合資買房糾紛怎麼避免？夫妻合買房子要知道的 5 大注意事項！ - 果仁家

近年來房價的水漲船高，想要單靠一份薪水買一間房非常困難，因此，有愈來愈多人會選擇「合資買房」例如：兄弟姊妹、情侶、夫妻或朋友合資等等，其中，夫妻合資買房是最常見的，雖然這聽起來是個解決買不起房的好方法，但離婚後合資買房糾紛就會浮出檯面。本篇文章整理了合資買房常見的 4 種登記方式，以及避免合資買房糾紛的 5 個方法，讓大家可以更了解夫妻合買房子的注意事項有哪些。

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合資買房是什麼

合資買房的意思，是指 2 人以上共同出錢購買房子，減少各自買房需花費的金錢。雖然概念上很簡單，不過房子屬於不動產，房子屬於誰的仍依據登記的所有權是誰為主，所以，常見合資買房糾紛，有一部分是和房屋採何種登記形式有關。

合資買房 4 種房屋登記

以下就來詳細介紹合資買房會遇到的 4 種房屋登記形式：

一、共同登記

共同登記，指的是房屋所有權登記，按照出資者的出資比例進行登記，例如：夫妻合買房子，2 人各出資 1/2，而採共同登記時，房屋所有權登記就是登記夫妻各持有 1/2 的持份。

共同登記有著產權清楚的優點，避免任何一位合資買房的出資人未經其他出資人同意就處理房屋，如果有出資人想要賣掉房屋，都必須經過所有出資人的同意才能賣，所以，此種登記方式較少會出現合資買房糾紛。

想了解共同持有缺點，請看：共同持有非無缺點，可能限制買賣與首購條件

二、預告登記

預告登記，主要是用來限制不動產所有權人對不動產進行任何動作，用來保障「請求人」的權利。應用在夫妻合資買房上，就是房屋所有權僅登記在夫妻其中一人名下，讓其成為所有權人，另一人則以「預告登記」登記房屋，成為請求人，未來房屋所有權人如果想要對不動產買賣、過戶、贈與、貸款等等，都要徵求請求權人同意才能進行，所以，此種登記方式較少會出現合資買房糾紛。

三、信託登記

信託登記，是指將名下房屋轉移給受託人，受託人必須是專業人士或機構，依照信託目的替委託人處理信託事務，包含出租、出售、保險理賠等等，合資買房的房屋採用信託登記，除了可以充分保障財產，還不受徵收、法院判決，以及強制執行影響。

雖然信託登記相當具有保障，幾乎很難出現合資買房糾紛，但由於信託管理費不便宜，且只要合約改任何地方，就會要收費一次，所以一般夫妻合買房子較少採信託登記。

四、借名登記

借名登記，顧名思義就是將房子登記在第三人的名下，簡單來說，房子登記的所有權人只是「掛名」，並非房子真正的所有權人，就是大家俗稱的「人頭戶」的概念很相像。應用在夫妻合買房子上，常見的情況是妻子沒有實際出錢買房，或是僅出資一部分，但是房屋卻登記在妻子一人名下，也就是妻子擁有全部的房屋所有權。

通常會使用借名登記的情況，可能是買房的出資人有信用不佳、想節稅或藏匿財產等等因素。不過，借名登記形式仍存在風險，若借名登記人不想歸還或擅自處理房產，實質所有權人 (合資買房出資人) 基本上很難追討回房子，因此這邊建議，若大家如果想使用借名登記，一定要簽訂好書面合約、協議書並留好房屋繳款、稅金等相關紀錄，日後遇到糾紛才能行使權利救濟。

而一般夫妻合買房子，比較常採用的房屋登記形式是「共同登記」和「預告登記」，因為這 2 種登記方式不僅能保障實質出資人的權益，所需負擔的成本也較低，可避免日後出現合資買房糾紛。

