現代人流行「AA 制」，不僅親兄弟要明算帳，連夫妻財產都要分得清清楚楚，所以「房屋共同持有」並不少見，相信很多人都會想知道，「房屋共同持有貸款該如何辦理？」。本篇文章將整理大家對於房屋共同持有貸款的常見問題，包括貸款成數、流程、優缺點，以及房屋共同持有貸款如何申辦，提供給大家作參考！
👉 加入我們的臉書粉絲團、社團與 Line 社群，獲取各種購屋必備知識！👈
房屋共同持有貸款是什麼意思？
房屋共同持有的意思，是指房屋的所有權人不只有一人，換而言之，就是一個建物門牌、建號、房屋是 2 人以上共同持有。而房屋共同持有貸款的意思，就是拿共同持有的房屋到銀行申請貸款、借錢。
有不少人認為，房屋共同持有貸款申請，需要全部的所有權人同意才能申辦，事實上，申辦房屋共同持有貸款是否需要全部所有權人同意，尚需要看房屋共有的類型是「公同共有」，還是「分別共有」而定。
房屋共同持有貸款：公同共有
「公同共有」的意思是指，全部所有權人公同持有同等房屋的所有權，不分多少比例，換句話說，就是共有人「共同擁有所有財產」，沒有持分的概念，因此在任何權利行使，都必須經全體共有人同意。在法律上，公同共有的不動產「各共有人權利持分不明」，因此依法不能單獨處分（如買賣、贈與、設定抵押權等等行為）。
想要申辦房屋共同持有貸款，而房屋是屬於「公同共有」的情況下，無論是銀行或是民間貸款，都會需要「全體公同共有人」都同意才可以辦理。舉例來說，A 和 B 兩兄弟，繼承了母親留下來的房子，並以「公同共有」持有，A 因為有資金需求，想要用繼承的「公同共有」房屋抵押向銀行或民間貸款借錢，那麼 A 需要得到 B 的同意才可以辦理。
※ 台灣不動產會出現「公同共有」的情形，多數是因祖產、祭祀公業或多人公同繼承而產生。
房屋共同持有貸款：分別共有
「分別共有」的意思是指，所有權人按其應有部分的比例，共同持有同等房屋所有權，簡單來說，就是分別共有人可以「分別持有」所有財產的特定比例，且對共有物的全部，按比例有使用收益的權利。
舉例來說，A 和 B 兩兄弟「分別共有」一間房屋，A 和 B 的所有權皆為 50%，假如 A 想要賣掉自己 50% 的持分，A 不需要經過 B 的同意即可進行。
不過，「分別共有」的房屋要申辦房屋共同持有貸款，銀行 (金融機構) 還是會要求要該不動產的所有持有人都同意才可以辦理；民間貸款則可以用個人持有的部份單獨申辦。
※ 台灣的不動產會出現「分別共有」的情形，多數是因贈與、夫妻共同購買或合夥投資而產生的。
公同共有 VS 分別共有
下表為公同共有和分別共有的差異比較：
|
項目 |
公同共有 |
分別共有 |
|
享有權利 |
|
依照其應有部分享有所有權，所有權人可按其應有部分對於共有物有使用收益的權利。 |
|
處分權力 |
需得全體公同共有人同意。 |
得自由處分其應有部分。 |
|
分割限制 |
在公同關係存續中，不得請求分割。 |
除有特別規定、因物之使用目的不能分割或契約定有不分割期限外，得隨時請求分割。 |
|
管理權力 |
除法律或契約另有訂定外，應得全體公同共有人同意。 |
|
|
續存期間 |
|
通常為有限期的短暫關係。 |
綜合來看，「公同共有」的房屋，其實算是「產權不清」，持有人沒有明確的持分比例，所以，如果房屋要辦理處分、轉移、限制、消滅、變更、設定等等，都比「分別共有」的不動產更加麻煩且複雜。
房屋共同持有貸款成數和條件
透過銀行申辦房屋共同持有貸款
無論是「公同共有」還是「分別共有」，銀行都會要求全體共有人皆同意貸款才會受理，因為對銀行而言，承作產權不完整的房屋抵押貸款風險極高，所以，即使房屋是「分別共有」，銀行也不接受房屋「分別共有」的所有權人，單獨用自己的持分申辦貸款，即使房屋所有權持份高，銀行還是會婉拒。
不過，即使全體房屋共同有人都同意向銀行申辦貸款，在經過銀行一一審核每位所有權人的信用狀況、財力證明後，只要其中一人有信用瑕疵或無財力證明，銀行還是可能拒絕放貸。
由於大部分銀行不接受多人共同貸款，所以房屋共同持有貸款仍會由其中一人作為借款人，一般會建議選擇共有人中，薪資、工作條件和信用狀況最好者來當借款人，其餘的共有人則當連帶擔保人，可增加貸款成數、讓貸款條件變好。
有些人會擔心，房屋共同持有貸款成數和條件會比較差，實際上，房屋貸款成數和條件與房屋共有、借款人房屋持份比例並無相關，貸款成數和條件主要是依據房屋的所在位置、周邊環境、屋齡屋況等等來決定，其次會視借款人的信用狀況來作加減分。
