不管是買房還是租房，人人都怕買到「事故屋 (凶宅)」，買到或租到後，即使沒有真的發生靈異事件，心裡多少也會「毛毛的」，總覺得有不乾淨的東西在屋內，更麻煩的是，事故屋的房價通常會比市價低，且轉手不易。對於事故屋定義，每個人的認知不同，而內政部函釋和法院判決的觀點也有所不同，本文將根據內政部的相關法律，說明事故屋定義，同時介紹，實務上法院判決案例有哪些不同。
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事故屋定義
社會大眾的事故屋定義
事故屋定義 (凶宅定義)，在一般大眾的認知是指房屋內曾發生枉死、他殺、含冤或恨而自殺等非自然死亡事件，而這類的房屋可能因為人們心理因素或其他非科學能解釋的原因，導致靈異事件頻傳，這就是多數人認定的事故屋定義。
事故屋這個名稱的由來，可能來自於日本，因為台灣的人們普遍稱「凶宅」，而凶宅在日語中被稱作「事故物件」或「事故屋」。
台灣法律上的事故屋定義 (內政部凶宅定義)
而目前在台灣法律上的規定，事故屋定義並不明確，唯一對於事故屋定義有具體描述的，只有內政部 97 年有頒布過一個函釋，而其對於事故屋定義如下：
「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為而致死（如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭）；
但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。」
事故屋認定要件
看完上面的事故屋定義，想必很多人是有看沒有懂，簡單來說，內政部所發布的函釋說明了事故屋定義須同時符合以下 3 項要件：
一、房屋內發生過凶殺或自殺事件 (原因)
內政部的事故屋定義，認定上不包含自然死亡，如：老死或病死；意外死亡也不算，例如：吸毒暴斃、失足墜樓。而且，如果命案發生在住宅公共區域，如中庭、停車場、騎樓等也不符合內政部凶宅定義。
二、凶殺或自殺的發生地為專有部分 (地點)
若是人死亡的地點不是在屋內，而是在社區的「公共空間」，例如：中庭、停車場、騎樓等等，也不符合內政部凶宅定義。
三、發生凶殺或自殺事件是在賣方持有產權的期間 (時間)
內政部的事故屋定義最後一項要件，限定了只有在賣方持有房屋所有權的期間，有發生凶殺或自殺案件，才算是事故屋。換而言之，若是有人以低價買入凶宅，在持有房屋的期間並未發生凶殺或自殺案件，當再轉手之時，便不符合內政部凶宅定義了。
關於事故屋定義的介紹，亦可參考：凶宅定義為何？跳樓、意外死亡算嗎？內政部凶宅定義一次看！
事故屋的法院判決案例
不過，由於內政部函釋的法律位階並不高，對法官在裁判時並無拘束力，因此，實務上法官在判決和事故屋相關的案子時，不見得會參考內政部函釋的凶宅定義，以下介紹 3 個和事故屋有關的法院判決案例：
一、自然身故陳屍屋內多日
在過去法院判決案例中，有人雖為自然身故 (老死或病死)，但因陳屍多日未及時殮葬而屍身腐朽、血水浸漫並導致惡臭，法院判決時認為，這樣的情況，在主觀上給人一種「凶死而未得善終」的感覺，最終法院判決該房屋為事故屋 (凶宅)。
二、一氧化碳中毒死於屋內
一名女子買下一間房屋後發現，該房屋曾經發生 5 人因一氧化碳中毒而死於屋內的事件，而賣方從未告知，因而向法院提告，最終，法院判決屋主賠償全數買賣價金。
這個法院判決案例中，法官認為，凶宅並沒有法律或實務上的明確定義，內政部的函釋見解對法院裁判並無拘束力，而經調查後發現，原屋主確實因擔心交易價格下降而刻意隱瞞「意外致死事故」，因此屬於交易上的重大瑕疵，等於同意買方認為自己買到事故屋的看法。
三、頂樓加蓋死人頂樓戶不算凶宅
一位先生買了一間五層樓公寓的頂樓後，才得知該棟公寓原本有頂樓加蓋，但因一場大火燒死了 3 人後而拆除，該先生認為自己買到事故屋，因而向仲介和賣方提告。
法院判決時認為，買方買的是 5 樓，即使頂樓加蓋是屬於 5 樓住戶使用，但加蓋的部分早已燒毀，且頂樓加蓋本身並非買賣契約的標的物之一，所以，最後法院判決全案不起訴。
事故屋定義雖有內政部函釋說明，到法院還是法官說了算
- 原因：房屋內發生過凶殺或自殺事件
- 地點：凶殺或自殺的發生地為專有部分
- 時間：發生凶殺或自殺事件是在賣方持有產權的期間
儘管根據內政部凶宅定義，要在賣方持有時間發生兇殺或自殺，且兇殺或自殺的地點要在專有部分 (房屋內或陽台)，才能被列為事故屋，不過，法院判決案例中，也是有一些不符合內政部凶宅定義的要件，卻判定為事故屋的例子，例如：房屋內有人因一氧化碳中毒身故、自然身故陳屍屋內多日，當然，也有一些法官會採用內政部凶宅定義，判決房屋是否屬於事故屋。
只能說，因為內政部的函釋法律位階不夠高，所以從法官的角度來看，事故屋不算有明確定義，而和事故屋相關的法院判決，就是由法官自己自由心證。
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