早期的土地開發因為缺乏完整的規劃，許多土地在經過多次開發使用、買賣、分割後，土地使用效率愈來愈低，以都市土地來看，如果想要其土地能夠達到最有效的利用，市地重劃就是一種不錯的開發方式。本篇文章將介紹市地重劃意思、公辦重劃 和自辦重劃的介紹，以及市地重劃流程和土地分配原則，讓大家對於市地重劃能有基本的概念。
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市地重劃意思
將土地重新劃分適當的大小和用途
市地重劃的意思是，將都市一定範圍內的土地重新劃分地塊大小、位置、形狀，並重新配置道路和公共設施，減少零碎、低度利用的土地，讓每塊土地都能發揮其最佳價值。
通常市地重劃規劃的內容，須遵照都市計畫書，並參考歷史脈絡、現今使用情況和未來預期發展，來配置合適的住宅區、商業區等使用分區，以及公共設施。重劃土地時，會盡量讓土地大小適宜、形狀方正，並且讓每塊土地都能臨接計畫道路，可供直接建築使用。
參與市地重劃的土地所有權人，在扣除法律規定應負擔的工程費用、重劃費用和貸款利息等所需土地（抵費地）後，可獲得政府分配的形狀整齊土地。用最簡單的話來解釋市地重劃意思，就是將範圍內的土地劃分和其地上物「打掉重練」。
市地重劃種類
依照實施主體的不同，「公辦市地重劃」和「自辦市地重劃」2 種，以下就來詳細介紹，公辦和自辦市地重劃有何不同：
公辦市地重劃 (公辦重劃)
公辦市地重劃的意思，指的是發起人是政府部門的市地重劃，由地方政府主管機關在選定重劃區範圍後，經中央主管機關核准後，擬定重劃計畫書並通知當地原有的土地所有權人。
自辦市地重劃 (自辦重劃)
自辦市地重劃的意思，指的是地主 (土地所有權人) 發起的市地重劃，只要在重劃區範圍內 30% 的地主同意，且這些地主持有的土地面積加總，超過重劃區範圍土地面積 30%，就可以成立籌備會向主管機關申請核備，接著通知重劃範圍內全體土地所有權人召開重劃會成立大會，待重劃會成立後，就必須向主管機關申請核定重劃範圍，並研擬市地重劃的計畫書。
公辦、自辦市地重劃流程
從下面的市地重劃流程圖可以看出，公辦市地重劃和自辦市地重劃的流程差異，是在「擬定重劃計畫書」這個流程之前，相比於公辦市地重劃，自辦市地重劃的前置流程相當多。
公辦市地重劃前置流程
公辦重劃在擬定重劃計畫書前，只須經過 2 個流程，包含：
- 地方政府選定重劃範圍
- 中央核准重劃範圍
自辦市地重劃前置流程
自辦重劃在擬定重劃計畫書前，須先經過 4 個流程，包含：
- 組織籌備會
- 組織重劃會
- 核定重劃範圍
- 土地所有權人同意
公辦和自辦重劃相同流程
前置流程都完成後，接下來的流程，無論是自辦市地重劃還是公辦市地重劃都是相同的，大致可分為以下 4 個流程：
- 擬定市地重劃計畫書
- 現況調查及測量
- 計算公共負擔和土地分配
市地重劃分配原則
參與市地重劃的地主們，往往最關心的，就是市地重劃後的分配原則，究竟重劃後的土地該如何分配呢？
先扣除抵費地的面積
在辦理市地重劃後的土地分配前，首先要先扣除「抵費地」的面積，也許有人會覺得奇怪，為何地主參與市地重劃還要配扣土地面積？而這個原因，主要是辦理市地重劃時，通常會需要興建額外的道路，增添一些綠地、下水道等公共設施，基於使用者付費和受益者付費的原則，這筆錢還是須由受益的地主們負擔，因此，就會需要每位地主貢獻一部分的土地來抵付相關費用。
※ 一般來説，「抵費地」的面積以不超過重劃區總面積的 45% 為原則。
