【買房子流程介紹】簽約、付款到交屋5步驟,PTT分享13個重點一次看就懂

最近你也有買房子的需求嗎?或許還在看房階段,但如果看房看到喜歡且符合需求的理想房子,就會開始跑買房子流程,本篇文章會將買房子簽約、付款到交屋分為 5 大步驟,整理 PTT 網友分享重點,一一帶大家了解買房步驟注意事項,讓買房子新手一次看就懂。

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買房子流程5步驟,一次看就懂

買房子流程注意事項主要分為 5 大步驟,而每個步驟裡還會再分為 2~3 個細項,先將 PTT 網友整理重點列出來給大家參考,下方內容也會針對這些細項詳細地說明,讓大家一次看就懂。

PTT 網友分享的買房子流程步驟與細項如下:

  • 買房子流程1、付訂金:價格議定、尋找代書、辦理履約保證
  • 買房子流程2、簽約:確認雙方身份、達成契約、支付簽約金
  • 買房子流程3、用印:用印資料準備、申請稅費單、貸款
  • 買房子流程4、完稅:繳稅
  • 買房子流程5、過戶:領取所有權狀、費用結清、房屋點交

(PTT 網友分享買房子流程 5 步驟,讓新手一次看就懂)

買房子流程注意事項1、付訂金

1.議價、支付訂金

若確認要買房子,且買賣雙方在價格上已達成共識,買方可以依照雙方談成的訂金比例先支付訂金,PTT 網友也建議,賣方需在收到款項後,提供簽收收據給買方,保障雙方權益。

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在這邊也分享幾個買房子時的議價撇步,若想跟仲介或賣方談到好價錢,可以趁著還沒開始打廣告、樣品屋也還沒推出的時候搶「早鳥優惠」。這時是房屋市場俗稱的「潛銷期」,若房子在初期就賣得不錯表示有好彩頭,所以建商也會在這時給予較大的議價空間,大家可以趁這時殺價。

另一個買房子議價撇步是「晚上看房」,因為大部分的建商或代銷業者每天都有業績,若在晚上前往看房,業者可能會為了讓業績達標而答應你的出價,議價成功機率會較高,也給大家參考。

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2.尋找代書

支付訂金後,接下來會有土地和不動產交易的法律文件申請,這些細碎的流程對一般民眾來說較為陌生瑣碎,可以交由代書(又稱地政士)負責這些工作內容,有需要代書的朋友可以開始尋找適合的人選,PTT 網友也分享,部分代書與銀行有長期配合的關係,到了貸款階段也可以幫大家找到最適合的銀行。

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那代書要怎麼找呢?代書其實就是地政士,首先可以聯絡「地政士事務所」,在事務所裡找年資久、專業度高且細心的代書,除了熟悉作業流程,跟銀行接洽時也能接觸到內部層級較高的專員,申辦銀行貸款也能爭取到較好的優惠。畢竟買房子是一筆不小的金額,如果有熟人介紹信任的代書是最好的。

如果仲介或賣方已先找好代書,買方若擔心賣方與代書熟識影響自身權益,也可以要求使用自己找的代書來辦理。另外 PTT 網友也特別提醒,買方印鑑是不用交給代書的,一般代書會將需要蓋章的欄位圈選,由買方自行蓋章,若有代書要求拿取印鑑則需特別留意。

3.辦理履約保證

買房子流程整體金額龐大,因此會建議大家辦理履約保證。所謂履約保證,是指透過一個公正的第三方(通常是銀行)來保管買方支付的費用,並隨著每一個房子買賣階段,進行分筆撥款給賣方,可以想成「一手交錢,一手交貨」,例如:完成階段一的買房子流程,公正第三方就會將階段一的款項撥給賣方,藉此保障買賣雙方的權益。

而公正的第三方機構可以由買賣雙方協定,常見的機構除了銀行,還有專門建築經理公司房仲與銀行合資的建築經理公司,申請費用大約落在房屋成交總價的萬分之 2 ~萬分之 6 之間,但因為每間機構的費用還是有些微差距,PTT 網友也提醒,在辦理履約保證前可以先跟第三方機構確認。

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買房子流程注意事項2、簽約

1.確認雙方身份

正式簽約前,買方須先確認賣家身份,所以賣家需提供「身分證、土地、建築物權狀正本」,以確認跟買家簽約的,是否是房子所有人。如果賣家是代理人,則需請代理人提供「確認授權書」以及「被授權人身分證」,若有代書,也可以請代書驗證這些身份資訊。