透過民間貸款申辦房屋共同持有貸款
相較於銀行貸款，透過民間貸款申辦房屋共同持有貸款限制較少，除了「公同共有」的情況下還是需要全體所有權人同意，「分別共有」的情況下，分別共有人可以單獨向民間貸款機構申請房屋共同持有貸款，無須通知其他共有人。
雖然透過民間貸款申辦房屋共同持有貸款的利率會較高，但是可以取得較高的貸款成數。另外，在還款的部分可以不綁約、「隨借隨還」，適合短期需要資金週轉者。
有關透過民間貸款申辦房屋共同持有貸款的成數和條件如下表：
|
貸款利率 |
1~3% (月利率) |
|
還款年限 |
無還款年限，隨借隨還不綁約 |
|
辦理時間 |
1~3 天(含鑑價及設定撥款時間) |
|
貸款成數 |
無上限，最高成數可達房價 9 成 |
|
還款方式 |
按月繳息 分期償還 |
|
年齡限制 |
20~65 歲 |
|
其他附加費用 |
|
房屋共同持有貸款優缺點比較：銀行 VS 民間貸款
申辦房屋共同持有貸款優點
|
貸款管道 |
銀行 |
民間貸款 |
|
優點 |
借款利率低 (年利率 2~3%) |
|
申辦房屋共同持有貸款缺點
|
貸款管道 |
銀行 |
民間貸款 |
|
缺點 |
|
借款利率高 (月利率 1~3%) |
房屋共同持有貸款申辦流程
房屋共同持有貸款申請的流程，總共可以分成以下 6 個流程：
流程 1. 申請
先電洽銀行或民間貸款機構，確認需準備的申請文件及預約對保時間。
流程 2. 條件評估
由銀行或民間貸款機構評估適合的貸款種類和條件，包含貸款成數、金額、利率、貸款期限等等。
流程 3. 審核
等待銀行或民間貸款機構審核，銀行約需要 1~2 週；民間貸款約需要 1~3 天。
流程 4. 對保
貸款審核通過後，和銀行或民間貸款機構約時間當面簽約和對保，並繳交辦理房屋共同持有貸款所需的文件，這個流程需要借款人本人親自出席，對保約 1 小時。
基本的應備文件如下：
- 全體所有權人或分別共有人個人身分證和第二證件 (如駕照、健保卡或護照)
- 戶籍謄本 2 份 (全戶)
- 土地、建物所有權狀 (正本)
- 存摺封面影印本
- 印章
- 其他放款機構要求之文件
流程 5. 設定抵押權
對保完成到撥款這段期間，會委託地政士 (代書) 在要抵押的房屋和土地上設定抵押權。
流程 6. 撥款
地政士將抵押權設定完成後、簽約對保的文件資料也沒問題，銀行或民間貸款機構就會撥款至借款人指定帳戶，整個房屋共同持有貸款申辦流程就完成了。
分別共有人可單獨向民間貸款申請房屋共同持有貸款
從本文介紹的房屋共同持有貸款的相關資訊中可發現，在房屋共有的情況下，想要和銀行貸款相當不容易，因為不管房屋是「公同共有」，或是「分別共有」，銀行都會要求要全體共有人同意才願意受理貸款。而銀行在審核房屋共同持有的所有權人時，也會要求全部房屋共有人都具備足夠的信用評分，只要有一人不符合貸款資格，貸款審核就會無法通過。
而民間貸款機構的房屋共同持有貸款，並不像銀行要求那麼多，除了「公同共有」的物件仍需要全體共有人同意，「分別共有」的不動產物件是可以由分別共有人單獨申請貸款，且還有無借款期限、可隨借隨還的優點，缺點部分則是利率相當高，月利率約 1~3%。
想知道銀行和民間貸款申辦房屋共同持有貸款的優點和缺點比較，可以參閱下表：
|
貸款管道 |
優點 |
缺點 |
|
銀行 |
利率低 (年利率 2~3%) |
|
|
民間貸款 |
|
利率高 (月利率 1~3%) |
無論是向銀行或民間貸款機構貸款申辦房屋共同持有貸款，申請流程大致可分為以下 6 步驟：
- 申請
- 條件評估
- 審核
- 對保
- 設定抵押權
- 撥款
儘管房屋共同持有的情況下並非借不到錢，但若房屋共有人超過 2 人，要向銀行借到錢的難度就會提高，若選擇民間貸款，則要負擔高額利息。而想要讓不動產的使用效益最大化，最好要產權清楚，因此，建議大家如果非必要，還是要避免多人共有一間房屋，否則，當你有資金需求時，名下的房產無論是要出售還是貸款，都會遇到很多麻煩和困難。
如果想知道更多關於房市、話題新聞或居家小知識，歡迎大家點擊以下任一 LOGO。追蹤我們的 Facebook 粉絲團、加入官方 Line 帳號或 Line 社群一起討論。
《更多關於買房、房屋貸款的文章》
