 樓、2 樓及地下 1 樓,其他商場(店)限設置於建築物 1 樓及地下 1 樓。

13. 事務所及工商服務業

不動產投資業、建築經理業、不動產買賣租賃業 (不動產買賣、不動產租賃、老人住宅、自動儲物空間)、不動產經紀業、租賃住宅服務業、國際貿易業、律師事務所、會計事務所、地政事務所、景觀或室內設計業、建築師事務所、工程技術顧問或設計業、營造業、報紙業、雜誌(期刊)出版業、翻譯業、廣告業、宗教或職業組織辦事處、短期補習班業、就業服務業、廣播電視業、電子資訊供應服務業、電腦系統設計服務業、研究發展服務業不動產估價師事務所,其他經主管機關同意設置之事務所及工商服務業。

※ 老人住宅業限須面臨 10 公尺以上寬度之計畫道路才可設立。

14. 金融業

銀行、信用合作社業、農漁會信用部。

淡海新市鎮特定區第五種住宅區街景,圖片來源:Google Maps

從上表可看出,「林口特定區」和「淡海新市鎮特定區」的第五種住宅區,除了作住宅用途使用外,還可以作很多其他用途,雖然同樣是第五種住宅區,但這 2 個都市計畫區內的第五種住宅用途,卻有很多不同之處。

以「林口特定區」來看,區域內允許的用途就有 23 項,而「淡海新市鎮特定區」則僅有 14 項。另外,對於特定商業活動 (如零售業、工商服務業) 可允許使用的建築樓層,也有不同的規範。由此可見,即使是相同的土地使用分區,在不同的都市計畫區範圍內,可允許的用途也會有很大的不同。

※ 都市土地用途的相關法規是屬於「積極條件」,也就是法條上有規定的用途才可以被允許,若法條沒有規定,除非經主管機關核准,否則就是不被允許的用途。

淡海新市鎮,圖片來源:聯合報資料照

第五種住宅區建蔽率和容積率

第五種住宅區的建蔽率和容積率,會因為所屬的都市計畫範圍不同而有差異,以下整理高雄市、新北市「林口特定區」和「淡海新市鎮特定區」的建蔽率和容積率的資訊供大家參考:

地區

新北市林口特定區

新北市淡海新市鎮特定區

高雄市

建蔽率

60%

35% (住五)
50% (住五之一)

60%

容積率

300%

320%

420%

從上表可以看出,不同地區、都市計畫區的第五種住宅區的建蔽率和容積率,會有些許的不同,而從中也可以發現,第五種住宅區的建蔽率和容積率,比起其他種類的住宅區高。(住一~住四的建蔽率普遍為 40~50%;容積率普遍為 150~300%)

※ 高雄市住五的建蔽率、容積率是參閱《都市計畫法高雄市施行細則》而來的,詳細建蔽率、容積率,請以各都市計畫書載明內容為主,可至「高雄市都市計畫地理資訊系統」輸入計畫案名關鍵字查詢。

想了解更多關於住宅區建蔽率、容積率的資訊,請參考:住宅區建蔽率容積率查詢:都市計畫住宅區建物怎麼蓋看這裡!

圖片來源:《賺大錢靠土地》

第五種住宅區好嗎?

視都市計畫規劃用途和實際用途而定

許多網友會問:「第五種住宅區好嗎?」,關於這個問題,其實這主要還是要看第五住宅用途有哪些?以及當地確實存在的用途又有哪些?

按照目前各住宅區的分類,第一種住宅區完全不能有任何商業行為,第二、三、四種住宅區可進駐一般零售業 (如超商、生活百貨),而第四種住宅區,是允許輕工業進駐 (例如:小型食品加工廠)。但第五種住宅區,多半位於特定的都市計畫區範圍,其用途會根據都市計畫書細部計畫的內容而有所不同,所以用途就比住一~住四複雜許多,也多了很多不確定性。

林口新市鎮都市計畫簡圖,圖片來源:蘋果日報

新北市的第五種住宅區沒有不好

以目前新北市有第五種住宅區的「林口特定區」和「淡海新市鎮特定區」來看,雖然可以允許作的用途很多,不過這些土地多半都已被建商作為興建電梯大樓住宅用,故商業活動並不多,再加上這 2 個區域算是比較晚開發的,在規劃上也比許多都市早期發展的住宅區更佳,如果是單純以「林口特定區」和「淡海新市鎮特定區」的第五種住宅區來看,其實並沒有不好。

唯一要注意的是,因為第五種住宅區的容積率都很高,故區域內的住宅多半都是高樓林立,要特別留意棟距和採光的問題。

淡海新市鎮第五種住宅區分布

第五種住宅區用途、建蔽率和容積率以都市計畫為主

各都市計畫區會依照各區域發展的程度、人口密度,配置不同分級的土地使用分區,以符合都市發展需求,以住宅區來看,常見的住宅區有 第一、二、三、四種住宅區。而第五種住宅區 (住五) 算是比較稀少的,目前各縣市相關法規,僅有高雄市的《都市計畫法高雄市施行細則》有提及,而在新北市僅「林口特定區」和「淡海新市鎮特定區」這 2 個都市計畫區有。

第五種住宅區用途,會根據所屬都市計畫區不同而有差異,以新北市「林口特定區」來看,其住五可允許的用途有:

1. 獨戶和雙拼住宅

7. 教育設施

13. 住宿服務設施

19. 金融業

2. 多戶住宅

8. 文康設施

14. 日用品零售業

20. 健身及娛樂服務

3. 社區安全設施

9. 文教設施及展演設施

15. 一般零售業

21. 殯葬設施及服務

4. 醫療保健設施

10. 交通設施

16. 一般服務業

22. 攝影棚

5. 福利設施

11. 公用事業設施

17. 餐飲業

23. 公務機關

6. 社區遊憩設施

12. 宗祠及宗教設施

18. 事務所及工商服務業

 

新北市「淡海新市鎮特定區」住五可允許的用途有:

1. 低樓層住宅

5. 醫療保健設施

9. 文教設施

13. 事務所及工商服務業

2. 中、高樓層住宅

6. 福利設施

10. 公用設施

14. 金融業

3. 電業、電信及郵政業

7. 一般遊憩設施 (非營業性質)

11. 住宿服務設施

 

4. 社區安全設施

8. 社區教育設施

12. 日用品零售或服務業

 

有關第五種住宅區的建蔽率和容積率參考如下:

  • 新北市林口特定區:60% / 300%
  • 新北市淡海新市鎮特定區:35% / 320% (住五);50% / 320% (住五之一)
  • 高雄市:60% / 420%

如果大家未來有機會買到第五種住宅區住宅,建議可以先查詢該地區的都市計畫書內容,了解該地區的整體規劃,也不要忘記實際走訪一趟,了解該區域的鄰里環境,是否符合自己理想中的居住需求,再來決定是否要購買該屋。

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