原位次分配原則：土地分配位置與重劃前相似
再來，扣除掉抵費地後剩下的土地（大概 55%），會依照「原位次分配原則」分配給原地主，所謂「原位次分配原則」，意思是指依照重劃前的區位地段去進行分配，舉例來說：A 地主在重劃前的土地是在十字路口旁的地塊，那麽重劃後分配給地主的土地也會盡量是差不多的位置
土地小於最小分配面積：補差額分配地或現金補償
但有些地主原本的土地面積就不大，在經重劃後扣除抵費地，剩餘的土地面積可能小於「最小分配面積」，在這樣的情況下，就無法按照「原味次分配原則」分配土地，地主會有 2 種選擇：
- 補差額後分配土地：另外付錢給政府購買不夠的土地面積，繼續參與後續的土地分配。
- 現金補償不分配土地：直接領現金，自願放棄分配土地的權利。
市地重劃補償
在辦理市地重劃的過程，如果有妨礙重劃土地分配或重劃工程施工的土地改良物或墳墓，依照《市地重劃實施辦法》第 38 條的規定，應進行拆遷並且給予補償，而相關的規定如下：
市地重劃補償金額
市地重劃補償金額，會由主管機關來決定，並在拆除或遷移前，將補償金額及拆遷期限公告 30 日，並通知其所有權人或墓主；其為無主墳墓者，得以公告代通知。
市地重劃補償金額異議
如果土地改良物所有權人或墓主對於補償金額有異議時，得於公告期間內以書面向主管機關提出，主管機關重新查處後，如仍有異議，主管機關應將會將該異議案件，提交地價評議委員會評定。
不自行拆除或遷葬者的補償金處理
土地改良物所有權人或墓主不在規定期限內，自行拆除或遷葬時，補償金額將依下列規定處理：
- 若代為拆除，相關費用將會從應給付的補償金額內扣回。
- 若代為遷葬，相關費用將會從應給付的補償金額內扣回。
- 補償金額經扣除拆除費或遷葬費後如有餘額，將存入專戶保管；若拆除費或遷葬費無法扣回，將依行政執行法規定向義務人徵收之。
市地重劃好嗎？
網路上不少網友會詢問：「市地重劃好嗎？」，這個問題的答案其實是因人而異。市地重劃後地主因為要支付「抵費地」，因此地主分配拿回的土地面積自然會減少，在有些人看來，參與市地重劃並不好。
不過大多數的情況下，市地重劃後的土地價值都會大幅上漲，雖然地主的土地面積是減少了，但若從總價值和未來前景來看，其實參與市地重劃是好的，不僅未來的生活機能會提升，地價和房價都有著無限上漲的潛力。
市地重劃讓都市土地使用更有效益
市地重劃讓都市土地各地塊大小更適中、形狀更方整，有利於各種土地利用，並解決老舊都市公共設施不足、部分土地未臨道路的問題。基本上可以說，市地重劃是一種讓土地使用更有效率、更活絡的一種好方法。
現行市地重劃的種類主要有「公辦市地重劃」和「自辦市地重劃」2 種，而其之間的差異，主要在於「發起人」不同，公辦市地重劃是由政府發起；自辦市地重劃則是由地主們自行發起，因此，這 2 種市地重劃流程的前半部有些許不同。相較之下，自辦市地重劃的前置流程，比起公辦市地重劃要來得多，公辦市地重劃僅有 2 個流程，而自辦市地重劃則有 4 個流程。
市地重劃的分配原則，主要以「原位次分配原則」為主，不過，當土地所有權人的土地在扣除抵費地的面積後，土地面積小於最小分配面積時，土地所有權人就須選擇要採用「補差額分配土地」或「現金補償不分配土地」。
儘管地主在參與市地重劃後，土地面積會因此縮小，但是重劃後的土地有著無限的增值潛力，所以，參與市地重劃短期或許是有小虧損，但若放眼長期，地價仍有翻倍漲的可能性喔！
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