賣房注意事項：賣房簽約、委託房仲、交屋不能不知的注意事項 - 果仁家

對於第一次賣房的人而言，好不容易搞清楚賣房流程，但對賣房須留意的注意事項，仍經常是一知半解，主要的原因是，房屋買賣交易比一般日常生活中多數的交易還要複雜。以下整理了賣房注意事項，包含事前準備、委託房仲、簽約和交屋時須留意的注意事項，讓大家更容易掌握各項賣房注意事項，將賣房風險降到最低。

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賣房注意事項：事前準備

在賣房之前，最好能做一些事前準備，這樣能讓賣房這件事有更清楚的規劃，相關的賣房注意事項如下：

一、決定房屋售價

賣房時房屋如何定價，其實也是門很大的學問，市場上房屋的價格會受到房屋座落地點、屋齡、交通便利性等因素而受影響，因此沒有絕對標準可依循，不過，屋主們還是可以參考「市場比較法」，作為賣房售價的粗略評估。

首先，先蒐集最近期間要出售的房屋附近的「相似物件成交紀錄」，建議可以上「內政部實價登錄網」查詢。由於每間房屋都具有異質性，即使是同一個建案社區，仍不會出現 2 間條件完全相同的房屋，因此，在篩選出與準備要銷售的房屋相似的物件成交紀錄後，還要再根據個別條件進行調整，要調整的項目包含：屋齡、坪數、樓層、採光、座向、格局、建材、學區、社區管理、嫌惡設施等等。

延伸閱讀：內政部實價登錄系統如何查詢房價行情？買房前一定要會這套工具

▼ 市場比較法估價：個別因素比較調整分析表範例

主要項目		次要項目	勘估標的	比較標的1	調整百分率	比較標的2	調整百分率	比較標的3	調整百分率
個別因素調整	建物條件	建物結構	RC	RC	0%	RC	0%	RC	0%
		樓層別	8F	8F	0%	2F	4%	5F	2%
		屋齡	20.5	18.3	1%	34	-7%	18	1%
		高度	15樓	10樓	-1%	4樓	2%	10樓	-1%
		管理狀況	有管理員	有管理員	0%	有管理員	0%	有管理員	0%
		建材、建築設備	RC	RC	0%	RC	0%	RC	0%
	宗地條件	土地面積	4.81	4.01	0%	13.38	3%	7.26	2%
	宗地條件	臨路情形	單面臨接	單面臨接	0%	單面臨接	0%	單面臨接	0%
	道路條件	寬度	3M	3M	0%	3M	0%	3M	0%
		鋪設材料	柏油	柏油	0%	柏油	0%	柏油	0%
		種別	巷道	巷道	0%	巷道	0%	巷道	0%
	接近條件	接近學校程度	舊莊國小、胡適國小	相當	0%	相當	0%	相當	0%
		接近車站程度	南港火車站(搭公車5分鐘)	相當	0%	相當	0%	相當	0%
		接近市場程度	近市場	相當	0%	相當	0%	相當	0%
		接近公園程度	近舊莊公園、理想公園	相當	0%	相當	0%	相當	0%
	周邊環境條件	地勢	偏高	相當	0%	相當	0%	相當	0%
		日照	足夠	足夠	0%	足夠	0%	足夠	0%
		空氣	灰塵稍少	灰塵稍少	0%	灰塵稍少	0%	灰塵稍少	0%
		嫌惡設施	無	無	0%	無	0%	無	0%
	行政條件	使用分區	鄉村區乙種建築用地	鄉村區乙種建築用地	0%	鄉村區乙種建築用地	0%	鄉村區乙種建築用地	0%
		建蔽率	60%	60%	0%	60%	0%	60%	0%
		容積率	240%	240%	0%	240%	0%	240%	0%
個別因素綜合調整率				100/100		100/98		100/104
個別因素修正後價格(萬)				28.49		32.02		26.98

二、改善房屋現有的缺點

若希望房子可以賣出好價格，那麼改善房屋現有的缺點，就是提升附加價值的一種好方式，除了將房屋打掃乾淨並減少雜物外，若有額外的預算，也可以重新裝潢或老舊水電管路更新，讓買家第一眼就會受到該房屋的吸引。

