預售屋付款方式可以分較多期給付、負擔較輕，再加上新屋通常可以獲得較高的貸款成數，因此受到不少年輕族群、小資族和首購族的喜愛。預售屋付款方式和成屋付款方式相比差異很大，主要可分為 5 大階段：頭期款、工程款、額外費用、房貸和交屋款，每個階段要付款的金額都會有些許不同，以下就帶大家一起來了解，在預售屋付款方式下，各個階段要給付的款項和金額為何。
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預售屋付款方式流程
預售屋付款方式流程，主要可分為 5 大階段，詳如下圖：
以下就來介紹預售屋付款方式流程中，每個流程要給付的款項、金額和注意事項有哪些。
預售屋頭期款
預售屋付款方式的第一階段，就是大家買房時最常過不去的大門檻–頭期款，預售屋的頭期款主要可分為訂金、簽約金和開工款。
訂金 (小訂+補足)
通常在決定要買預售屋、議價之前，會先付個「小訂」，大約總價 1～2% (金額大概 5～10 萬)，依據建商和建案不同而有差異。而在拿到「買屋確認訂購單」後，就要「補足」訂金到總價的 5%，大多數的情況下，預售屋付款的訂金總金額約 10~25 萬。
簽約金+開工款
在確定預售屋買賣契約無任何問題後，就可以完成簽約，此時要付款的項目就有「簽約金」和「開工款」，約房價總價的 5%～10%。
很多時候簽約當下，預售屋建案尚未開始動工，要等半年到 1 年的時間才會開工，這種時候，就可會有「訂金+簽約金」僅需付款總價 6%~7% 的低首付情況，剩下的 4~8% 就是作為開工款，在開工日期確定時繳納即可；也有些時候，在簽約當下，預售屋建案已經開始動工，這種時候，就可能有「訂金+簽約金」為總價 10%~15%、無須繳納開工款。
※ 預售屋付款方式–頭期款注意事項：
- 預售屋頭期款無法貸款，所以買預售屋前一定要自備房屋總價 10%～15%。
- 若是在預售屋簽約前反悔，多數建案都是可以退訂金的，不過要注意是否會收取手續費。
- 若是在預售屋簽約後反悔，多數的簽約金無法退還，需按照預售屋契約書的規定支付違約金，按照內政部現行的規範，違約金上限為總價 15%，不得超過已付款的金額。
- 如果預售屋契約中記載的違約金過低，建商有可能在房價上漲或與消費者發生爭議時，反悔不履行契約，以支付違約金方式逃避履約責任。
預售屋工程款
預收屋簽約完成並繳納預售屋頭期款後，下一個預售屋付款方式的流程，就是在施工期間要給付的「工程款」，一般來說，預售屋的工程期約 2~3 年，在預售屋施工期間，會需要再分期給付約總價 10%~15% 的金額，根據建商和建案的不同，預售屋工程款付款的時間點也會有所不同，大致可分為以下 3 種：
按工程期繳納工程款
依照工程進度，分期繳納各期工程款，建商通常會設定 3～5 個工程期，例如：地下室完工後、底板完工後、上樑後等，向購屋者收取部分工程款，同時也能讓購屋者清楚目前預售屋興建進度。
按月或按期繳納工程款
開工後不管現在施工到任何階段，購屋者都必須按每月或每期繳納定額的工程款，也就是說，建商一開始就會先估算整個預售屋建案工程期需要多少錢，然後將該金額平均攤提在工程期的每個月中。
一次性繳納工程款 (零工程款)
指在施工期間不用繳納工程款，等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時，再一次繳清所有款項，因此又被稱為「零工程款」。此種預售屋付款方式，適合購買預售屋時手上的資金還不足的人，不過，這表示之後就要一次支付「工程款+交屋款」，等於一次要給付很大筆的款項，如果無法如期付款，就會面臨違約的問題，最好要考量好自身情況是否能夠承擔。
※ 預售屋付款方式–工程款注意事項：
