「包租代管」和「社會住宅包租代管」在政府的大力推行下，已經有愈來愈多房東和房客加入，不過，仍有很多人相當好奇，包租代管優點和缺點究竟有哪些？以下就為大家整理包租代管優缺點，同時整理網路上加入包租代管的房東、房客以及包租代管業者，所分享的包租代管甘苦談，提供給對包租代管有興趣的大家作參考！
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包租代管是什麼？
包租代管指的是房屋租賃業的一項仲介服務，房東將房屋委託給包租代管業者代為出租和管理，讓房東在房屋出租、管理方面可以較輕鬆。依據《租賃住宅市場發展及管理條例》，包租代管實際上是分「包租」和「代管」2 個部分：
包租：類似「二房東」的角色
房東和包租業者簽訂租賃契約後，再由包租業者將房屋「轉租」給房客，並且負責租賃期間的房屋的管理，房東在與包租業者的契約期間，每個月都可以有穩定租金收入，不因包租業者未將房屋出租出去而減少租金收入。
代管：類似「房東代理人」的角色
房東和代管業者簽訂委任契約後，由代管業者代理房東管理租屋，並且負責租賃期間的房屋的管理，代管業者僅負責媒合房東和房客，租賃契約仍由房客和房東自行簽訂，如房屋未出租，空置期的損失由房東自行吸收。
想了解更多關於包租代管的介紹，請看：包租代管是什麼？費用多少？社會住宅包租代管資格和優缺點介紹
社會住宅包租代管是什麼？
「社會住宅包租代管」是將包租代管的概念與社會住宅政策相結合的一項政府政策計畫，目前最新的社會住宅包租代管計畫是第四期，政府透過提供減稅、補助等優惠，吸引房東成為「公益出租人」，釋出自行出租的房子，委託給加入社會住宅包租代管計畫的合法租賃住宅服務業者，再由業者協助房東處理出租及管理房屋的事宜。
想了解更多關於社會住宅包租代管計畫，請參考：社會住宅包租代管資格、優缺點、業者名單懶人包
包租代管優點和缺點
有關包租代管的對房東和房客各別的優點和缺點整理如下：
包租代管優點：房東
- 租賃契約具有公證效力，同時保障房東、房客及包租代管業者的權益，若遇到房客或包租代管業者有違約行為，可以帶著公證合約去報案。(亦可選擇不公證)
- 房東不需親自管理租賃事宜，有專業物業管理人員分擔房屋修繕維護、排解糾紛等租屋管理責任，對房東而言省時又不麻煩。
- 若選擇包租方案，契約期間每月固定收租不間斷。
- 年年享有稅賦優惠，包含房屋稅、地價稅和所得稅。
- 享有政府房屋修繕費、居家安全險費用和公證費補助。
包租代管優點：房客
- 租賃契約具有公證效力，同時保障房東、房客及包租代管業者的權益，若遇到房東或包租代管業者有違約行為，可以帶著公證合約去報案。(亦可選擇不公證)
- 所有問題包租代管業者一手包辦，避免房東因忙碌而怠慢處理問題。
- 租金價格比市場行情低，減少房租負擔。
- 租金支出可以報稅且不麻煩，並享有租屋補助。
包租代管缺點：房東
- 包租代管合約可能有較多限制性條款，例如：契約期間長、中途解約違約金等。
- 須負擔包租或代管費用，每月租金收入減少。
- 若選擇包租方案，無法根據自己的偏好挑選房客。
- 遇到服務品質不佳的包租代管業者，可能有房屋維護不當、房客不滿的問題。
包租代管缺點：房客
- 包租代管業者會根據房客的身分進行篩選，不一定每個人都能符合承租標準。
從上前述的資訊看起來，無論是房東還是房客，加入包租代管似乎是優點多過於缺點，不過這並不表示包租代管絕對是最佳的選擇。實際上，在台灣經營包租代管業並不好做，而對房東而言，透過包租代管業者出租房屋亦有一些問題存在，有關包租代管甘苦談，下面繼續為大家說明。
包租代管甘苦談
包租代管甘苦談：房東
不少房東都會在網路上分享加入包租代管甘苦談、心得和優缺點等，以下就讓我們一起來看看，房東的包租代管甘苦談有哪些：
1. 租金價格不如預期
房東若是採用包租方案，租金會按照當地租金行情打 8 折；採用代管方案，租金會按照當地租金行情打 9 折。這樣看起來，房東請包租代管業幫忙出租房屋，實際租金收入比起自行出租少了許多。舉例來說，自行按照租金行情出租每月可以有 10,000 元收入，但若採包租方案，每月就僅有 8,000 元收入；採代管方案，每月則有 9,000 元收入，而且還要報稅，一年下來房東減少的收益相當多。
2. 包租代管業者參差不齊