建議賣家可以針對以下 3 部分做加強：

公共設施：可以特別注意樓梯間、公共走道的照明是否充足，明亮的樓梯間可給予買方良好的第一印象。
室內裝潢：除了要有齊全的設備外，還要檢視現有的各項設施是否完好，例如：壁紙是否剝落、油漆是否龜裂、地板磁磚是否破裂等，如果有設施毀損就要整修。
其他：例如漏水、排水管阻塞、門窗開闔不易等缺點，如有發現，最好要在賣房前處理完畢。

三、準備好賣房應備的文件

賣房時，賣方應備的基本文件有以下 6 項：

身分證
土地、建物所有權狀正本
印鑑章
印鑑證明 2 份
戶籍謄本 2 份
最近一期房屋、地價稅單正本

要注意的是，如果負責賣方事務的人並非屋主 (房地所有權人)，那麼代理屋主的賣方人員則須另外出具房地所有權人簽屬的「授權書」。

四、決定自售或委託房仲代售房屋

一般來說，賣房的管道有「自售房屋」和「委託房仲代售房屋」 2 種：

自售房屋

自售可以節省仲介費用，但如果不具有房地產相關基礎知識和足夠賣房經驗，很容易在交易過程中吃虧，除此之外，自售房屋在賣房的過程中，需要相當多時間來處理各項事務，因此，大多數的屋主若想自售賣房，想要以不吃虧的價格，安全、順利賣出並非容易的事。

一般屋主自售房屋會採用的賣房媒合管道為：紅紙條、報紙刊登廣告、親友介紹、直接信函 (DM)、網路廣告和個人社交媒體。

委託房仲代售房屋

委託房仲代售房屋對屋主而言，可以免除不少繁雜的手續，也可以利用房屋仲介寬廣的人脈管道和資源，在短時間內幫房屋找到最適合的賣主，但屋主也要付出一定的仲介費用。目前針對賣房的房屋仲介費，多半是收取房屋買賣成交總價 4%，以出售 1,000 萬的房屋來試算，房屋仲介費就是 40 萬，費用其實不低。

一般大型房屋連鎖仲介業者採用的賣房媒合管道有：店頭銷售、廣告看板和布條懸掛、報紙刊登廣告、直接信函 (DM) 及網路廣告。

延伸閱讀：仲介服務費收費標準怎麼算？仲介費可以談嗎？這篇告訴你！

但現代人多半生活忙碌且怕麻煩，所以許多人寧可多付點錢，選擇影響自身生活、銷售速度最快的委託房仲賣房管道，可以說，市場上主流的賣房方式就是委託專業房仲業者代售，以下就來說明委託房仲賣房要留意的注意事項。

賣房注意事項：委託房仲

委託房仲賣房時，要留意的注意事項有以下 4 點：

一、慎選房仲

房屋仲介的好壞，會影響到房屋是否能順利銷售，因此，建議可以選擇品牌較大、具誠信的房仲業者，不僅可以讓賣房更快速且有效率，還可以減少賣房過程中，被房仲用話術蒙騙的風險。

延伸閱讀：買房一定要找房仲嗎？找房仲注意事項、好處看這篇！

二、確認委託契約書的形式

房仲的委託契約書主要有 2 種，分別為「專任委託銷售契約書 (專任約)」和「一般委託銷售契約書 (一般約)」。所謂專任約，指的是在契約期間，僅有一位或特定房仲業者才有權利對該房屋進行銷售，賣方、其他房仲不可以對該屋進行銷售；所謂一般約，指的是在契約期間，可以有多位獲多家房仲業者對該房屋進行銷售，賣方也可以自售。

專任約和一般約各自有不同的優缺點，大家可以仔細思考自己的需求，決定要和房屋仲介簽屬何種委託契約書。

想了解更多專任約和一般約的介紹，請看：專任約、一般約的差別是什麼？房仲專任約陷阱要小心！

三、仔細閱讀委託契約書

按照內政部頒布的「不動產委託銷售契約書範本」內容，房屋仲介業者應給予賣方至少 3 天以上的契約審閱期，建議大家要善用審閱期，將仲介業者提供的委託銷售契約書帶回家仔細閱讀，這樣才能發現合約中是否有不平等條約，或是法定不得約定的事項，確保自己的權益不受損。

