地主戶是什麼？ PTT、Mobile01 網友分享地主戶優缺點 - 果仁家

在房地產廣告經常會看見「稀有地主戶釋出！」、「地主保留戶釋出！」之類的標語，究竟地主戶是什麼呢？和一般建商或代銷業者銷售的房屋有何不同？為什麼在 PTT 板上和 Mobile01 論壇上總有一堆人說：「地主戶不要買呢？」。

以下就為大家介紹，地主戶的意思，並且整理 PTT、Mobile01 上關於地主戶的各種討論。

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地主戶是什麼

建商與地主合建，作為地主報酬的房屋

所謂的「地主戶」，又稱「地主保留戶」，之所以會有地主戶的出現，是因為台灣地狹人稠、山多平地少，要取得適合蓋房子的用地並不容易，尤其在都會地區更是如此。

因此，建商往往會與地主採合建方式蓋房，建商除了支付地主金錢外，還可能贈送幾戶房子作為報酬，而這些建商贈送給地主的房子就是地主戶。

一般來說，地主合建分成以下 3 種：

合建分售：地主與建商分別銷售土地和房屋，也就是說，購屋者會分別和地主和建商簽約，因此會簽 2 份合約。
合建分屋：地主與建商按比例分配房屋並各自銷售，因此會分成「地主戶」和「建商銷售戶」。
合建分成：地主與建商共同銷售所有戶數，最後再依投資比例分配價金。

想了解更多關於合建的詳細資訊，請參考：合建、合建意向書是什麼？合建分售、合建分屋和合建分成的差異

PTT 網友：地主戶 = 麻煩戶？

對於地主戶比例高的社區，在 PTT 板上網友們的看法各有不同。

PTT 網友認為地主戶多，社區問題多

有網友在 PTT 上分享，自己特別不喜歡地主戶多的社區，原因是管委會經常被地主戶們把持，且生活習慣上也令人難以接受。對此，部分的 PTT 網友表示贊同，PTT 網友們的相關分享有：

「以前看房子經過社區中途，看到一群只穿內褲的老人在喝啤酒賭象棋，代銷小姐說那些是地主，還沒看到房子我就不考慮了。」
「婆家的地主戶全部在一樓，做生意、佔用騎樓、人行道、防火巷，賣吃的老鼠一堆，不繳管理費，都更改建反對票，根本毒瘤。」
「我朋友買的建案，地主戶一半全部租人，地下車位也一半。店面租給 8+9資產公司就算了，停車場車位如果租的比他出租的價格低，他就會把它租下來，提高價再出租。平常機車愛騎上騎樓就騎上去，開會都他說了算。」

從 PTT 網友們的分享來看，在某些社區中，地主戶就等同「麻煩戶」，在社區中有著莫名其妙的權利和特權，只專注於個人利益，對社區總體營造、公共利益根本絲毫不在意，而社區中的非地主戶們只能默默地忍氣吞聲。

PTT 網友認為地主本身的素質才是重點

不過，也有網友在 PTT 板上抱持著反對意見，不是社區地主戶多就代表社區一定差，關鍵點還是要看地主的素質如何，PTT 網友的分享有：

「我們社區有幾個地主，人都很古意很好相處，要看地主是誰吧」
「看地主品質吧，看過文山區的案子強調地主戶素質高的」
「素質風險都差不多啦」

看起來，地主戶的多寡似乎不能做為社區好壞的評判標準，相較之下，了解地主戶、社區住戶的普遍素質如何，或許更有利於判斷一個社區的好壞。

專家：地主戶主要影響社區房價和管理

房產專家 Sway 指出，地主戶多的社區案主要影響的是 2 個方面：1. 社區房價。2. 社區管理。

社區房價方面，由於地主戶取得房產的成本較低，所以隨便賣都賺錢，舉例來說：建商賣一坪 80 萬，地主可能賣 70 萬就可以賺很多，而這將影響到市場房價行情，簡單來說，對建商而言，地主戶常是打壞市場房價行情的元兇。

在社區管理方面，如果在社區中，地主戶是多數，就很容易有霸占社區管委會的情況，進而影響到整個社區的管理品質。如果這些地主戶做得好自然沒什麼問題，但有些時候，有可能因為地主的個人想法而徒增社區居民的不便性。

例如：有地主覺得社區的垃圾集中區不僅造成環境髒亂，還要另外花錢請清潔人員很浪費錢，就透過管委會會議決議撤除社區垃圾集中區，讓住戶們倒垃圾都要看時間、等垃圾車。

Sway 也認為，地主戶的多寡，和社區水準、素質並沒有絕對關係，地主戶多的社區不一定會比較差。

Mobile01 網友：買地主戶要特別小心

在 Mobile 01 論壇上，也有不少網友對地主戶的討論，除了和 PTT 網友一樣，有探討大家都對地主戶避而不及的原因外，還有關於買地主戶的注意事項。

Mobile01 網友認為地主戶比例過高管委易被把持

從 Mobile01 網友們的討論看起來，大家之所以這麼忌諱地主戶，主因在於底主戶比例過高，社區管委會基本上就是由這些地主戶把持，新辦進社區的住戶基本上很難加入。

而地主戶把持管委會，其實是「兩面刃」，這些地主戶組成的管委會，有可能在主導社區事務上很有效率，且公平公正，其所作所為都是讓社區變得更好。

但也有可能思想老舊、跟不上時代又難溝通，為了節省社區經費而停用某些公設，最常見的就是游泳池。有 Mobile01 認為，這其實還是有運氣成分，並不是只要有地主戶的社區就一定不好。

Mobile01 網友認為買地主戶的缺點、注意事項

由於地主戶的房價往往比建商銷售的還要便宜，因此仍有不少人會想要購買，而在 Mobile01 論壇上，網友們提醒的注意事項有以下 3 點：

地主戶缺點1、盡量避免購買預售屋的地主戶

買預售屋時的地主戶，因為無所有權狀，無法確認賣方確實就是屋主，因此購屋風險很大，若運氣不好，可能會遇到一屋多賣、詐騙捲款潛逃、產權有瑕疵求償無門的問題。

建議大家如果要買地主戶，最好還是要等該地主確實辦理了過戶登記、拿到房地所有權狀後，再向其購買才會比較有保障。

地主戶缺點2、地主戶多社區管理可能較差

如同前面介紹的，雖然地主戶多不代表社區差，但根據好幾位 PTT 和 Mobile01 網友的分享，有很高的機率遇到管理差的社區。

有 Mobile01 網友解釋，這是因為在雙北市中有些地主原為佃農、生活較貧困，只是因政府的土地改革政策 (三七五減租、公地放領和耕者有其田) 才分到土地、成為地主，而這些人的生活習慣、想法、行為、態度和做事方式都難以改變，對於社區要花錢營運的項目，經常是捨不得花錢、能省則省，也讓許多社區公設最終只能荒廢。