【不能買的樓層】大樓不要買幾樓?告訴你 3 樓、15 樓不要買的理由

不能買的樓層 3樓 15樓

買房是人生大事,一旦出錯可能後悔一輩子,尤其在選擇大樓樓層時,要特別注意一些不能買的樓層。本篇文章將整理千萬別買的五個樓層,告訴你買大樓不要買幾樓,包含 1~3 樓、頂樓和設備層,另外還整理了 PTT 上討論總樓層 15 樓不要買的理由,並詳細解析其是否合理。

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千萬別買的五個樓層

不能買的樓層一、1 樓

1 樓之所以是不能買的樓層,主要原因除了採光可能被遮蔽外,隱私及安全也相對不佳,因為 2 樓以上的住戶每天都會經過 1 樓,每日人來人往,產生的打擾可想而知。

不過,現今多數新建的大樓 1 樓會規劃為公設,可能會有大廳、會議室、公共廁所和健身房等等,住商混和的大樓 1 樓可能會規劃為店面,所以如果買新大樓,可以買到 1 樓是住家的機會少之又少。

圖片來源:Google map

不能買的樓層二、頂樓

頂樓是許多非富即貴的人都偏好的樓層,因為住在頂樓有「高人一等」的心理作用,且景觀、寧適性和隱私性較佳,有些中古屋大樓頂樓習慣上會是頂樓住戶專用,不少人覺得買頂樓可以多了一個空間,買到賺到,但是許多大樓頂樓其實是不能買的樓層。若是頂樓隔熱、防水工程沒做好,就容易遇到漏水、冬冷夏熱的問題,而且遇到電梯故障或維修保養,頂樓的住戶最慘。

近年來的新建案,施工工法和技術已較成熟,一般在頂樓的防水也會特別加強,所以,比較少人會說新建案大樓不要買頂樓。

圖片來源:Pexels

不能買的樓層三、設備層

設備層是絕對不能買的樓層!許多高樓層建築會於 15~20 層樓間設置「設備層」,通常會存放機電設備、中繼水箱、加壓幫浦和空調等等,當設備運作時,自然會產生噪音與震動影響上下樓層住戶。

筆者過去就有承租過設備層的經驗,因設備層的設備都是 24 小時運轉,而加壓幫浦是只要樓下住戶有用水,就會運轉產生噪音,導致淺眠的我夜夜無法入眠,所幸之後樓下有房客退租,額外每月多花了 2,000 元改租樓下的套房,才解決夜不能寢的困擾。由於建商和代銷通常不會主動告知設備層在哪,建議大家在看房時一定要特別詢問。

關於中繼水箱的介紹,請看:中繼水箱法規樓層在幾樓?新大樓讓你聽不到噪音

圖片來源:591房屋交易網

不能買的樓層四、2 樓

「大樓不要買 2 樓」也是常見的說法,過去的大樓 2 樓經常是各種管線轉折匯集之處,所以有不少中古屋大樓在管線老舊、水管堵塞時,汙水倒灌經常使 2 樓住戶成為首要的受災戶。雖然有些新建案已經更改設計,讓二樓減少管線匯集,不過,二樓因為是低層樓,算是「樹梢層」,陽台前較矮的樹會引來不少蟲類,落葉多半也會落在陽台上,不僅蚊蟲多,還會有落葉清掃不完的問題。

因為樓層低,安全與隱私性就比較差,有一些 2 樓正下方會有車道,自然就會受到停車場的噪音影響,這也是一般 2 樓會是整棟大樓最便宜的樓層的原因。如果有預算限制要選「低樓層」,建議還是要盡量避免 2 樓這種不能買的樓層,改選 4 樓會較佳。

圖片來源:LINE TODAY 看影音

不能買的樓層五、3 樓

3 樓和 2 樓一樣是屬於「樹梢層」,一樣會有蚊蟲多、落葉多、安全與隱私性較差的問題,所以也有不少人會說「大樓不要買 3 樓」,但這些問題會比買 2 樓小。所以,如果有預算限制,又偏好低樓層地面易達性的優勢,3 樓也不算是絕對不能買的樓層。

關於低樓層分析,請看:大樓買 2 樓、3 樓還是 4 樓好?低樓層分析給你聽

圖片來源:Mobile01

總樓層 15 樓不要買?