- 預售屋工程款無法貸款，所以在買預售屋前，要先確認自己的收入是否足夠支付每期工程款。
- 如果想要減輕預售屋工程款付款壓力，可以選擇工程期較長的預售屋建案。
- 如果想要辦理預售屋客變，相關費用要在簽約時理解，並在工程期時就要先將資金準備好。
預售屋額外費用
購買預售屋除了要負擔房價外，還有一些稅負和規費需繳納，例如：印花稅、契稅、代書費 (地政士代辦費) 及地政登記規費等，通常會以「暫收款」的名目，收取約 20~30 萬。不同房屋類型、坪數，需要付款的額外費用也會有所差異，有些建商會連同社區管理費一併收取。
※ 預售屋付款方式–額外費用注意事項：建議大家可以向建商索取預售屋付款明細表，確認暫收款中的細項有哪些，確認付款的錢都有用到正當的用途上。
▼ 預售屋自備款–各項稅款
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項目 |
契稅 |
印花稅 |
房屋稅 |
地價稅 |
|
費用 |
房屋評定現值 X 6% |
房價總價 X 0.1% |
房屋評定現值 X 1.2% (自用住宅) ※ 買方僅給付交屋日後的部分。 |
課稅地價 × 2‰ (自用住宅用地) – 累進差額 ※ 買方僅給付交屋日後的部分。 |
▼ 預售屋自備款–政府規費及其他費用
|
項目 |
地政士代辦費 |
規費 |
管理費 |
|
費用 |
約 2 萬 |
約 1~2 萬 |
依建案規定 |
預售屋付款明細表範例，圖片來源：591 房屋交易網
預售屋貸款
預售屋完工、建商領到使用執照後，就會開始向銀行申辦房屋貸款，進行對保，銀行會審核房屋價值以及貸款人的信用條件和償債能力。房屋過戶完成後，銀行就會依照「房屋貸款契約」撥款付「預售屋交屋款」給建商，接下來購屋者就要按照與銀行簽訂的「房屋貸款契約」，每月支付房貸本金及利息，為期約 20~30 年。
※ 預售屋付款方式–房貸注意事項：直接與建商配合的銀行申辦房貸，貸款利率、成數可能會比自己找其他銀行申辦來得划算，也較容易審核通過。
延伸閱讀：建商配合銀行貸款，成數利率優缺點一次看
預售屋交屋款
在預售屋過戶且驗屋通過後，銀行就會將預售屋交屋款撥款給建商，但若驗屋後若發現有瑕疵須改善，可以先保留「房價總價 5%」作為的預售屋交屋保留款（比例可能因預售屋合約內容而不同），等到驗屋通過之後，再請銀行撥付預售屋交屋保留款。
※ 預售屋付款方式–房貸注意事項：
- 注意交屋款不得低於 5%，否則驗屋後若發現瑕疵，建商可能不理會或拖延處理，影響入住時間。
- 請專業驗屋公司，驗屋費用約 1~2萬，複驗費用約 4~5 千元不等，實際費用因坪數而定。
預售屋付款方式懶人包
以下幫大家整理預售屋付款方式中，每個階段要付款的時間點、項目和金額：
| 預收屋付款時間點 | 預售屋付款項目 | 預售屋付款金額 |
| 決定要買預售屋、議價前 | 訂金 (小訂) | 房屋總價 1～2% |
| 拿到「買屋確認訂購單」後 | 訂金 (補足) | 房屋總價 3%~4% |
| 正式簽約時 | 簽約金和開工款 | 房屋總價 5% ~ 10% |
| 施工期間 | 工程款 | 房屋總價 10% ~ 15% |
| 辦理過戶登記前 | 繳納印花稅、契稅及相關規費 |
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| 驗收通過交屋後 | 銀行撥款給建商 | 按契約每月支付房貸本金及利息，為期約 20~30 年 |
要注意的是，預售屋付款方式將依據建案不同而有差異，所以在正式簽約之前，一定要仔細看清楚預售屋合約中所載明的預售屋付款方式和時間，避免日後有糾紛。
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