【公益出租人優缺點】這項缺點和風險讓房東不想當公益出租人

政府推行公益出租人已行之有年了，只要房東成為公益出租人，就可享有多項稅賦上的優惠，不過，仍然有很多不房東不清楚成為公益出租人有哪些優缺點，因此，這篇文章將整理公益出租人優缺點，並且詳細解析究竟是什麼樣的缺點和風險，使得房東們不想當公益出租人。

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公益出租人是什麼

在介紹公益出租人的優缺點前，先來簡單介紹一下，公益出租人是什麼。簡單來說，只要房屋所有權人將房屋出租給符合申請「租金補貼」的房客，經直轄市、縣（市）主管機關認定後，房東就是所謂的公益出租人。

而這邊所指的「租金補貼」，常見的有以下 4 種：

1. 住宅租金補貼
2. 身心障礙者房屋租金補貼
3. 低收入戶租金補貼
4. 都市原住民家庭租屋補貼

更多關於公益出租人的資格和申請的資訊，請參閱：公益出租人資格為何？這篇告訴你公益出租人如何申請和查詢

成為公益出租人，究竟有哪些優點和缺點呢？以下就一起來看看吧！

公益出租人優點

房屋稅、地價稅和綜合所得稅優惠

房東成為公益出租人最大的優點，就是可以享有「三大稅賦優惠」，也就是在房屋稅、地價稅和綜合所得稅方面可以節稅。

有關房東加入公益出租人的優點—三大稅賦優惠，請參閱下表說明：

優惠項目	優惠內容	法源依據
房屋稅	同自住住家用稅率 1.2%	《房屋稅條例》第 5 條第 1 項第 1 款 《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》第 3 條
地價稅	同自用住宅用地稅率 2‰	《住宅法》第 16 條
綜合所得稅	每屋每月租金收入最高 15,000 元之免稅優惠	《住宅法》第 15 條

註：地價稅是否適用優惠稅率，應視地方政府有無依《住宅法》第 16 條規定，就租稅優惠之期限、範圍、基準及程序制定自治條例，詳情請參閱內政部不動產資訊平台說明。

公益出租人缺點

土地增值稅無法適用優惠稅率

雖然成為公益出租人有享有房屋稅、地價稅和綜合所得稅稅賦優惠的優點，但是，在出售房屋時卻會有要繳納較多土地增值稅的缺點。按照現行法規，如果土地所有權人出售自用住宅用地，土地增值稅想適用「一生一次」的規定，出售前 1 年不能有「出租」行為；若想適用「一生一屋」的規定，出售前 5 年內，不能有「出租」行為。

雖然房東是將住宅出租給弱勢族群，但仍屬出租行為，所以出售公益出租房屋的土地，按規定是無法按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅。這項缺點，對很多房東來說無疑是項風險，也導致很多房東不願意成為公益出租人，或讓房客申請租金補貼的主因。

關於土地增值稅一生一次、一生一屋的詳細規定，請參閱：重購退稅、一生一次和一生一屋差在哪？一張表看懂土增稅優惠

公益出租人資格因房客有無租金補貼資格而變動

除了土地增值稅無法適用優惠稅率這項缺點外，另一方面，公益出租人的資格，會因房客是否符合「租金補貼資格」而有所改變，也就是說，一旦這間公益出租房屋不再租給符合租金補貼申請資格的房客，或是房客因某些原因租金補貼資格被取消，那麼房東的公益出租人身份也會隨之被取消。

這樣看來，房東是否能保有公益出租人資格，決定的因素反而是在房客身上，而這種不確定的變因，讓房東每年要繳納的稅額處於不穩定，隨時都有可能有暴漲的風險，因此，許多房東覺得，不成為公益出租人、不申報租賃所得，可以避免一些不確定的風險，反而更有利於自己節稅。

從前面公益出租人的優缺點分析可以看出，房東成為公益出租人可以享有三大稅賦優惠這項優點，但是，卻會面臨之後出售房子時要多繳納土地增值稅的缺點。看到這裡，相信很多人都會想知道，成為公益出租人所節省的稅賦有多少？公益出租人出售房子所要繳納的土地增值稅，比起不當公益出租人、不申報租賃所得 (假自住真出租) 出售房屋時要繳納的土地增值稅相差多少？下面將舉例試算給大家看。