PTT 網友們的討論

一名網友在 PTT《home-sale》發文,問大家總樓層 15 樓高的房子不是不太好?原 PO 表示,自己看上一間總樓層 15 樓的房子,但其仲介朋友說新大樓如果樓高超過50公尺(大約 14、15 樓)就要「結構外審」,但有些建商不想等,就會直接蓋剛好 50 公尺的建物,內部分成 15 樓,相對每樓樓高就會拉低,也不用再經過結構外審的流程。因此,仲介建議總樓層 15 樓不要買

該篇貼文發布後,PTT 網友們討論熱烈,且意見分歧,PTT 網友們的回覆有:「那倒也不是,樓高跟容積率有關,住 1、住2 你想蓋個 20 樓以上也蓋不出來。」、「這個唬人而已,如果知道結構外審執行上是怎麼跑的,你大概就不會那麼在意了。」和「正確,壓 50 公尺不用外審然後又硬塞 15 樓就是要多賺。」

究竟總樓層 15 樓的物件到底能不能買?以下繼續說明。

需結構外審的建築物條件

根據該篇 PTT 貼文的論述,原 PO 的仲介朋友認為選擇總樓層 15 樓的物件,會有機會遇上沒有「結構外審」的大樓。所謂「結構外審」,指的是整體建築物結構設計完成後,必須再交由政府核定的「結構技師機關或團體」進行審核,來確認結構設計足以滿足建築高度與強度。根據依照 2001 年《建築法》修法規定,需結構外審的建物有以下 5 種:

  1. 建築物高度在 50 公尺以上
  2. 建築物高度未達 50 公尺,但鋼筋混凝土構造且設計跨距在 15 公尺以上者
  3. 地下層開挖之總深度(含基礎)在 12 公尺以上,或地下層開挖超過 3 層之建築物
  4. 建築基地位於信義計畫區、基隆河新生地、北投區公館路沿線等地質敏感地區者,地下層開挖之總深度(含基礎)在 7 公尺以上,或地下層開挖超過一層之建築物
  5. 坡地形之建築基地,其規劃建築基地地面在 3 個以上者

除了以上 5 種建築物條件必須要進行結構外審外,若有其他狀況所產生的安全疑慮,同樣也需要申請結構外審,審核過後才能開工。換而言之,「建築物高度在 50 公尺以上」只是需要結構外審的條件之一,也並不代表總樓層 15 樓就一定不用結構外審,更不能作為「總樓層 15 樓不要買」的依據。

圖片來源:591房屋交易網

結構外審不等於建築物安全

結構外審並不是判斷建築物安全與否的唯一條件,結構外審比較像是「多一層的把關」,如要判斷建築物的結構安全性,主要應該主要建材、施工品質、地質改良是否完善、整體結構系統的配置,以及重量分布是否平均等等。所以,想要找安全性高的房子,與其著重在「有無結構外審」,不如挑選有口碑、網路平價好的建商和營造廠,這反而是更為實際的作法。

更多關於結構外審的介紹,請看:結構外審的條件是什麼?5 種需要結構外審的建築

容積率才會影響房子要蓋幾樓

房子要蓋幾樓,最重要考量的點是容積率而非結構外審。假設一塊土地的法定容積率是 200%,對一塊 100 坪的土地而言,最大的總樓地板面積上限是 200 建坪 (100×200%),依照理論推算,可蓋出 4 層樓、每層 50 坪的建築 (50×4=200)。有時若再加上「獎勵容積」和「容積移轉」,可蓋的樓高就更高。

有關容積率的詳細介紹,請看:建蔽率、容積率是什麼?教你計算、查詢房子能蓋的面積與高度!

圖片來源:房地產筆記@痞客邦

綜合以上的資訊,可以推斷出「總樓層 15 樓不要買」這個理論並沒有完善的根據,總樓層 15 樓只能推斷建商可能沒有「結構外審」,但這和建築物的安全性並不一定有直接相關。與其從總樓層去判斷房子是否能買,不如從廣告文宣、建築執照、起造人 (建設公司)、設計人及監造人 (建築師)、承造人 (營造廠) 等相關資訊,去判斷房子是否能購買,或許更加有憑有據。

大樓不要買幾樓的說法僅供參考,確認自己需求最重要

本文整理了 5 個不能買的樓層如下:

  • 1 樓
  • 2 樓
  • 3 樓
  • 設備層
  • 頂樓

由於 3 樓也屬於低樓層,有蚊蟲多、落葉多、安全與隱私性較差的問題,不少人認為也是需要避免的樓層,但是,3 樓有總價低、到一樓出入方便的優點,再加上其各項缺點又比 2 樓不明顯,所以筆者認為,若是預算有限 3 樓其實也是個不錯的選擇。

而「總樓層 15 樓不要買?」這個說法,基本上是毫無根據,只能說總樓層 15 樓有可能沒有「結構外審」,不表示總樓層 15 層樓的房屋就是不安全、不能買。況且,大樓樓高主要還是受到建物基地的建蔽率容積率的規範,不一定是建商為了規避「結構外審」才蓋 15 層樓喔!

無論是「低樓層」還是「高樓層」,各有不同的優缺點,在買房時還是要先考量自身需求,再選擇符合自己需求及預算的樓層,才是最佳的作法。

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