銀行鑑價懶人包:鑑價流程、需要多久時間?費用一次看

什麼是鑑價? 什麼時候需要請銀行鑑價

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鑑價」是對財產做估價。以買房子來說,銀行鑑價,就是要跟銀行申請房貸前,銀行會對房子做估價,評估看看房子的價值,再決定可以貸款的金額。買房前,除了透過房仲知道房屋行情和房貸成數外,自己也可以上網找到各銀行所提供的線上鑑價系統,或是看附近實價登錄的資料,事先做功課看看可以申請多少房貸。一旦決定買房,要找銀行貸款,這時候就需要用到銀行鑑價,來決定可以貸到多少錢。銀行鑑價的流程?鑑價需要多久?什麼時候找銀行鑑價還有鑑價費用,整理起來一次看。

銀行鑑價流程&時間

有考慮向銀行申請房貸嗎?那就可以透過房仲介紹或是自己熟識往來的銀行提出申請,銀行收到相關資料後,就會開始進行鑑價的作業。為了取得更好的房貸成數,建議至少找三家以上的銀行做比較。

一般說來,每家銀行的房貸策略不太一樣,要向銀行申請房貸,一定會經過銀行鑑價流程。銀行會針對房子的地段行情、屋齡和屋況、申請房貸者的財力等狀況作評估。

通常銀行鑑價流程,大致說明如下:

流程 項目 說明
1 確定要申請房貸的房屋位址 需要提供給銀行,要申請房貸的房屋地址
2 擬定鑑價計畫 銀行內部建立檔案、制定鑑價價化開始作業
3 搜集資料 根據所提供的房屋地址申請建物謄本
4 銀行至現場勘查拍照 查看房屋狀況、周邊環境、生活機能等
5 銀行整理分析 就以上蒐集的資料進行分析
6 房屋鑑價報告書 銀行最後根據經濟數據與房屋條件,提供房屋估價結果

銀行鑑價流程的時間多久

每家銀行鑑價的作業時間不太一樣,花費時間多久沒有一定的標準。而且要看案件的數量和專業鑑價人員的工作量。然而,一般銀行鑑價的時間大約都在 3 ~ 5 天,整份報告的時間不會超過 10 天。不過,還是要依照各家銀行的實際情況而定。

銀行鑑價費用

依照上面說明的,在你提出正式房貸前,透過房仲業者找三家以上的銀行鑑價,這部分是不需要費用的。因為這些費用都包含在房屋成交後,你給房仲的服務費裡面了。

五種房屋鑑價管道:除了銀行鑑價,還有 4 種鑑價的管道

前面提到,當有意購入某一房屋時,可以透過房仲業者請銀行鑑價。但如果只是一般想了解行情,還有以下 4 種鑑價的管道:

鑑價管道1. 查詢實價登錄網頁

透過 內政部不動產交易實價查詢服務網, 輸入相關的地址與資料,可以知道附近的成交行情。

不動產交易實價登錄查詢服務網
鑑價管道2. 透過房仲業者網站

例如信義房屋,除了有實價登錄的資料外,還可以幫你試算任何你想查詢的地址,只要把相關條件輸入即可。 

鑑價管道3. 銀行網頁試算

許多銀行都有提供,可以找比較常往來的銀行,例如兆豐銀行,可以到以下房貸網站,先輸入手機做驗證,再按照上面的步驟操作,就可以得到房屋初步的價格。

兆豐銀行房貸e網

鑑價管道4. 透過電話聯繫銀行,請銀行估價

準備好房子的建物謄本。只要你有地址,就可以申請。申請建物登記第二類謄本,透過「 全 國 地 政 電 子 謄 本 系 統  辦理。然後拿起電話,用以下的步驟,打給銀行分行,這個房子所在地的分行,因為銀行分行最了解當地的行情。

步驟 1: 找三家銀行,在房子所在地的分行

步驟 2: 接通後,請他轉房貸部門

步驟 3: 轉到房貸部門後,直接說:「我有一間看得喜歡的房子,想要買⋯⋯」

步驟 4: 接著說:「我想確定手上的資金額度  是不是夠⋯⋯」

步驟 5: 然後說:「請問電子郵件信箱或傳真,我把建物謄本傳給你」

步驟 6: 算一下自己的月收入,再跟房貸部門的人說:「我目前的月收入是XX元」

步驟 7: 留下聯絡方式給銀行。如果銀行跟你要身分證字號,千萬不要給

步驟 8: 使出你纏人的功力,跟房貸人員說,如果額度夠,條件好,到時候會跟這位房貸人員貸款

步驟 9: 如果這家分行的房貸人員還是不幫忙,就謝謝再聯絡,趕快打其他的分行,現在銀行的分行都有很多借貸額度,不需要死守一家分行。

銀行鑑價低於成交價 

銀行鑑價結果僅供參考,不代表房子的真實價值,縱使是實價登錄的個案也有所差異。一般銀行鑑價都是以房貸為首要考量,也會考慮申貸人的財力,免得到時候無法償還,所以銀行鑑價相對保守。有些屋主會把裝潢成本納入計算,使得房子開價跟行情有很大的落差,這時就會發生銀行鑑價低於附近行情的成交價。

換句話說,如果聽房仲打包票可以貸到的房貸,下訂簽約成交買房,最後銀行鑑價低於成交價,造成自備款不足,臨時需要籌錢,那就真的是糗大了。

舉例來說,大華在台北市信義區看中一間2000萬的房子,打算貸款 8 成 ( 1600萬 ),房仲業務表示這個房子的地段好、房子完工不到五年,大華有固定的工作收入,銀行應該很容易可以承貸。結果銀行鑑價只認為房子市值 1500 萬,可貸款 8 成的話,就是 1200 萬。

房貸銀行鑑價小提醒

買房大不易,有自備款在找銀行申請房貸的過程中,關於銀行鑑價最後幾個小提醒:

  1. 一般正式請銀行鑑價大約需 7 ~ 10天,但還是需依照各銀行做業的時間為準。
  2. 在確定正式買房子之前,都不要與任何銀行簽訂任何同意徵信調查的合約,免得在一段期間內過於密集地調閱個人的徵信資料,在聯合徵信中心留下不良紀錄。
  3. 如果看中意的房子是透過房仲業者介紹的,那在正式提出貸款申請前,可以請房仲提出至少 3家銀行的鑑價報告。一方面可以多加比較,另一方面可以計算看看自備款是否足夠。至於銀行鑑價的費用,就不用擔心了,房子成交後有一定的金額是給房仲的服務費。
  4. 如果遇到上面文中提到的例子,銀行鑑價低於成交價,建議可以再補齊財力證明,和銀行協商,爭取較高的房貸成數,減少自備款準備的壓力。