公益出租人節稅試算

試算範例條件：新北市每月租金 16,000 元、房屋現值 60 萬元、地價額 30 萬元、房東所得稅率為 20%。

公益出租人房屋稅節稅試算

根據試算範例條件，公益出租人適用自用住宅稅率為 1.2%，則應納房屋稅額為：

60 萬×1.2% = 7,200 元

若房東沒有申請成為公益出租人，房屋做出租住宅使用，房屋稅稅率為 1.5%，則應納的房屋稅額為：

60 萬×1.5% = 9,000 元

公益出租人地價稅節稅試算

根據試算範例條件，公益出租人適用自用住宅稅率為 2‰，則應納地價稅額為：

30 萬 X 2‰ = 600

若房東沒有申請成為公益出租人，房屋做出租住宅使用，地價稅稅率為 1%，則應納的地價稅額為：

30 萬 X 1% = 3,000

※ 假自住真出租的情況下，房屋稅和地價稅要繳納的金額和公益出租人要繳的金額相同。

公益出租人綜合所得稅節稅試算

相比於房屋稅和地價稅，綜合所得稅的試算就有些複雜，若沒有成為公益出租人，房東的租賃所得僅有 必要費用率 43% 的扣除額；若成為公益出租人，除了有必要費用率 43% 的扣除額外，還享有15,000 元免稅額。

根據試算範例條件，在綜合所得稅稅率 20% 的情況下，公益出租人應納的綜所稅稅額為：

[(16,000-15,000)元 × 12]  × (1-43%) × 20% = 1,368

若房東沒有申請成為公益出租人，房屋做出租住宅使用，則應納的綜所稅稅額為：

16,000元× 12 × (1-43%) × 20% = 21,888

從以上的例子可以發現，若加入公益出租人，每年就只有 1,000 元屬於應稅收入，則一年便可節稅的金額為 20,520 元 (21,888-1,368)。

▼ 公益出租人 VS 未申報租賃所得的房東 (假自住真出租)

項目	公益出租人	未申報租賃所得的房東 (假自住真出租)
房屋稅	7,200 元	7,200 元
地價稅	600 元	600 元
綜合所得稅	1,368 元	21,888 元

更多關於房東節稅的相關資訊，請參閱：【房東節稅方法】租金報稅房東有哪些好處看這裡！

公益出租人出售房屋土地增值稅試算

雖然成為公益出租人有以上三大稅賦優惠，但當房屋要出售時，土地增值稅卻會面臨無法適用自用住宅用地的 10% 稅率的風險，以下就來試算，當公益出租人要出售原本作為公益出租使用的住宅時，會需要繳納多少土地增值稅。

試算範例條件：房東 2018 年 3 月買 2,000 萬元房子，2024 年 5 月以 4,000 萬賣出房子，持有超過 6 年，期間土地漲價總數額約 100 萬，相關仲介費等費用約 200 萬及契稅、裝潢費等成本約 500 萬計算。

根據試算範例條件，公益出租人應以非自住用地的稅率來計算土地增值稅，以 20% 來試算，公益出租人應繳納的土增稅稅額為：

100 萬 × 20% = 20 萬

若房東沒有申請成為公益出租人，房屋做出租住宅使用 (仍登記為自用、未報稅)，則應納的綜所稅稅額為：

100 萬 × 10% = 10 萬

從前面的試算範例可以看出，公益出租人與一般未報稅的房東相比，須繳納的土地增值稅相差 10 萬元 (20 萬 − 10 萬 = 10 萬)，也就是多出 1 倍，而出售時土地增值稅過高的缺點、房東被取消公益出租人資格而提高要繳納更多稅額的風險，是導致房東不想申請當公益出租人的關鍵因素。

公益出租人有稅賦優惠，但出售要負擔高額土增稅

本文章整理了公益出租人的優點和缺點如下

• 公益出租人優點：享有房屋稅、地價稅和綜合所得稅的稅賦優惠。
• 公益出租人缺點：出售時要負擔高額的土地增值稅

從本文的各項稅賦的試算範例可以看出，雖然當公益出租人可以享有稅賦優惠的優點，但直接選擇不報稅似乎也是個不錯的選擇，不過，這邊要提醒大家房東若未誠實申報租賃所得稅，會面臨被國稅局查稅、要求補稅的風險，且除了補稅之外，還會另處以稅額 2~3 倍罰鍰。

除此之外，現今房客的意識抬頭，愈來愈多房客會要求要申請租金補貼，若房東不讓房客申請，除了增加找房客的困難度，也會有違法的問題，建議各位房東們還是誠實申報租賃所得稅會比較好，藉由逃稅來節稅也是有被國稅局懲罰的風險喔！

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