社會住宅可以買賣或轉租嗎? 這篇告訴你可以買賣的公宅種類

社會住宅 買賣 轉租

隨著社會住宅陸續興建完工,不少人對社會住宅開始感興趣,而多數人對社會住宅的認知有限,甚至只知道社會住宅是政府興建給經濟或社會條件較差的民眾居住。本篇文章將介紹「公宅」的種類有哪些?並解答網友常問的:「社會住宅可以買賣或轉租嗎?」。

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社會住宅

社會住宅可以買賣?

社會住宅,是指「由政府興建或獎勵民間興辦的只租不售住宅,依據相關規範出租給特定條件的民眾」。從這個定義即可以得知,針對「社會住宅可以買賣嗎?」這個問題,答案自然是:不可以。

除了政府所興建的社會住宅外,尚有一種社會住宅是政府委託民間業者以「包租代管」的方式,吸引現有租屋市場中的房東將自己的物件提供出來作為社會住宅。無論是由政府興建的社會住宅,還是「包租代管」的社會住宅,本質都是「出租住宅」,目前的社會住宅不可以買賣。

有關「包租代管」的介紹,請看:【包租代管懶人包】包租代管是什麼?費用、租金補貼一次看!

萬華青年社會住宅二期

社會住宅可以轉租?

社會住宅主要由政府負責營運,提供住宅給有租屋需求的民眾,而根據《住宅法》規定,社會住宅應提供至少 40% 以上的比例,出租給經濟或社會弱勢者,例如:身心障礙者、老人、低收入戶或特殊境遇家庭等等,一般稱為優先戶;剩下的則提供給未設籍於當地,但在該地區就學、就業且有居住需求者,通常稱為一般戶。即使符合資格提出申請,也會需要經過「抽籤」的程序,才有機會承租到社會住宅。

由上述可知,社會住宅主要是提供給社會上較弱勢的族群,能有合理的居住權,因此,承租人必須符合特定資格條件,不是任何人都能入住,所以,如果中籤的承租人自行轉租,政府單位只要發現不僅會取消承租人的入住資格,還會禁止承租人一定期間內不得再提出申請。所以,對於「社會住宅可以轉租嗎?」,答案自然也是不可以。

台中梧棲區三民段社會住宅中庭遊憩區

社會住宅可以租多久?

目前多數的社會住宅,一次租期為 3 年,青年及一般戶最多承租 6 年;具特殊情形或身分者 (優先戶或政策戶),可以承租 12 年

所以,關於「社會住宅可以租多久?」這個問題,需要視承租戶的類別而定。如果是符合政府所規範的社會或經濟弱勢族群,那麼就可以住 10 年以上;如果是一般戶,3 年租期到期若沒有符合申請資格條件,就無法續約,即使續約,按規定也只能續約一次,也就是最多可住在社會住宅 6 年。

內湖區瑞光社會住宅

除了社會住宅外,大家也許還聽過「國民住宅 (國宅)」和「合宜住宅」,那麼這兩種住宅又和社會住宅有何不同呢?以下簡單介紹國民住宅和合宜住宅:

國民住宅 (國宅)

國民住宅是早期政府為公務員和弱勢族群所興建的低價住宅,有分「出售式國宅」和「出租式國宅」,「出售式國宅」已於 1999 年正式停止興建。而廣義的國民住宅,是只要由政府直接規劃興建的住宅,或是政府輔助人民自購的住宅,都屬於國民住宅,因此,現今廣為人知的社會住宅、合宜住宅,基本上也能算是「國宅」的一種。