2.達成契約

付完訂金、在簽約前確認好身份,雙方就可以開始討論簽約內容,若雙方在契約內容達成共識,可以由其中一方或代書提供契約,也可以直接到地政事務所拿紙本契約簽約。

雙方閱讀完契約,並確認簽約內容與權狀資訊一致後就可以簽約,雙方須在契約上親筆簽名並蓋章,如果是跟代理人簽約,代理人簽下本人姓名後須標示自己是代理人。

簽約分為公契和私契,公契是指向主管機關辦理登記時訂的契約,需要依照契約上紀錄金額的 1/1000 貼印花稅票,才能辦理產權移轉登記;私契是指買賣雙方在辦理登記前,雙方自行訂的書面契約,可以免貼印花稅票,買房子流程所需公契的印花稅票可以在郵局買到。

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(買房子簽約須簽公契跟私契,公契須貼印花稅票)

3.支付簽約金/簽約款

完成簽約後買方須提供簽約款給賣家,簽約款金額通常是「總金額的 10%」。在簽約當天雙方會約定好支付簽約款的時間,而最一開始的訂金可以拿來抵扣簽約款,買方屆時可以支付尾款。

這邊以小筆金額來舉例:前期訂金已支付 1000 元,簽約款是 2000 元,訂金可拿來抵扣簽約金,故完成簽約後買方還需支付 1000 元簽約金尾款。

同時,PTT 網友也提醒,其實賣方可以要求買方簽下擔保本票,擔保本票是指「發票人須在約定好的到期日,無條件支付發票上的金額給受款人的證明票券」,以保障賣方權益。

(賣方可請買方簽下本票,確保買方會在期限內支付簽約金)

買房子流程注意事項3、用印

1.用印資料總覽與準備

買方須準備的用印資料 賣方須準備的用印資料
  • 土地所有權買賣移轉契約書
  • 建築物所有權買賣移轉契約書

(上述資料除了正本,也須準備影本各一份)

  • 土地所有權狀影本一份
  • 土地登記謄本一份
  • 建物登記謄本一份

(土地與建物謄本也可以由辦理人/代書前往地政事務所辦理)

買方本人印章

賣方本人/代理人印章、印鑑證明一份

身份證影本一份

身份證影本一份

用印款(一般總房款的10%)

  • 補充 1:上方提到的契約書就是「公契」,需貼總額 1/1000 的印花稅票,在郵局可以購買。
  • 補充 2:上述各項資料的申請,也都可以提供完整材料,請代書前往辦理。

(1)到地政事務所,請領土地與建物登記謄本填寫土地登記申請書
土地與建物登記謄本可以由賣方提供,土地登記申請書皆由地政事務所提供。

(土地登記申請書)

2.申請稅費單

(2)到稅捐處,拿取土地增值稅申報書,並根據土地登記謄本或賣方土地所有權狀填好表格,附上買賣雙方身分證影本各一份、土地登記謄本影本一份、賣方提供的土地所有權狀影本一份
賣方影本皆需標明:「本影本與正本相符,如有不實願負一切法律責任」,且不可塗改。

將上方用印資料準備齊全後,稅捐處承辦人員會先檢查「土地買賣所有權移轉契約書」正本,確認資料無誤後會先將整本歸還,再確認買賣雙方的文件是否齊全,並收件辦理。收件後辦理時間約 5~7 個工作天,買方會收到通知,屆時可前往領取「土地增值稅」繳費單。

(3)到鄉鎮市公所申請「契稅」,拿取房屋契稅申報書後完成填寫,須附上的證件有:買方提供的所有權移轉契約書貼印花影本、建物登記謄本影本,且影本需切結:「本影本與正本相符,如有不實願負一切法律責任」,並蓋上賣方個人印章。

用印需要的文件在承辦人員檢視無誤後收文,辦理時間約 3~7 個工作天,買方會收到通知,屆時可前往領取契稅繳費單。

(契稅申報書局部截圖)

3.貸款

(4)到銀行申辦貸款(如果是現金交易可略過此步驟),買方須在用印流程時決定貸款銀行,並準備好申請資料後到銀行簽「房貸申請書」、「徵信同意書」,讓銀行進行鑑價與徵信動作,整體貸款辦理約需 2~3 個星期,也可請代書辦理。

其他用印流程注意事項

買方用印注意事項 賣方用印注意事項
  • 若買方沒有親自到場,仍須自行閱讀,或請代書詳細確認賣方的印鑑證明,以及印鑑章是否符合、相關證件與資訊是否齊全。
  • 不同類型的土地增值稅申報時間不同:
    • 土地增值稅自用件約需 20 個工作天
    • 土地增值稅一般件約需 7 個工作天
  • 若有證件需要交給代書或其他辦理人,務必請他們簽收,且申辦完成時須歸還給買方本人。

