【賣房】賣新成屋稅金45% 房地合一稅試算持有期間整理

賣房 賣新成屋稅 房地合一稅持有期間試算

好不容易等到預售屋完工交屋,剛搬進新成屋不到一年,房貸利息壓力山大,想轉賣新成屋,算算從預售屋到新成屋已經超過 5 年,房地合一稅率應該比較低吧!沒想到一問之下,預售屋持有期間跟新成屋持有期間要分開算,轉賣新成屋房地合一稅竟然還是 45% 起算!!!

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賣新成屋稅金

賣新成屋稅金有哪些?除了一般賣房要繳的稅以外,特別要注意的就是房地合一稅了!依照政府財政部規定,從 2021 年 7 月 1 日起,交易持有期間在 5 年內的預售屋或是新成屋,原則上都是用高稅率,就是以 45% 或是 35% 計算徵收的稅額,所以轉賣新成屋時,最好先審慎評估。

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持有期間  房地合一稅試算

新成屋 vs 預售屋持有期間

依照規定,不論買預售屋或是新成屋,對於房屋、土地的取得日,都是以完成所有權移轉登記日為準。

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所以說,如果是在 2015 年 12 月 31 日前向建設公司訂購預售屋,然後取得新成屋的房地所有權登記日在 2016 年 1 月 1 日以後,那麼,當你賣新成屋時,就適用房地地合一稅新制,並且以完成所有權移轉登記日起算持有期間。也就是說,你的新成屋的持有期間是不含預售屋階段,不可以將預售屋持有期間和新成屋持有期間合併計算。

預售屋持有期間

舉例來說,大華在 2015 年 1 月 1 日向發財建設公司簽訂房屋及土地預定買賣契約(也就是預售屋契約),建設公司在 2018 年 1 月 1 日建築完成,並辦理所有權移轉登記。大華取得新成屋之後,在 2021 年 8 月 1 日賣新成屋,並且到地政事務所辦理移轉登記。

雖然大華在 2015 年就買了預售屋,但是新成屋的取得日是 2018 年 1 月 1 日。依照規定,自2016 年 1 月 1 日以後,就屬於房地合一稅課稅範圍。

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轉賣新成屋 轉賣預售屋

另外,大華的新成屋持有期間,是不含預售階段的期間。也就是說,大華在2021 年 8 月 1 日賣新成屋時,新成屋持有期間是從 2018 年 1 月 1 日至 2021 年 8 月 1 日( 3 年 7 個月;超過2 年 但未滿 5 年),所以適用的稅率是 35%,不可以合併計算預售屋持有期間 ( 2015 年 1 月1 日至 2021 年 8 月 1 日;6 年 7 個月;超過 5 年未滿 10 年)而適用 20% 稅率,這是必須注意預售屋持有期間不得併入新成屋持有期間計算房地合一稅。

新成屋轉賣 房地合一稅試算

對於新成屋轉賣的房地合一稅試算,可以到財政部房地合一稅網站,把相關資料輸入,就可以得知新成屋轉賣要繳的房地合一稅額。

房地合一稅試算

以上面大華賣新成屋試算房地合一稅:

新成屋持有期間是從 2018 年 1 月 1 日至 2021 年 8 月 1 日

賣新成屋稅 房地合一稅試算

假設成交價為 $10,000,000, 新成屋至今總共已經支出了$2,000,000, 所以取得價款就是$2,000,000。另外,在可以使用前的必要費用,例如公證費、履保專戶費用等,合計為$500,000;移轉費用的部分,沒有單據,所以只能認定是 $300,000。新成屋是大華買來自住的,沒有出租給其他人,而且戶籍在設立在這間新成屋,所以符合自住免稅額。適用稅率 35%,如前面計算的,持有期間3 年 7 個月;超過2 年 但未滿 5 年,以 35%計算; 賣新成屋之後,還沒有打算重購,所以重購支出為 0.

房地合一稅試算

透過上面的資料輸入,可以得出大華新成屋持有期間3 年 7 個月,賣新成屋所要繳的房地合一稅是 $1,120,000。以上試算是依照假設的案例,實際上,賣新成屋稅金還是要看個別狀況而定。

賣新成屋  房地合一稅試算

有考慮賣新成屋的朋友,可以先評估賣新成屋稅金與未來要繳的房貸利息壓力,到財政部提供的網站試算房地合一稅,再決定後續要採取的行動。

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圖片來源:ingimage

最後,要再次提醒大家,從 2021 年 7 月 1 日起,如果你的個人交易是屬 2016 年1月1日以後取得的預售屋及其坐落基地,都是屬於房地合一稅2.0課稅範圍,買賣預售屋,無論有無應納稅額,別忘了,要在預售屋買賣契約日之次日起30日內申報;若出售時,該預售屋已轉換為成屋,出售該成屋(如上面大華的案例),應於所有權移轉登記之次日起30日內申報,以免受罰。

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