台北大安國宅,圖片來源:好房網

合宜住宅

由政府提供土地,低價賣給民間廠商,然後由民間廠商提供資金技術興建住宅,而之後該住宅須以合宜價格銷售予無自有住宅的中低收入家庭。

※ 合宜住宅因為遭投資客透過鑽漏洞的法拍手法,破除合宜住宅禁轉售期長達 5 或 10 年的規定,而成為了套利工具,目前已不再辦理合宜住宅。

林口 A7 合宜住宅,圖片來源:桃園市社宅發展科

基本上,這三種住宅的共同點就是,這些都是由政府主導興建的住宅,他們之間的差別主要差在興建、經營方式和目標客群有所不同。比起社會住宅,國民住宅和合宜住宅較為相似,因為它們是可以轉售,而社會住宅是「只租不售」,抽中社會住宅的人只能獲得短暫的居住權。

有關社會住宅、國民住宅 (國宅) 和合宜住宅的比較差異,請參閱下表:

公宅種類

社會住宅

國民住宅 (國宅)

合宜住宅

興辦方式

政府興辦或獎勵民間興辦

政府直接興建

政府徵收土地,低價賣地給建商興建住宅

年齡

符合民法成年定義

年滿 20 歲

年滿 20 歲

戶籍地

無限制

國宅所在地設有戶籍

無限制

家庭組成

無限制

1. 有配偶

2. 與直系親屬設籍同戶

3. 單身年滿 40 歲

4. 父母均亡,戶籍內有未滿 20 歲或已滿 20 歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力的兄弟姊妹

1. 有配偶

2. 與直系親屬設籍同戶

3. 單身年滿 40 歲

4. 父母均亡,戶籍內有未滿 20 歲或已滿 20 歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力的兄弟姊妹

家庭年收入

各縣市不同

申請時,家庭成員總所得,未超過社會住宅所在縣市 50% 分位點家庭之平均所得以下,且平均每人每月不得超過社會住宅所在縣市最低生活費標準之 3.5 倍

各縣市不同

第一類:少於 158 萬元

第二類:超過 158 萬,小於 247 萬元

住宅持有條件

家庭成員在特定縣市內無自有住宅

家庭成員無自有住宅,且無國宅貸款未清償

家庭成員無自有住宅

轉售年限

只租不售

1 年

浮洲合宜住宅:10 年

林口 A7 合宜住宅:5 年

關於各式公宅的介紹,請看:國宅、社宅、公宅、合宜宅是什麼?差異一次看懂

台北大湖國宅,圖片來源:中麟營造

社會住宅不可以買賣或轉租,國宅和合宜住宅才可以

以下統整本篇文章及網友們對於公宅常見的問題及解答:

Q: 社會住宅是什麼? A: 由政府興建或獎勵民間興辦的只租不售住宅,依據相關規範出租給特定條件的民眾。

Q: 社會住宅可以買賣嗎?A: 不可以。

Q: 社會住宅可以轉租嗎?A: 不可以,違者 2 年內不得申請社會住宅。

Q: 社會住宅可以租多久? A: 一次租期為 3 年,一般戶最多租 6 年;優先戶最多可租 12 年。

Q: 國宅是什麼? A: 廣義來看,只要由政府直接規劃興建的住宅,或是政府輔助人民自購的住宅,都算國宅。

Q: 國宅可以買賣嗎?A: 早期政府興建的「出售式國宅」可以買賣,但須至少持有一年。

Q: 合宜住宅是什麼? A: 由政府提供土地,由民間興建住宅後,以合宜價格銷售給無自有住宅的中低收入戶家庭。

Q: 合宜住宅可以買賣嗎?A: 可以,但是有年限限制,浮洲合宜住宅需持有 10 年;林口 A7 合宜住宅需持有 5 年。

1999 年停止興建國宅後,政府也將國宅政策的規劃方向調整成「出租為主,出售為輔」,所以以國宅來說,社會住宅已成了大宗。由於社會住宅的租金低於附近租金行情,有些人會透過社會住宅轉租,自己當二房東來賺取租金價差,這樣的違法行為,不僅破壞了政府興建社會住宅的美意,還嚴重影響到真正需要住宅民眾的居住權,建議大家千萬不要以身試法!

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