台灣房市在投資客、通膨的影響下，已達到一個觸不可及的境界，在經過政府打房政策後，投資客漸漸出走台灣房市，近期興起了投資海外房地產的趨勢，其中，日本對於外國人買房並無太多限制，所以近期興起了一波日本買房的投資潮。比起投資台灣房地產，日本買房成本較低，但是，在日本買房要三思！在未了解日本買房前，可別傻傻跳錢坑！以下將整理日本買房優缺點，看完再判斷適不適合你吧！
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日本買房優缺點
網路上有不少網友會說：日本買房要三思，主要是日本房地產的制度和習慣，與台灣相比有些許不同，有些人未深入了解清楚，只聽別人說說就傻傻跳錢坑，事後才發現一切和自己想的不一樣而後悔莫及。所以，在正式進入日本買房的投資時，一定要先了解日本買房優缺點有哪些？
日本買房 8 大優點
優點一、日本政治環境很穩定
這也是台灣人近年越來越多人會考慮日本買房的因素之一，相比台灣因為兩岸問題而使得政治不穩定，日本的政治環境長期都很穩定，所以，產權激烈變動的機率很低。若不幸發生戰亂，至少還有國外的資產，不會一無所有。
優點二、日本出租房子投資報酬率較高
通常要投資日本出租房，都會選在東京 23 區內，而每年的表面報酬率 (年租金收入除以購入的房價) 約在 4.0%-6.0% 之間；扣掉房東每年繳交的管理費、修繕積立金、固定資產稅以及各種雜支，實質報酬率 (年租金收入扣除「房東每年要支付的費用」除以購入的房價) 約 3.5%-4.5% 左右，而且這還沒有計入初次租給房客時所拿到的「禮金」，以及每兩年更新一次契約時，約一個月房租的「更新料」。
而在台灣出租房屋的投資報酬率通常不到 2%，也就是投資一間 800 萬的套房，每年僅不到 16 萬的租金收入，月租金僅約 1.3 萬；如在日本用同樣的金額投資套房，每年租金收入可達 32~48 萬，月租金約 2.7~4 萬，是台灣的 2~3 倍 (日本的薪資水準亦是台灣的 2~3 倍)。
優點三、日本房產標示面積不包含公設和陽台
台灣多數的集合式住宅大樓，都會有約 30% 的公設，通常權狀上的登記面積除了室內坪數外，附屬建物 (如陽台、花台) 和公設也會包含在內。但是，日本買房時所指的面積是「專有面積」，也就是不包括陽台、停車位、大廳等公設的面積。
簡單來說，如果有人提到自己在日本買房的坪數大小是 17 坪，這個是指室內實際坪數，而在台灣如果要買每坪單價相同，室內面積 17 坪的房子，台灣必須比日本多付出 3~4 成的金額才能買到。
優點四、日本房價比台灣便宜
同樣是首都，東京的平均房價比台北低，而近幾年日幣不斷貶值，前幾年台幣對日幣的匯率是1：3左右，目前約 1：4.5 (2022年12月)，同樣是 4500 萬日幣的房產，在數年前以 1：3 匯率時買入需花費約 1,500 萬台幣，但現在 1：4.5 的匯率只需要 1,000 萬台幣，足足差了 500 萬！對有興趣在日本買房的人而言，這是投資日本房地產的大好機會。
優點五、日本貸款利率低
日本長期處於低利率，甚至負利率的環境，因此購屋貸款利率也是非常的低，日本當地銀行的房貸利率約介於 0.5%~1% 之間。不過，低利率的貸款，只有長住日本、持有永居權，並符合銀行貸款條件的情況下才能享有，而居住在台灣的投資者，通常僅能透過台灣體系的銀行申辦貸款，而貸款利率也較高。
關於日本買房貸款的介紹，請看：日本買房條件有哪些？日本買房貸款、費用和注意事項看這裡！
優點六、外國人也可永久擁有房地所有權
在日本買房並不會限制身分別，即使沒有日本的公民身分或永住權的外國人，一樣可以在日本買房，且房地的財產權可以自由移轉、繼承，在法律上的保障和稅制上，基本上和日本國民無異。
優點七、日本買房法規保障交易安全
在日本買房，對於買賣雙方的保護相當完善，對於相關從業人員、公司保證金、買賣契約的訂定都有非常嚴謹的規定。雖然這樣增加買房手續的複雜性，但對於不熟悉不動產交易、甚至不諳日文的外國人來說相當有保障。
優點八、日本收租、管理和修繕由代管公司全權負責
日本出租房屋，大部分會委託房屋代管公司進行管理，只有極少數是由房東親自管理。代管公司會幫忙招租、代收租並匯款給房東，也會處理房屋設備修繕等等，因此房東不用費心在管理上面。
看完日本買房優點，接下來就要介紹網友們常常討論的日本買房缺點有哪些。
日本買房 4 大缺點不能忽視
缺點一、每年需繳固定資產稅和都市計畫稅
