【都更獎勵表】台北市、中央都更獎勵辦法的容積上限和獎勵項目 - 果仁家

為了讓都市中老舊的建物得以更新，推動「都市更新」勢在必行！然而，即使在都更成功案例最多的台北市，在推動都更的過程仍然經常不順利，為了讓都市更新得以進行，中央和地方政府都有制定《都更獎勵辦法》，期望可以吸引更多人願意加入都更。本篇文章將根據台北市和中央內政部營建署的《都更獎勵辦法》，整理出都更獎勵表，解說台北市和中央的都更獎勵容積上限及獎勵項目有哪些。

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都更獎勵是什麼？

都更獎勵，指的就是提供給參與都市更新者的一些利益，較常聽到的就是「獎勵容積」，也就是當都更案符合政府制訂的《都更獎勵辦法》所規定的條件時，政府給予額外的容積率，讓建商可以多蓋一些樓地板面積，使都更後建物得以蓋得比原本的建物還要更高大，能分回、出售的戶數自然也就增多。

政府之所以提供都更獎勵，目的是為了鼓勵更多建商和民眾投入都市更新活動，以促進城市的發展並改善居住環境。

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都更獎勵容積上限規定

都更獎勵容積上限基本原則

為了避免給予過多的容積率，導致過度開發，都更獎勵容積自然是有上限的，而都更獎勵容積上限的相關規定內容，可以參考中央的《都市更新條例》第 65 條、《都市更新建築容積獎勵辦法》第 7、8 條，一般情況下都更容積獎勵上限是，獎勵後的建築容積「不得超過建築基地 1.5 倍的基準容積」，或是「不得超過各原建築容積加上該建築基地 0.3 倍的基準容積」。

都更獎勵容積上限例外情況

不過，如果有下列情況之一，都更容積獎勵可以依據下列規定擇優辦理，不受到前述規定的限制：

實施容積管制前已興建完成的合法建築物，其原建築容積高於基準容積

不得超過各該建築基地 0.3 倍的基準容積再加其原建築容積，或各該建築基地 1.2 倍的原建築容積。

合法建築物經地方政府認定屬高氯離子鋼筋混凝土 (海砂屋) 或耐震能力不足而有明顯危害公共安全

不得超過各該建築基地 1.3 的原建築容積。

各級主管機關依重大發展建設需要而劃定或變更策略性更新地區，屬「自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施」，且更新單元面積達 10,000 平方公尺以上

不得超過各該建築基地 2 倍之基準容積，或各該建築基地 0.5 倍的基準容積再加其原建築容積。

都更獎勵表：中央

中央都更獎勵辦法的獎勵項目及上限

根據中央內政部營建署訂定的《都市更新建築容積獎勵辦法》，都更獎勵項目共有 13 項，詳情請參閱下表：

都更獎勵項目	都更獎勵說明	都更獎勵上限	都市更新建築容積獎勵辦法
原容積高於基準容積	實施容積管制前已興建完成之合法建築物，它的建築容積高於基準容積者。	基準容積 X 10%	§5
結構安全堪慮的建築物	按法規需限期拆除的，可以獲得基準容積 10% 的容積獎勵；安全性能評估結果未達最低等級，可以獲得基準容積 8% 的容積獎勵。	基準容積 X 10%	§6
提供社會福利設施或公益設施	提供指定的社會福利設施或其他公益設施，並將產權無償登記為公有者。	基準容積 X 30%	§7
協助取得及開闢公共設施用地	協助取得及開闢都市更新範圍內或周邊公共設施用地，且產權登記為公有。	基準容積 X 15%	§8
歷史性、紀念性、藝術價值之建築物保存或再利用維護	都市更新事業計畫範圍內之古蹟、歷史建築、紀念建築及聚落建築群，辦理整體性保存、修復、再利用及管理維護者。	建築物實際面積 X 150%	§9
取得候選綠建築或智慧建築證書	根據不同等級的綠建築或智慧建築證書給予不同的容積獎勵上限。	基準容積乘上下列之一：鑽石級：10% 黃金級：8% 銀級：6% 銅級：4% 合格級：2%	§10
取得候選智慧建築證書	根據不同等級的智慧建築證書給予不同的容積獎勵上限。	基準容積乘上下列之一：鑽石級：10% 黃金級：8% 銀級：6% 銅級：4% 合格級：2%	§11
無障礙環境設計	取得無障礙住宅建築標章，可以獲得基準容積 5% 的容積獎勵。而經過住宅性能評估之無障礙環境，第一級可以獲得基準容積 4% 的容積獎勵；第二級則可以獲得基準容積 3% 的容積獎勵。 ※ 前項各項不得累計申請	基準容積 X 5%	§12
耐震設計	取得耐震設計標章，可以獲得基準容積 10% 的容積獎勵。而經過住宅性能評估之結構安全性能，第一級可以獲得基準容積 6% 的容積獎勵；第二級可以獲得基準容積 4% 的容積獎勵；第三級可以獲得基準容積 2% 的容積獎勵。	基準容積 X 10%	§13
一定時程內	從民國 108 年 5 月 15 日起： 5 年內（113 年內），在更新地區擬定事業計畫可以獲得基準容積 10% 的容積獎勵；在更新地區外則可以獲得基準容積 7% 的容積獎勵。 10 年內（ 118 年內），在更新地區擬定事業計畫可以獲得基準容積 5% 的容積獎勵；在更新地區外則可以獲得基準容積 3.5% 的容積獎勵。	基準容積 X 10%	§14
一定規模以上	含一個以上完整計畫街廓，可以獲得基準容積 5% 的容積獎勵。土地面積達 3,000 平方公尺以上未滿 10,000 平方公尺，可以獲得基準容積 5% 的容積獎勵，並且每增加 100 平方公尺，另給予基準容積 0.3% ；土地面積達 10,000 平方公尺以上，可以獲得基準容積 30% 的容積獎勵。	基準容積 X 30%	§15
全體同意採協議合建	都市更新事業計畫範圍重建區段內，更新前門牌戶達 20 戶以上，全體土地及合法建築物所有權人同意以協議合建方式實施。	基準容積 X 5%	§16
處理占有他人土地的舊違章建築戶	處理占有他人土地的舊違章建築戶，依實測面積給予獎勵容積。	基準容積 X 20%	§17