四、積極參與銷售過程

有些賣方會在與仲介簽妥委任契約書後，就兩手一攤，將所有賣房的事務都交給房仲，絲毫不關心房仲到底有沒有認真在幫你賣房。

雖然多數賣方會覺得，既然已經花錢請房屋仲介賣房，將所有賣房的事情交給房仲處理應沒什麼問題，但如果賣方對於自己的案子不關心，房仲也很難上心，特別是當房屋條件若沒有特別好時，房仲一定會優先處理手中較佳的物件，所以，建議大家在與房仲簽完委託銷售契約後，後續要與房仲保持聯絡，了解帶看率、有無成交可能等，積極參與銷售過程，這樣對賣房一定會有正面幫助喔！

賣房注意事項：簽約

賣房簽約時要留意的注意事項，大致有以下 4 點：

一、應有合法、公正的地政士 (代書) 參與

一般而言，房屋仲介業者都會有配合的地政士或代書，如果賣方有熟識的地政士，也是可以請其協助。地政士作為專業公正人士，一般都會以公正的立場來執行委任的業務，不過為了保險起見，建議最好要請地政士在合約上註明完成交易、辦妥過戶及交屋的預估時間，避免之後有拖延的情況。

二、確認買方的身份

賣房簽約時，要特別確認買方是否為已年滿 18 歲且為完全行為能力人，另外，在簽約時最好能和對方簡單聊一下，至少要知道買方的職業、基本背景為何。

為避免日後糾紛，理論上買房簽約當天買賣雙方應由本人出席，房屋買賣契約以買賣雙方親簽為主。假如買賣雙方其中一方有事不克出席，負責簽約的代理人必須要出具身分證件和買賣當事人授權的委託書，保險一點出示的委託書須經公證，才可以進行簽約。

三、確認房屋買賣契約內容並簽章

簽約時，要再三確定坪數、金額、持份等是否都標註清楚，並注意契約內所約定的交屋、搬遷、貸款清償時間是否可行。若沒問題，買賣雙方就可以在契約上簽章、填上簽約當天的日期，並於確實於房屋買賣契約書騎縫處蓋章。

延伸閱讀：中古屋簽約注意事項：買房簽約要注意這 5 點！

四、確認付款流程及方式

買賣房屋付款流程大約分成「簽約」、「用印」、「完稅」、「尾款」4 階段，各階段的付款成數，依買賣雙方要求而有所不同，通常「簽約款 + 用印款 + 完稅款」大概是成交價的 30%~40%；「尾款」為成交價的 60%~70% (多為銀行貸款)。

若賣方的房屋尚有銀行貸款未清償，就會需要用賣房的價金來清償貸款，之後再辦理抵押權塗銷；或是讓買方承接抵押權，由買方銀行清償貸款，清償金額直接視為尾款。

需要特別注意的是，如果買方無法從銀行如期取得足夠的尾款，很有可能會產生後續糾紛，所以，假如買方要求的尾款金額過高，且超出一般正常貸款成數者，屋主就就要特別注意喔！建議可以在房屋買賣契約書中約定：「貸款不足時，應於完稅前以現金一次補足」，才不會忙到最後是一場空。

賣房注意事項：交屋

終於到了賣房交屋的階段，在交屋時，只要特別留意以下 2 點注意事項，就可以減少買賣雙方日後的糾紛：

一、收到尾款前要扣留本票

為了避免出現交屋後買方因故不付款的情況，賣方在尚未拿到全額尾款前，應要求買方開立擔保本票，擔保尾款的給付，此本票交由地政士保管，待過戶、點交完畢，且賣方也拿到全額的尾款後，再將該擔保本票返還給買方。

二、以現場親自點交為主

點交時，最好由買賣雙方現場親自點交，確認房子沒有重大瑕疪，以避免日後產生糾紛。在交屋後並給予要鑰匙，整個房屋買賣交易就算結束囉！

賣房注意事項懶人包

以下整理賣房事前準備、委託房仲、簽約、交屋要留意的注意事項懶人包，供大家快速瀏覽：

賣房流程	賣房注意事項
事前準備	決定房屋售價改善房屋現有的缺點準備好賣房應備的文件決定自售或委託房仲賣房
委託房仲	慎選房仲確認委託契約書的形式仔細閱讀委託契約書積極參與銷售過程
簽約	應有合法、公正的地政士 (代書) 參與確認買方的身份確認房屋買賣契約內容並簽章確認付款流程及方式
交屋	收到尾款前要扣留本票以現場點交為主