隨著社會住宅陸續興建完工，不少人對社會住宅開始感興趣，而多數人對社會住宅的認知有限，甚至只知道社會住宅是政府興建給經濟或社會條件較差的民眾居住。本篇文章將介紹「公宅」的種類有哪些？並解答網友常問的：「社會住宅可以買賣或轉租嗎？」。
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社會住宅
社會住宅可以買賣？
社會住宅，是指「由政府興建或獎勵民間興辦的只租不售住宅，依據相關規範出租給特定條件的民眾」。從這個定義即可以得知，針對「社會住宅可以買賣嗎？」這個問題，答案自然是：不可以。
除了政府所興建的社會住宅外，尚有一種社會住宅是政府委託民間業者以「包租代管」的方式，吸引現有租屋市場中的房東將自己的物件提供出來作為社會住宅。無論是由政府興建的社會住宅，還是「包租代管」的社會住宅，本質都是「出租住宅」，目前的社會住宅不可以買賣。
有關「包租代管」的介紹，請看：【包租代管懶人包】包租代管是什麼？費用、租金補貼一次看！
社會住宅可以轉租？
社會住宅主要由政府負責營運，提供住宅給有租屋需求的民眾，而根據《住宅法》規定，社會住宅應提供至少 40％ 以上的比例，出租給經濟或社會弱勢者，例如：身心障礙者、老人、低收入戶或特殊境遇家庭等等，一般稱為優先戶；剩下的則提供給未設籍於當地，但在該地區就學、就業且有居住需求者，通常稱為一般戶。即使符合資格提出申請，也會需要經過「抽籤」的程序，才有機會承租到社會住宅。
由上述可知，社會住宅主要是提供給社會上較弱勢的族群，能有合理的居住權，因此，承租人必須符合特定資格條件，不是任何人都能入住，所以，如果中籤的承租人自行轉租，政府單位只要發現不僅會取消承租人的入住資格，還會禁止承租人一定期間內不得再提出申請。所以，對於「社會住宅可以轉租嗎？」，答案自然也是不可以。
社會住宅可以租多久？
目前多數的社會住宅，一次租期為 3 年，青年及一般戶最多承租 6 年；具特殊情形或身分者 (優先戶或政策戶)，可以承租 12 年。
所以，關於「社會住宅可以租多久？」這個問題，需要視承租戶的類別而定。如果是符合政府所規範的社會或經濟弱勢族群，那麼就可以住 10 年以上；如果是一般戶，3 年租期到期若沒有符合申請資格條件，就無法續約，即使續約，按規定也只能續約一次，也就是最多可住在社會住宅 6 年。
除了社會住宅外，大家也許還聽過「國民住宅 (國宅)」和「合宜住宅」，那麼這兩種住宅又和社會住宅有何不同呢？以下簡單介紹國民住宅和合宜住宅：
國民住宅 (國宅)
國民住宅是早期政府為公務員和弱勢族群所興建的低價住宅，有分「出售式國宅」和「出租式國宅」，「出售式國宅」已於 1999 年正式停止興建。而廣義的國民住宅，是只要由政府直接規劃興建的住宅，或是政府輔助人民自購的住宅，都屬於國民住宅，因此，現今廣為人知的社會住宅、合宜住宅，基本上也能算是「國宅」的一種。
合宜住宅
由政府提供土地，低價賣給民間廠商，然後由民間廠商提供資金技術興建住宅，而之後該住宅須以合宜價格銷售予無自有住宅的中低收入家庭。
※ 合宜住宅因為遭投資客透過鑽漏洞的法拍手法，破除合宜住宅禁轉售期長達 5 或 10 年的規定，而成為了套利工具，目前已不再辦理合宜住宅。
基本上，這三種住宅的共同點就是，這些都是由政府主導興建的住宅，他們之間的差別主要差在興建、經營方式和目標客群有所不同。比起社會住宅，國民住宅和合宜住宅較為相似，因為它們是可以轉售，而社會住宅是「只租不售」，抽中社會住宅的人只能獲得短暫的居住權。
有關社會住宅、國民住宅 (國宅) 和合宜住宅的比較差異，請參閱下表：
|
公宅種類 |
社會住宅 |
國民住宅 (國宅) |
合宜住宅 |
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興辦方式 |
政府興辦或獎勵民間興辦 |
政府直接興建 |
政府徵收土地，低價賣地給建商興建住宅 |
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年齡 |
符合民法成年定義 |
年滿 20 歲 |
年滿 20 歲 |
|
戶籍地 |
無限制 |
國宅所在地設有戶籍 |
無限制 |
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家庭組成 |
無限制 |
1. 有配偶 2. 與直系親屬設籍同戶 3. 單身年滿 40 歲 4. 父母均亡，戶籍內有未滿 20 歲或已滿 20 歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力的兄弟姊妹 |
1. 有配偶 2. 與直系親屬設籍同戶 3. 單身年滿 40 歲 4. 父母均亡，戶籍內有未滿 20 歲或已滿 20 歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力的兄弟姊妹 |
|
家庭年收入 |
各縣市不同 申請時，家庭成員總所得，未超過社會住宅所在縣市 50% 分位點家庭之平均所得以下，且平均每人每月不得超過社會住宅所在縣市最低生活費標準之 3.5 倍 |
各縣市不同 |
第一類：少於 158 萬元 第二類：超過 158 萬，小於 247 萬元 |
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住宅持有條件 |
家庭成員在特定縣市內無自有住宅 |
家庭成員無自有住宅，且無國宅貸款未清償 |
家庭成員無自有住宅 |
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轉售年限 |
只租不售 |
1 年 |
浮洲合宜住宅：10 年 林口 A7 合宜住宅：5 年 |
關於各式公宅的介紹，請看：國宅、社宅、公宅、合宜宅是什麼？差異一次看懂
社會住宅不可以買賣或轉租，國宅和合宜住宅才可以
以下統整本篇文章及網友們對於公宅常見的問題及解答：
Q: 社會住宅是什麼？ A: 由政府興建或獎勵民間興辦的只租不售住宅，依據相關規範出租給特定條件的民眾。
Q: 社會住宅可以買賣嗎？A: 不可以。
Q: 社會住宅可以轉租嗎？A: 不可以，違者 2 年內不得申請社會住宅。
Q: 社會住宅可以租多久？ A: 一次租期為 3 年，一般戶最多租 6 年；優先戶最多可租 12 年。
Q: 國宅是什麼？ A: 廣義來看，只要由政府直接規劃興建的住宅，或是政府輔助人民自購的住宅，都算國宅。
Q: 國宅可以買賣嗎？A: 早期政府興建的「出售式國宅」可以買賣，但須至少持有一年。
Q: 合宜住宅是什麼？ A: 由政府提供土地，由民間興建住宅後，以合宜價格銷售給無自有住宅的中低收入戶家庭。
Q: 合宜住宅可以買賣嗎？A: 可以，但是有年限限制，浮洲合宜住宅需持有 10 年；林口 A7 合宜住宅需持有 5 年。
1999 年停止興建國宅後，政府也將國宅政策的規劃方向調整成「出租為主，出售為輔」，所以以國宅來說，社會住宅已成了大宗。由於社會住宅的租金低於附近租金行情，有些人會透過社會住宅轉租，自己當二房東來賺取租金價差，這樣的違法行為，不僅破壞了政府興建社會住宅的美意，還嚴重影響到真正需要住宅民眾的居住權，建議大家千萬不要以身試法！
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