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買房子流程注意事項4、完稅

完稅資料總覽與準備

買方需準備的完稅資料 賣方須準備的完稅資料
  • 契稅稅款:由國稅局收取,約買房子總價的 6%,在開徵土地增值稅區域的土地則免徵契稅。
  • 土地增值稅稅款
  • 完稅款:通常是買房子總價的 10%
  • 賣出後下一年須申報財產交易所得稅稅款:須依照公契所紀錄的金額與比例繳納完稅。
  • 如果有其他尚未繳交的稅款,像是:地價稅、房屋稅等款項,賣方須準備好稅款。

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完稅流程介紹

(1)繳稅:買方依契稅繳稅單,賣方依持土地增值稅繳費單,雙方各自將需負擔的稅務款項完成支付,支付完稅款皆須保留完稅收據正本,以保障雙方自身完稅權益。

PTT 網友提醒,若賣方有欠稅也尚未繳納完畢,會影響到後續過戶時間與買方支付尾款的時間,買賣雙方都須特別留意。

(2)付完稅款:買方支付完稅款給賣方,完稅款一般是買房子總價的 10%。

 

買房子流程注意事項5、交屋

在付訂金、完成簽約、用印與將稅額付款完畢後,買房子流程也終於來到最後階段,也就是交屋!下方也整理成一次看就懂的表格給大家:

1.交屋資料總覽與準備

買方須準備的交屋資料 賣方須準備的交屋資料
  • 土地及建物買賣所有權移轉契約書正、副本
  • 土地、建物所有權狀
  • 契稅單
  • 增值稅單
  • 代書費
  • 登記規費
  • 過戶尾款

  • 身份證影本一份
  • 印章
  • 戶籍謄本一份
  • 戶口名簿影本一份
  • 身份證影本一份
  • 印章
  • 印鑑、印鑑證明

到地政事務所後,將土地增值稅繳費正本第二聯土地買賣所有權移轉契約書整理在一起、契稅繳費正本第二聯建築改良物買賣所有權移轉契約書整理在一起。

接著填寫土地登記申請書,買賣雙方皆需用印,並將上方「買方/賣方須準備的交屋資料」準備齊全以申請新的所有權狀,買家還需繳納登記規費。

2.領取所有權狀

完成辦理流程後,地政機關會核發新權狀,新權狀將由地政事務所寄到當初辦理時填寫的寄送地址。買方可在通知核發的一週內確認有無收到新的所有權狀。

(土地所有權狀範例,來源:台北智慧城市展)

3.費用結清付款

接下來買方須完成買房子總價尾款的付款,若是申辦銀行貸款,則需將銀行貸款匯入賣方帳戶,PTT 網友表示,同時可以跟賣家拿回當初簽下的擔保本票,表示尾款已完成付款。

4.房屋點交(支付代書費)

在買房子所有費用完成付款後,接下來就是雙方點屋交屋的流程,賣方須將鑰匙交給買方,買方可以再自行更換鎖,確保大門出入安全。

如果當初有找到代書協助辦理簽約、付款、交屋等流程,雙方可協議平分代書費,並記得跟代書拿回所有文件正本跟影本。

代書費詳細介紹》代書費到底是買方出,還是賣方出呢?

買房子流程注意事項:總整理

不少 PTT 網友表示買房子的流程既繁瑣也要花不少時間,流程中也有很多另外的費用需要支付,像是找代書、印花稅、土地增值稅等等,這些眉眉角角都是重要的注意事項。

最後再幫大家整理 PTT 網友分享的一次看就懂、買房子流程的簡易表格,希望這篇買房子流程介紹文章能對買房新手有幫助!

買房子流程步驟,一次看就懂 買房子流程注意事項,一次看就懂
付訂金
  1. 價格議定:雙方在價格達成共識。
  2. 尋找代書:代跑文件申辦的繁複流程。
  3. 辦理履約保證:保障雙方權益。
簽約
  1. 確認買賣雙方身份:代理人也須提供證明文站。
  2. 簽約內容達成共識:雙方皆須詳閱簽約內容,並親筆簽名、蓋上本人印章。
  3. 買方支付簽約金:簽約金通常是買房子總價的 10%。
用印
  1. 用印資料準備:須前往地政事務所、稅捐處、鄉鎮市公所領取相關證明文件,並前往稅捐處辦理用印流程。
  2. 申請稅費單:須申請土地增值稅繳費單、房屋契稅申報書。
  3. 申辦銀行貸款:向銀行申請貸款後,讓進行鑑價與徵信動作,整體約需 2~3 週。
完稅
  1. 準備繳納稅款所需資料
  2. 買賣雙方須將尚未支付的稅額款項完成支付,否則會影響到交屋與尾款付款時間
交屋
  1. 領取所有權狀:完成辦理後,地政機關會將新權狀寄至當初填寫的地址。
  2. 費用結清:買方須將尾款完成付款,並拿回擔保本票。
  3. 房屋點交:賣方將鑰匙交給買方,若有代書也須支付費用。

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