和台灣一樣，在日本持有不動產也會需要繳納稅金，日本政府會向每年 1 月 1 日當天擁有不動產的所有者，徵收固定資產稅和都市計畫稅，這兩者和台灣的地價稅和房屋稅差不多，通稱「固都稅」。
固定資產稅的計算方式是：固定資產稅評價額（課稅標準額）× 1.4%（標準稅率）；都市計畫稅的計算方式是：固定資產稅評價額（課稅標準額）× 0.3%（上限稅率）。而「固定資產的評價額」是根據「固定資產課稅台帳」所制定，通常會遠低於市價，因此不能直接以購買房價直接乘上 1.4% 或 0.3% 來計算稅金。
日本的固都稅會依據不同物件的條件而有所不同，通常大概是房屋市價的 0.15%~0.3% 左右。但無論是稅率還是稅基，日本的「固都稅」都比台灣的地價稅和房屋稅還要高，所以，這也是有些人奉勸日本買房要三思的原因之一，因為在日本長期持有不動產，要繳納的稅負會比持有台灣不動產還多。
缺點二、每月須繳交修繕積立金
在日本買公寓或大樓這類的集合式住宅，每個月都會要繳納管理費和修繕積立金，比起管理費，台灣人會比較不熟悉「修繕積立金」，簡單來說，就是公寓大樓的修繕公用基金。修繕立積金主要用於公寓大樓的定期修繕，通常 2~3 年就會有一些定期維修保養，不像台灣都是經過 10、20 年，甚至是設備不堪使用時才做大規模更新，這也是為何日本就算是 30、40 年的老房子，狀態看起來也非常好的原因。
修繕積立金的金額，與屋齡及持有面積有關，每個月 5,000~15,000 日幣左右都算正常範圍，隨著屋齡越高，費用也會越來越高。
缺點三、日本地震災害多
日本因位於板塊交界處，自古多地震災害，雖然日本房屋的耐震度都很高，但是碰上大地震時，即使房屋沒倒塌，也有可能增加修繕支出或變成危樓，所以無論想投資或自住，這一點還是要考慮進去。
缺點四、短期買賣不易獲利
如果單純要以租金收入來獲利回本，即使在日本這種房價租金比低的國家，還是不容易，多半還是要透過再出售才能獲利，不過比起台灣，短期要賺取房價價差在日本並不是一件容易的事。日本目前因少子化問題、不動產泡沫化後，空屋率逐年攀升，因此，日本房價的漲幅在短期並不會明顯上漲。再來，日本政府對短期持有不動產者，會課徵「讓渡所得稅」，類似台灣房地合一稅。
「讓渡所得稅」的計算方式為：對於持有 5 年內出售房產會需要繳納 30.63%,；持有 5~10年內出售稅率為 15.315%,；若持有 10 年以上出售，6,000 萬日圓以下的房產稅率為10.21%，6,000 萬日圓以上的房產, 稅率為 15.315%。如為日本居住者，需另加計「住民稅」4%~9%。
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時間 |
5 年以下 |
超過 5 年 |
超過 10 年的持有的減稅特例 |
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居住使用 |
39.63% |
20.315% |
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非居住使用 |
39.63% |
20.315% |
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資料來源：幣愛睦喜國際管理顧問股份有限公司
日本買房優缺點統整
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優點 |
缺點 |
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關於日本買房的注意事項，可參閱：日本買房夯！日圓貶值，在台灣買房不如去日本買？
投資日本房市前，應先了解日本買房優缺點
亞洲人有不少都有「有土斯有財」的思維，在日幣貶值、日本政府不限制外國人買房的因素下，日本逐漸成為亞洲有錢人的買房樂園。然而，投資一定有風險，日本買房要三思，事先了解日本買房優缺點有哪些是必要的，另外還要注意，評估自身條件及需求，而非輕易跟風、傻傻跳錢坑。
本篇文章完整的整理了日本買房優缺點共 12 點，看起來，日本買房優點是多過於缺點，不過，日本房價不如台灣一樣會有明顯的漲幅，未來或許會因為空屋率增加而下跌，再加上日幣貶值、政府政策等等因素，對長期投資的人而言，獲利空間可能不大。而對於計畫自住或養老的台灣人，面對語言、文化和習慣的隔閡，是否能適應和接受，又是另一個要探討的問題了。
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