買房子的學問太多了，而有的時候甚至你已經付錢了，房子卻還不是你的！在房地產交易的程序上，有時候會遇到有「優先購買權」的物件，這種時候就算你想「付錢了事」還不行。如果你真的遇到了優先購買權的物件，有資格的買方之間有沒有得到「通知」就變得非常重要，若是損害到其中一方權益，還得負擔損害賠償責任，建議大家一定要先搞懂！
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優先購買權有沒有通知，會影響損害賠償責任
所謂的「優先購買權」，顧名思義就是法律規定的「可以優先於他人購買的權利」，這種狀況其實很容易在共有人物件、地上權人物件及法拍物件出現，如果不先搞懂而沒有通知相關人員，輕則交易不成立，重則負損害賠償責任，甚至導致買賣契約無效、不動產移轉登記被塗銷等問題，因此一定要先做好功課。
優先購買權物件，須通知優先購買權人
優先購買權在法律上分為「一般債權」與「相對物權」兩種，也各自有不同的效力與規定：
- 一般債權效力：若沒有先通知優先購買權人，買賣契約仍然有效，但出賣人須負損害賠償責任
- 相對物權效力：若沒有先通知優先購買權人，買賣契約可能無效，而不動產移轉登記甚至可能被塗銷
上面提到，「優先購買權」很容易出現在共有人物件、地上權人物件與法拍物件上，再加上兩種不同的優先購買權效力，我們整理出以下的表格：
| 共有人物件 | 地上權人物件 | |
| 一般債權效力 | Ｏ | Ｘ |
| 相對物權效力 | Ｘ | Ｏ |
根據《土地法》第 34 之 1 條執行要點，通知須以書面寄至受通知人的戶籍地址，內容也應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人的姓名住址等等，可依實際狀況採雙掛號通知書或郵局存證信函其一方式來辦理。
共有人之優先購買權，收到通知後 15 天內需決定
根據《土地法》第 34 之 1 條，共有人出售應有部分時，要先通知其他共有人是否要行使優先購買權，而其他的共有人們，則必須在收到出賣通知後的 15 天內決定是否要購買。
而共有人優先購買權屬於一般債權效力，因此若出售人沒有先通知優先購買權人就將物件出售，買賣契約仍屬有效，該交易也成立，其他共有人無法主張買賣無效。但若因此造成其他共有人的損害，可向該出售人請求損害賠償責任。
地上權人之優先購買權，收到通知後 10 天內需決定
根據《土地法》第 104 條第 1 項規定，當一個基地出售時，所有的地上權人可以行使同樣條件的優先購買權，但必須在接到出售通知後的 10 天內決定是否要購買。
與共有人優先購買權不同，地上權人優先購買權具有相對物權效力，出賣人若沒有先通知優先購買權人就將基地賣出，該買賣契約可能無效，且不動產移轉登記可能被塗銷。
法拍物件之優先購買權，出價最高不一定得標
法拍市場中也常有優先購買權人的情形，就算你是出價最高的人，優先購買權人只要跳出來說：「我要買！」，你還是得讓給他得標。
因此通常有「優先購買權」的法拍物件會比較難拍出，也比較少人願意競標，建議想標法拍屋的民眾，可以先在法拍公告中確認該法拍物件是否有優先購買權。
而如果今天你是法拍物件的優先購買權人，可以於開標現場直接向法院主張行使優先購買權，以和最高價的拍定人一樣的金額買回；若你不在現場，當法拍屋拍定後，法院也會發文通知優先購買權人，給予優先購買人在拍定後 15 天內主張優先購買權的權利。
優先購買權別忽略，記得通知所有購買權人
優先購買權在房地產交易市場上雖然不常見，卻一定不可以忽略，因為一旦遇到了若是忘了通知，不僅可能交易失敗，還可能得負擔賠償責任，反而得不償失。
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