雖然多數的包租代管業者，都有獲得政府的認證，但是以目前最大的包租代管業者–兆基物業管理公司來看，其每年在台北市的消費糾紛就是最多的。根據 PTT 網友的包租代管甘苦談分享，其所遇到的兆基物業管理公司的業務員因為較年輕，對於流程有點不熟悉，所以在服務方面並不是很周到。
3. 房屋條件較差不易出租
若房屋本身的條件較差，包租代管業者很常會拒絕委託或是帶看特別消極，就有 Mobile01 網友分享自己的包租代管甘苦談時提到，自己找代管業者代租房屋，結果委託了半年仍無法出租，為此網友還特地假裝房客用 Line 詢問自己委託的物件，從中可以發現，代管業者似乎是預期此物件租不出去，所以不太願意帶看，最終只好再另請家人協助出租。
包租代管甘苦談：房客
雖然乍看之下，房客承租包租代管的物件似乎有很多優點，不過，在網路上也有不少房客承租包租代管房屋後，分享了一些包租代管甘苦談：
1. 租屋修繕處理消極
由於包租代管業者管理的房屋相當多，很多時候房屋若有需要修繕的情況，包租代管業者很常無法第一時間處理，若損壞的東西是屬於房東的資產，例如：洗衣機、冷氣機、熱水器等，包租代管業者還需要先請示房東該如何處理，這樣一來一往就要花費很多時間。
有網友在 Mobile01 論壇上分享包租代管甘苦談表示，自己承租包租代管的房屋後發現，包租代管業者對於修繕責任時常很消極，總是抱持著「多一事不如少一事」的態度，而且每次請包租代管業者處理事情都會被索取車馬費、服務費，舉例來說：請包租代管業者再另提供一副鑰匙，結果除了鑰匙的費用 200 元外，還要另提供車馬費 300 元，押金也會因各種名目被扣錢。
2. 包租代管房屋條件多數較差
根據 Mobile01 網友的包租代管甘苦談分享，通常會找包租代管業者租屋的房東，有很大一部分是其房屋條件較差，自己出租不易。為了讓房屋能更快出租，多數包租代管業者都會對待出租的房間進行布置，例如：放上抱枕、飾品、可愛布偶等，再搭配一些特定的拍攝角度，讓原本條件不是很好的房間看起來很不錯，當房客簽約入住時，房間的裝飾物就會撤掉，這時房客才會驚覺房屋沒有想像中好。
3. 退租後押金很晚才收到
和房東自租的物件不同，包租代管的房屋因為是由公司營運，因此在押金退還上有一定的 SOP 流程，房客無法在退租當天就拿回押金。一般來說，包租代管業者會先確定房客是否有未繳帳單、租屋處是否有東西損壞，如果有就會從押金扣錢，而退款的日期，通常會配合每月公司會計作帳的日期，可能是統一在退租後隔月的特定日期退款，若是接近月底才退租，有可能會要再隔一個月才會收到押金。
包租代管甘苦談：包租代管業者
經常會有人詢問：「包租代管好做嗎？」，關於這點，其實從台灣的「房價租金比 (平均房屋總價除以平均年租金)」偏高來看，就可以知道台灣的包租代管業者並不好賺錢。以目前台灣包租代管業者的收費標準來看，包租費用是租金的 10~30%，代管費用是租金的 10％，如果公司的案源不足，營收根本不足以支付員工薪資、營運費用，也無法擴大公司規模。
從許多包租代管業者甘苦談中可以發現，多數人都會覺得比起房仲業，包租代管的利潤真的是相當微薄，除了要如同房屋仲介業一樣要開發客源、媒合物件外，還要負責房屋修繕、租金催收、房屋點交和服務弱勢族群。不過，在「房價租金比」低的國家，例如：英國、美國、德國、澳洲等歐美國家，包租代管業應該有可觀的利潤。
加入包租代管前應先了解優缺點和各種甘苦談
有關包租代管缺點和優點，整理如下表：
| 對象 | 房東 | 房客 |
| 優點 |
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| 缺點 |
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包租代管業者會篩選房客 |
儘管包租代管看起來是優點多過於缺點，但是無論是房東，還是房客都有各自的包租代管甘苦談，房東最常遇到的問題有：
- 租金價格不如預期
- 包租代管業者參差不齊
- 房屋條件較差不易出租
房客最常遇到的問題有：
- 租屋修繕處理消極
- 包租代管房屋條件多數較差
- 退租後押金很晚才收到
從上述的資訊可以看出，目前台灣包租代管業仍有很大的進步空間，如果有房東想要加入包租代管行列，或是有房客想承租包租代管房屋，建議要先了解包租代管優缺點和各種甘苦談，才不會後悔喔！
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