儘管買房是件很困難的事，但不表示人一生只會買一間房，事實上，多數人買了第一間房後，雖著年齡增長、家庭成員的改變，免不了會有自住換屋的需求。所以，為了減輕換屋族稅負上的負擔，一般民眾只要「賣舊屋換新屋」，就能申請「重購退稅」。本篇文章整理了重購退稅懶人包，說明重購退稅條件限制、申請文件、試算和範例，讓大家一次看懂「重購退稅」的大小事！
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重購退稅是什麼？
賣掉舊的自用住宅買新房自住可退稅
「重購退稅」的意思是，將原本自住的房子賣掉，在 2 年內另買一間新的房屋自住的情況下，可以向政府申請退稅，而可以申請退稅的稅金包含以下 3 種：
- 土地增值稅
- 綜合所得稅（舊制）
- 房地合一稅（新制）
重購退稅各項目比較
有關重購退稅的 3 種退稅項目差異，如下表所示：
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退稅項目 |
綜合所得稅—財產交易所得 |
房地合一稅 2.0 |
土地增值稅 |
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適用標準 |
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條件限制 |
新舊屋買賣需為本人或配偶 | 新舊屋買賣需為本人或配偶 |
新舊屋買賣須同一人 |
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設籍限制 |
所有權人或其配偶、未成年子女 | 所有權人或其配偶、未成年子女 |
所有權人或其配偶或直系親屬 |
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退稅額度 |
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新地價格–（舊地價格–土地增值稅） ※以大屋換小屋無法退稅！ |
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簡單來說，若房地是在 2015/12/31 以前取得者，可申請的重購退稅項目為；綜合所得稅 + 土地增值稅；2016/1/1 以後取得者，可申請的重購退稅項目為：房地合一稅 + 土地增值稅。
重購退稅條件限制
想要申請重購退稅，務必要了解可申請退稅限制條件有哪些？以下進行詳細說明。
「綜合所得稅」或「房地合一稅 2.0」退稅條件限制
- 買賣新舊屋的人限制所有權人或其配偶。
- 無論「先賣後買」或「先買後賣」，新舊房地移轉的時間限制在 2 年內，且符合自用住宅規定。
- 舊房屋土地出售前 1 年，沒有作出租或營業用途使用。
- 本人或配偶、未成年子女限制設籍於新房屋土地並有居住事實，且 5 年內不可有出租、營利或執業等情形。
土地增值稅退稅限制條件
- 買賣新舊屋的人限制為同一人
- 限制以小屋換大屋才可退稅
- 限制所有權人或其配偶或其「直系親屬」在新舊屋皆設有戶籍。
- 重購土地面積限制：出售土地面積無限制；取得都市土地面積不可超過 3 公畝（約 90.75 坪）；取得非都市土地面積不可超過 7 公畝（約 211.75 坪）
※ 重購退稅申請，限制於新的自住房地完成移轉登記次日起，5 年內提出申請。
重購退稅申請文件
房地合一稅重購退稅申請文件
- 個人房屋土地交易所得稅重購退稅申請書
- 個人房屋土地交易所得稅核定通知書
- 重購房地契約書影本
- 新房屋土地所有權狀影本
- 新、舊房地買賣收付價款證明
- 出售的舊屋及重購的新屋辦竣戶籍登記的戶口名簿影本
※ 申請文件「個人房屋土地交易所得稅重購退稅申請書」下載點：財政部稅務入口網
土地增值稅重購退稅申請文件
- 土地增值稅自用住宅用地重購退稅申請書
- 舊房屋土地交易時的契約文件影本
- 新購入房屋土地交易時的契約文件影本
- 舊屋與新屋土地的所有權狀影本
- 舊屋出售時土地增值稅繳款收據正本
- 重購土地所有權人的無租賃申明書正本
※ 申請文件「土地增值稅自用住宅用地重購退稅申請書」下載點：財政部稅務入口網
重購退稅申請方式
房地合一稅重購退稅申請方式
房地合一稅重購退稅申請方式有以下 2 種方式：
- 臨櫃申請：備妥前面所提的 6 項申請文件，向先前申報房地合一稅的國稅局臨櫃申請。
- 郵寄申請：備妥前面所提的 6 項申請文件，郵寄至先前申報房地合一稅的國稅局申請。
土地增值稅重購退稅申請方式
土地增值稅重購退稅申請方式有以下 3 種：
- 線上申請：到出售房屋所在地稅捐機關官網進行線上申請。