資料來源：都市更新建築容積獎勵辦法

都更獎勵表：台北市

台北市都更獎勵辦法的獎勵項目及上限

根據《台北市都市更新建築容積獎勵辦法》，台北市都更獎勵項目只有 3 大類，相較於中央的都更獎勵，一般地方政府最多能給予的容積獎勵最多為基準容積 20%。

有關台北市都更獎勵項目及上限，詳如下表：

都更獎勵評定因素	都更獎勵項目	都更獎勵說明	都更獎勵上限
都市環境之貢獻	建築規劃設計一	建物退縮、公眾通行通道、開放空間等	基準容積 X 3%
	建築規劃設計二	設置雨水流出抑制設施	基準容積 X 1%
	建築規劃設計三	留設供人行走之地面道路或騎樓	依實際留設面積獎勵
	建築規劃設計四	符合台北市都市更新及爭議處理審議會之重要審議原則	基準容積 X 3%
	建築規劃設計五	屋頂平台綠化及立面方式垂直綠化	基準容積 X 4%
	改善都市環境	整修順平騎樓或無遮簷人行道	基準容積 X 0.25%
新技術之應用	新技術應用	充電汽車及機車停車位	基準容積 X 1%
有助於都市更新事業之實施	促進都市更新一	提供經費予台北市都市更新基金	依提供經費予都市更新基金金額
有助於都市更新事業之實施	促進都市更新二	30 年以上老屋且無電梯	基準容積 X 4%

資料來源：台北市都市更新建築容積獎勵辦法

都更獎勵試算範例表

看完前述都更獎勵表中的內容後，接下來就來實際將前述的都更容積獎勵應用在實務案例中。

假設一棟位於都市更新地區內的建物要進行都市更新，相關的開發條件如下：

都市更新時間：2023 年 10 月 10 日
拆除條件：限期拆除
都更基地面積：3,000 平方公尺
原建築容積： 10,000 平方公尺
都市更基地土地使用分區：第三種住宅區
容積率：225％
綠建築等級：鑽石級
適用都更獎勵上限：獎勵後的建築容積，不得超過建築基地 1.5 倍的基準容積

中央都更獎勵項目	可獲都更獎勵條件	都更容積獎勵
原容積高於基準容積	原容積 > 基準容積 ※基準容積 = 3000 X 225% = 6750	基準容積 X 10%
結構安全堪慮的建築物	限期拆除	基準容積 X 10%
取得候選綠建築或智慧建築證書	鑽石級	基準容積 X 10%
一定時程內	都市更新時間：2023 年 10 月 10 日，屬於 5 年內（113 年內）辦理都市更新。	基準容積 X 10%
一定規模以上	3,000 平方公尺	基準容積 X 5%
可獲得的都更獎勵申請額度		45%

根據上表的資訊，可以計算出該都更案的都更容積獎勵如下：

基準容積：3,000 X 225% = 6,750 平方公尺
可獲得的都更容積獎勵：6,750 X 45% = 3,037.5 平方公尺
都市更新可開發建築總容積 = 6,750 + 3,037.5 = 9,787.5 平方公尺

六都都市更新建築容積獎勵規範

都更獎勵的相關資訊，除了參考內政部營建署訂定的《都市更新建築容積獎勵辦法》，亦可以參考各縣市自行訂定的《都市更新容積獎勵辦法》，以下彙整了六都的《都市更新建築容積獎勵辦法》的連結供大家做參考：

都更獎勵表幫你快速了解都更容積獎勵

本文整理了中央和台北市的《都市更新建築容積獎勵辦法》，將都更獎勵相關的資訊整理成「都更獎勵表」，從中可以發現，多數的都更容積獎勵的相關內容，其實都是規定在內政部營建署訂定的《都市更新建築容積獎勵辦法》中。

從都更獎勵項目中可發現，只要在一定時程內、都更規模達一定以上且全體同意採協議合建就可以獲得都更容積獎勵，這顯示出政府非常鼓勵民眾主動發起辦理都更案。另外，對於願意提供社會福利、公益或公共設施的都更案，也是會給予都更容積獎勵，由此可知，透過都更案來達到增加增加公共和公益設施，也是政府期望能透過都更來達到的目的之一。

雖然多數的都更獎勵項目的容積獎勵上限都是 10%，不過，如果一個都更案可以同時囊括很多項，可獲得的總容積獎勵也是很可觀的喔！

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