夫妻合買房子 5 大注意事項

夫妻合買房子可說是合資買房中最常見的一種，尤其現代社會許多人都較晚婚，有些男女朋友可能在論及婚嫁的階段、尚未辦理結婚登記前，就已經先合資買房。為了避免合資買房糾紛，以下整理夫妻合買房子應注意的 5 個注意事項供大家參考：

一、婚前合買房子採「共同登記」或「預告登記」

《民法》對於夫妻財產的相關規定，有分為「婚前財產」和「婚後財產」，對婚前合資買房的夫妻而言，假如房屋沒有辦理「共同登記」或「預告登記」，那麼房子就會變成夫妻其中一方的「婚前財產」，如果夫妻兩人未來不幸離婚，即使房屋是 2 個人出資共同購買的，房子會因為購買的時間點是在結婚登記前，且房子又只登記在夫妻其中一人的名下，而變成夫或妻所有。

舉例來說：小花和阿牛在結婚前買了一間房屋，雙方各出資 1/2，但房屋所有權僅登記在小花名下，2 年後，小花和阿牛因個性不合而離婚，原先小花和阿牛合資購買的那間房子就會變成小花所有，除非阿牛可以舉證當初買房時出資的證明 (如：匯款紀錄)，否則無法主張自己對房屋也有所有權，房屋的價值不會被列入可分配的「夫妻剩餘財產」。

※如果是拿婚後財產去繳納房貸，繳納房貸的總金額在離婚時是可以列為「夫妻剩餘財產」計算喔！

更多關於共同登記和預告登記，請看：共同登記與預告登記差在哪？房貸申請優缺點列給你

二、婚前合買房子貸款可能只有一人背

由於銀行貸款無法像房屋登記一樣可以共同登記，銀行僅接受一個借款人，一般婚後合資買房的情況，會由夫妻中經濟條件較好的一方來擔任「借款人」，另一方則當「保證人」。但是，在婚前合資買房的情況下，銀行未必會同意未婚夫或妻擔任保證人，尤其大多數的房貸，銀行不會主動要求提供保證人，而初次購屋、借房貸的人或許不會考量到這點，所以離婚後就有可能面臨龐大的貸款壓力。

更多關於房貸保證人的介紹，請看：【房貸保證人】保證人誰可當？父母、夫妻，還是朋友？如何取消或更換

三、婚後合買房子可選擇「單獨登記」並「預告登記」

夫妻若沒有在結婚後向法院申請採用「分別財產制」，在財產的方面就會適用「法定財產制」，而現實中多數的夫妻以採用「法定財產制」居多，因此，大部分的夫妻即使是在婚後合資買房，無論出資多寡，離婚時房屋多半是計入婚後財產兩人均分，所以，婚後夫妻合資買房其實不一定要「共同登記」，採「共同登記」反而會在換屋時，夫妻兩人土地增值稅優惠「一生一次」的機會會一起用掉。

如果想要避免夫或妻擅自變賣房產、贈與或抵押貸款，可以用「預告登記」來加強保障權益，想了解預告登記申辦可至：我的 E 政府–預告登記同意書。

更多關於賣房土地增值稅的規定，請看：重購退稅、一生一次和一生一屋差在哪？一張表看懂土增稅優惠

四、合資買房要將所有出資紀錄留下

無論是婚前還是婚後夫妻合買房子，最好是將自己具體為這個房子付出多少錢的紀錄留下，像是匯款紀錄、扣款記錄、地價稅或房屋稅單、合資買房出資協議書等等，這樣如果夫妻雙方最後不歡而散，需要向法院爭取「夫妻剩餘財產分配請求權」時，才會對自己最有利。

如果是給付房貸的紀錄，最好是能有「尾數」，而不是「整數」，或在如果想要匯款整數，應在備註欄註記該款項的用途。例如：每期要繳的房貸金額是 45,408 元，每期的匯款就要是 45,408 元，而不是整數 50,000 元，如果覺得每個月匯款很麻煩，想要一次匯 10 萬元到房貸扣款帳戶，要記得在備註欄打上「繳納房貸」的字樣，這樣款項才不會被認為是家用或其他用途唷！