- 臨櫃申請：備妥前面所提的 6 項申請文件，至出售房屋所在地稅捐機關臨櫃申請。
- 郵寄申請：備妥前面所提的 6 項申請文件，郵寄至出售房屋所在地稅捐機關申請。
更多關於重購退稅的申請教學，請參閱：【2023重購退稅教學】範例、條件、時間、房地合一稅2.0退稅說明整理 -112年
重購退稅試算範例
重購退稅有「以小屋換大屋」（賣出房屋的價錢 < 購入房屋的價錢）或「以大屋換小屋」（賣出房屋的價錢 > 購入房屋的價錢）2 種情況，以下為 2 種情況下重購退稅試算範例，幫助大家更好理解 2 者的差異：
一、以小屋換大屋
- 房地合一稅重購退稅試算範例
如果賣出房屋的價格小於新買房的價格 (以小屋換大屋)，那麼已繳納的房地合一稅可全額退還。
假設小美以 5,000 萬元賣出舊的自用住宅，之後以 8,000 萬元買入新的自用住宅，如果小美原本應繳納的房地合一稅為 100 萬元，那麼小美可以申請的房地合一稅退稅金額即為 100 萬元。
- 土地增值稅重購退稅試算範例
土地增值稅的可退稅金額的計算公式如下：
新購自宅用地的申報移轉現值– （原出售自宅用地的申報移轉現值 – 原出售自宅用地已繳土地增值稅）= A (重購退稅金額)
在以小屋換大屋的情況下，如果已繳土地增值稅款 ≦ A 時，已繳的土地增值稅款可全數退還；如果已繳土地增值稅款 ＞ A 時，可退還跟 A 相同的稅款。
假設小美出售的舊房屋的土地移轉現值為 550 萬元，新購房屋的土地現值 600 萬元，已繳土地增值稅款 80 萬元，套用上述公式 A = 600 – (550-80) = 130，已繳土地增值稅款 (80 萬) ≦ A (130 萬)，所以土地增值稅重購退稅額即為 80 萬。
二、以大屋換小屋
- 房地合一稅重購退稅試算範例
以大屋換小屋的情況下，房地合一稅可退稅金額的計算公式如下：
賣房時所繳的房地合一稅 x（買進新房的價格 / 賣出房屋的價格）= 得扣減的金額
假設小美以 5,000 萬元賣出舊的自用住宅，之後以 2,000 萬元買入新的自用住宅，如果小美原本應繳納的房地合一稅為 100 萬元，那麼小美可以申請的房地合一稅退稅金額為： 100 x （2,000 / 5,000）＝ 40 萬元。也就是說，在大屋換小屋的情況下，房地合一稅是按比例退稅。
- 土地增值稅重購退稅試算範例
土地增值稅公式中的 A 值如果是 0 或負數，就不符合土地增值稅重購退稅條件，因此，在大屋換小屋的情況下，土地增值稅無法退稅。
如果想要快速試算土地增值稅重購退稅額，可以使用各地方政府提供的線上試算工具，以下提供 6 都的「重購退稅線上試算網頁」：
重購退稅懶人包，換房族不可不知
有關換屋族必了解的房屋重購退稅資訊，以下整理成懶人包供大家快速了解：
▼ 房屋重購退稅懶人包
| 重購退稅項目 | 房地合一稅 2.0 | 土地增值稅 |
| 適用條件 | 限制舊屋和新屋皆為自用住宅，且換屋須於 2 年內完成交易 | |
| 所有權人限制 | 新舊屋買賣需為本人或配偶 | 新舊屋買賣須同一人 |
| 設籍限制 | 所有權人或其配偶、未成年子女 | 所有權人或其配偶或直系血親 |
| 退稅額度 |
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| 申請文件 |
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| 申請方式 |
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| 其他注意事項 |
5 年內不可有出租、營利或執業等情形，否則會追回退稅額。 |
出售土地面積無限制；取得都市土地面積不可超過 3 公畝（約 90.75 坪）；取得非都市土地面積不可超過 7 公畝（約 211.75 坪） |
以上是本篇文章整理的房地合一稅和土地增值稅的重構退稅的相關資訊，提供給準備要換房或想換房的大家做參考！
重購退稅常見問題
重購退稅是退什麼稅？
房屋重購退稅可以申請的退稅有：土地增值稅、綜合所得稅（舊制）以及房地合一稅（新制）3 種，更多詳細資訊請參閱本篇文章。
為什麼重購退稅對換屋族很重要？
因為賣房要繳納的稅很多，且金額多半不小，申請退稅可以大幅減輕換屋族的負擔，更多重購退稅的相關資訊請參閱本篇文章。
賣掉名下房屋，再利用配偶的名字重新買一間房子，可以適用重購退稅嗎？
如果是申請「房地合一稅」的重購退稅可以，但如果是申請「土地增值稅」的重購退稅則不行，詳細資訊請參閱本篇文章。
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