壁癌和漏水，是中古屋最常見的瑕疵，為了避免這些瑕疵，有些買方會在過戶交屋後安排專業的驗屋公司協助驗屋，但是，若是中古屋驗屋後發現了壁癌和漏水，該如何處理呢？本篇文章將一一告訴你！
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中古屋驗屋時間點
中古屋驗屋的時間點，關乎到買方是否容易請賣方負修繕責任，通常是安排在過戶後，依照屋主的意願，可能會是交屋前或交屋後。若是驗屋的時間點安排在交屋前，賣方因為尚未拿到尾款，通常比較願意處理；若是中古屋驗屋是安排在交屋後，這時不僅房屋已完成過戶，賣方一般也依約拿到尾款，若買方因為驗屋驗出漏水和壁癌問題，而不給付賣方尾款，反而會吃上違約官司。
關於中古屋驗屋時間點，請看：【中古屋驗屋流程】中古屋驗屋時間點，在交屋前還是交屋後？
所以，若是在中古屋交屋後驗屋才發現壁癌和漏水問題，只能買方自己出錢修繕，或者按照《民法》向賣方提出負「瑕疵擔保」責任。但買方要向提出「瑕疵擔保請求權」，仍然需要符合一些要件，下面將依據不同情況分別講解。
有關中古屋瑕疵擔保責任範圍，請看：中古屋瑕疵擔保責任範圍有哪些？磁磚破裂、壁癌和漏水算嗎？
不動產說明書有無註明壁癌和漏水
依照內政部規定，中古屋買賣，賣方有義務填寫房屋的現況說明，紀錄在「不動產說明書」中，包含：有無出租出借、水電瓦斯供應情形、有無消防設施、有無住戶規約、滲漏水、有無違建、有無鋼筋裸露等瑕疵情形。
有關不動產說明書的介紹，請看：什麼是不動產說明書？不動產說明書看 9 大重點
一般來說，若是下斡旋或雙方簽約之前發現，不動產說明書與房屋現況不合，雙方比較不會有爭議，買方也可直接選擇不買；若是簽約後才發現，就可依照不動產說明書的內容主張權利。
因此，如果買方是在驗屋時發現房屋有壁癌和漏水等等瑕疵，而賣方又沒有在不動產說明書上寫明，買方可以要求賣方修復瑕疵，若賣方不從，買方就可以按照《民法》的規定，請求賣方負「瑕疵擔保」責任；如果賣方已經在不動產說明書寫明：「房屋有壁癌和漏水的瑕疵」，那麼，買方就不能向賣方要求修復或請求「瑕疵擔保」責任。
是否在半年內發現壁癌和漏水問題
雖然《民法》上的瑕疵擔保請求權期限是交屋後 5 年內，但實務上習慣會以 6 個月為準，因為即使過戶交屋後，有一些不能馬上發現的瑕疵，在過戶交屋後半年內應該都可以檢查出問題，再者，超過 6 個月後發現的瑕疵，買方也比較難認定是在交屋前就存在的瑕疵。
所以，如果你在中古屋驗屋時發現了壁癌和漏水，就要在發現時立即通知賣方，謹慎一點可以用存證信函通知。
中古屋買賣契約書有「現況交屋」或「瑕疵擔保責任免除條款」
現況交屋
有些屋主會認為，在中古屋買賣契約上寫「現況交屋」四個大字，就代表房屋過戶交屋後自己可以不負「瑕疵擔保」責任。實際上，「現況交屋」有 2 個重點需特別注意：
一、現況交屋不代表放棄法律上的請求權
二、現況交屋的「現況」，是看屋簽約時可否察知的「現況」
由上述可知，即使賣方在中古屋買賣契約上寫了「現況交屋」，買方若在中古屋驗屋後發現壁癌和漏水問題，且這個「現況」並非是看屋時就可以察覺的，那麼賣方仍然是要負「瑕疵擔保」責任。
也就是說，如果買方買下了「現況交屋」的中古屋，但漏水和壁癌的問題是經過專業驗屋才能發覺，那麼還是可以向法院提起訴訟，要求賣方負「瑕疵擔保」責任。
有關現況交屋，請看：「現況交屋」賣方就不負瑕疵擔保了？看看民法、PTT網友怎麼說！
瑕疵擔保責任免除條款
常見的瑕疵擔保責任免除條款有以下寫法：
「賣方就系爭不動產之全部或一部（XXXX 範圍）不負民法瑕疵擔保責任」。
「買方自願放棄系爭不動產之瑕疵擔保責任請求權、賣方排除民法瑕疵擔保責任」。
「買方就系爭不動產可能有 XXX 瑕疵部分已知悉，賣方對此不負民法瑕疵擔保責任」
普遍大眾的認知，中古屋買賣契約書上寫明「賣方不負民法瑕疵擔保責任」，買方若是簽名就代表「放棄瑕疵擔保請求權」，日後有房屋有任何瑕疵都不能找賣方。但實際上，瑕疵擔保責任免除條款是僅適用於「自售房屋」的情況，若是委託仲介銷售，仲介必須依照「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的規定，避免契約內容有「賣方排除民法上瑕疵擔保責任」這類的條款。
中古屋瑕疵擔保的法律責任
關於瑕疵擔保的法律責任，規範在《民法》第 359 條，買方買到有瑕疵的中古屋可以主張：
- 解除契約
- 減少價金
實務上，由於漏水和壁癌這種瑕疵，都算是「可修復」的瑕疵，雖然影響居住品質，不過房子還是能住人，所以，買方多半僅能按照修復房屋的金額請求「減少價金」，而非「解除契約」。
驗屋發現壁癌和漏水該上法院嗎
雖然驗屋發現漏水和壁癌問題，賣方不處理，買方可以上法院行使「瑕疵擔保請求權」，但是上法院打官司是件曠日廢時的事，因此，在上法院之前，建議先評估下列 4 件事：
- 自己修復壁癌和漏水要花多少錢？
- 壁癌和漏水造成多少財物損失？
- 自己的時間、心力有多少？
打官司是所耗費的時間常以「年」為計算單位，且自己打官司的話，還有開庭、寫書狀的時間、心力和情緒成本等等。
- 是否有其他考量必須打官司？
例如：單純不爽賣方、覺得賣方囂張態度，一定要告到賠錢等等。
中古屋驗屋多在過戶後，發現壁癌和漏水可考慮自行修復
本文介紹了中古屋驗屋發現壁癌和漏水，買方可以處理的方法有哪些，其中要注意的有：
- 驗屋時間點：驗屋時間越早，賣家處理意願越高。
- 不動產說明書：沒有註明有漏水和壁癌，可要求賣方修復。
- 發現漏水和壁癌最好在過戶交屋 6 個月內通知賣方。
- 契約書有「現況交屋」或「瑕疵擔保責任免除條款」仍有幾會向賣方求償。
在文中也說明了，中古屋的瑕疵擔保請求權，買方可以請求的是：解除契約或減少價金，而在漏水和壁癌這兩種可修復的瑕疵下，通常買方僅能請求減少價金。
由於中古屋驗屋的時間點多半在過戶交屋後，此時要求賣方修復瑕疵有時「難如登天」，而前述也提過，若是要依照《民法》上法院，請求賣方負瑕疵擔保責任，又很浪費時間和金錢，因此，建議買中古屋的大家，若是驗屋發現了壁癌或漏水問題，盡量嘗試和賣方協商，若賣方堅持不修復瑕疵，最快的解決方式就是先自行修復瑕疵，之後再考慮是否要向法院提起訴訟，請求賣方減少價金、返還修繕費用。
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