預售屋換約房地合一稅規定更嚴格,房地合一稅試算範例

國稅局近期針對預售屋換約的移轉費用有了新認定,以房地合一稅來試算,對於自售或仲介費用不到 30 萬元的個案,要繳的房地合一稅變得更多。本篇文章將幫大家整理房地合一稅相關資訊,以及試算範例給大家參考。

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預售屋換約房地合一稅認定更嚴格

關於預售換約的移轉費用,國稅局近期有了新的認定:預售屋換約不接受總價 3% 或 30 萬取其低當作成本,只認定已付款項加上獲利的 3% 作為成本,對於自售或仲介費用不到 30 萬元的個案,要繳的房地合一稅將變得更多。

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以千萬預售屋試算房地合一稅

以 1000 萬元的預售屋金額來試算房地合一稅,已經支付給預售屋建商的 100 萬元款項,預售屋換約轉手獲利 100 萬元,若不提供費用證明,45% 的房地合一稅率下,原本要繳 31.5 萬元的房地合一稅,現在則要繳 42.3 萬元的房地合一稅。

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預售屋換約限縮免稅額操作空間

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這次國稅局對於「成本」的認定更加嚴謹,限縮市場上利用 30 萬免稅額的操作空間。

先前官方統計,預售屋換約房地合一稅適用 20% 以下稅率、加上賠本賣屋免課稅案件總計 3006 件,平均每件課稅金額只有 2329 元。

由於過去一段時間房價有一定漲幅,預售屋換約不太可能出現賠售狀況,應該有些預售屋案子利用 30 萬的節稅空間小賺就跑,因此才出現許多免稅或低稅的案例。

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房地合一稅調整後,免稅空間試算

這次預售屋換約房地合一稅費用認定的部分,國稅局主要是針對移轉費用不提出證明文件

過去市場認知是以預售屋總價的 3% 或者 30 萬取其低,等於有 30 萬的免稅空間,因此有些投資客利用此空間短線操作。不過房地合一稅新的認定方法,是依照已付款項加上獲利的 3%,若已付款 100 萬元,獲利 100 萬的狀況試算,以前可以有 30 萬做為費用扣除,現在只能扣除 200 萬的 3%,只剩下 6 萬塊可以扣除,等於關掉利用 3%費用免稅的操作空間。

曾敬德表示,雖然新的房地合一稅認定方式不見得是為了打炒房,但可以看得出各部會都想盡辦法避免市場出現投機空間,預售市場在短期投機退場後,整個市場會漸趨穩定。

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預售屋換約未提供移轉費用證明試算

項目

原本算法

新認定

算法

總價 3% 或 30 萬元取其低

(已付款項+獲利)*3%

1000 萬出售

獲利 100 萬案例

費用

1000 萬*3%=30 萬

費用

(100 萬+100 萬)*3%=6 萬元

房地合一稅

(100-30)*0.45=31.5 萬

(100-6)*0.45=42.3 萬

註:本案例僅供參考,稅務問題請洽各稅務機關

資料來源:信義房屋不動產企研室整理

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