央行近期公布 2022 年 12 月五大銀行新承做房貸利率升至 1.864%，已是連 13 升並創下 7 年新高，隨著房貸利率上漲，房貸族的利息負擔也愈來愈重。找尋貸款利率低的金融機構辦理房貸、轉貸，已經是每個購屋族、房貸族必做的功課之一了！除了銀行，農會也算是金融機構的一環，今天，就帶大家一起來了解農會房貸好過嗎？以及 Mobile01 論壇和 PTT 板上關於農會貸款利率和資格條件相關討論。
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農會房貸好過嗎
關於「農會房貸好過嗎？」這個問題，首先需要知道，農會的放貸並不受到《銀行法》的控管，相關限制較銀行少，所以農會房貸的利率、貸款成數都有機會比銀行佳，舉例來說：相同的房屋標的，銀行的貸款成數可能是 6~7 成，但農會的貸款成數卻可以到 8 成。
而在借款人條件的審核上，不少人都誤以為只有農民身分的人，才可以有資格申請農會貸款，實際上，很多大型農會承做了相當多的房貸業務，且在承做房屋首購貸款時並無太多身分資格限制，只要有房屋作擔保品即可，另外，由於農會不像銀行有強大的個資資料庫，因此，在借款人的條件審核上也會比銀行來得寬鬆。
綜合以上的資訊，可以推斷出，相比於銀行，農會房貸算好過的。
農會房貸利率和條件
銀行在承辦房貸時，對於某些沒有分行、業務較少的區域，貸款成數就會較低、利率較高，因此，如果所購買的房屋是在較偏遠的小鎮，直接考慮像農會這種小型的在地金融機構，是可以拿到比較優惠的條件的。
下面以彰化市農會房貸利率和條件為例，給大家作參考：
一、新屋專案貸款
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房貸條件 |
說明 |
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房貸利率 |
2.125% (一段式利率) ※ 以上利率按本會月調型指數型房貸指標利率 (現為1.465%) 機動計息 |
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借款人資格條件 |
年滿 18 歲本國國民 |
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擔保房屋條件 |
屋齡 5 年內的房屋 |
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貸款期限 |
最長 30 年 |
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還款方式 |
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寬限期 |
最長 2 年，惟無電梯公寓最長 1 年 |
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提前清償違約金 |
自貸放日起 3 年內清償並塗銷者，依核貸金額 (逐年遞減 5%)，計付 1% 違約金 (逐年遞減 0.1%)。 |
資料來源：彰化市農會官網 (2023 年 2 月)
二、首次購屋專案
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房貸條件 |
說明 |
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房貸利率 |
首二年 1.935% 第三年起 2.085% ※ 以上利率按本會月調型指數型房貸指標利率 (現為1.465%) 機動計息 |
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借款人資格條件 |
年滿 18 歲本國國民，名下無自用住宅為購置或興建自用住宅者 |
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貸款期限 |
最長 30 年，惟屋齡加貸款期間不得超逾 50 年 |
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還款方式 |
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寬限期 |
最長 2 年，惟無電梯公寓最長 1 年 |
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提前清償違約金 |
自貸放日起 3 年內清償並塗銷者，依核貸金額 (逐年遞減 5%)，計付 1% 違約金 (逐年遞減 0.1%)。 |
資料來源：彰化市農會官網 (2023 年 2 月)
從上表彰化市農會房貸的貸款條件看來，農會房貸利率部分並沒有比五大銀行行庫來得優惠，但對於非都會區、較偏鄉的房子而言，要在銀行爭取到較高的貸款成數並不容易，因此，以本身房產的條件和所在的區位不夠好這而言，農會房貸或許是較佳的選擇。
Mobile01 網友對農會房貸好過與否、利率和資格條件的看法
在 Mobile01 論壇上，經常有網友發文想了解「房貸該找農會或是銀行」，以下整理 Mobile01 網友們對於農會房貸的相關見解：
一、農會房貸好過件且條件可能比較優惠
不少 Mobile01 網友皆表示，農會房貸不僅好過件，在貸款條件上也比銀行優惠，尤其如果借款人有特定資格條件，例如：職業為軍公教人員、上市上櫃公司的上班族等等，利率部分可以再減碼。
二、農會房貸鑑價有可能較保守
雖然前面提過，農會對於鄉村區的房屋，會願意提供比銀行還多的貸款成數，但是，有一名 Mobile01 網友分享了自己的經驗，卻表示農會房貸鑑價比銀行保守，可見每個地區的農會貸款的規則會略有不同，並非找農會房貸就一定能借到高額度。
三、從未和農會往來者，房貸條件未必優惠
有 Mobile01 網友認為，房貸和銀行或農會申辦並無太大差別，如果你和農會平時並無往來，農會對於借款人的條件並不會了解太多，所以在決定貸款條件時，除了個人信用聯徵外，幾乎只能看擔保品 (房屋) 來決定房貸利率和成數，如果要爭取較好的貸款條件，找薪轉銀行或許會更好。
關於個人信用聯徵的介紹，請看：什麼是信用評分與信用瑕疵？買房賣房必備知識
從 Mobile01 的分析看來，雖然農會房貸好過件，但是利率和成數仍不一定優於銀行，仍需要視借款人個人的條件而定。
PTT 網友對農會房貸好過與否、利率和資格條件的看法
在 PTT 板上，也有不少網友討論農會房貸的相關議題，以下整理 PTT 網友們對於農會房貸好過與否、利率和資格條件的相關看法：
一、借款人身分資格、背景影響房貸額度和條件
對於房貸好過這點，多數的 PTT 網友都是表示贊同的，但對於貸款條件是否較銀行優惠，PTT 網友們則有不同的看法，有些人覺得，農會房貸估價偏保守，和農會申辦房貸無法借到想要的額度；有些人則覺得，農會房貸會提供軍公教人員較高的貸款成數、較低的利率，是比銀行房貸的好選擇。
有一些對於農會體制較了解的 PTT 網友則說明：「沒關係的額度保守，有關係的額度超高」，簡單來說，農會是一個「裙帶關係」很明顯的組織，只要關係到了，房貸想要低利率、高成數，完全不是問題；若是完全沒關係，房貸擔保品條件又很普通，那麼農會房貸並不會提供到比銀行還優惠的貸款條件。想要和農會借到理想的房貸條件，借款人的身分資格、背景，農會還是相當重視的。
圖片來源：shutterstock
二、農會房貸還款方式以本金平均攤還為主
有 PTT 網友指出，雖然明面上，農會房貸的還款方式有「本金攤還」和「本息攤還」 2 種，但實際上，農會房貸的還款方式以「本金攤還」為主，而銀行房貸的還款方式則是以「本息攤還」為主。而採用「本金攤還」的還款方式雖然省利息，但是前面幾年的還款金額高，壓力較大。
以房貸 600 萬元、年利率 2.025%、貸款期限 30 年、無寬限期來試算，若採用本息平均攤還法，每月還款金額為 22,252 元；若採本金平均攤還法，第一個月繳 26,792 元，之後金額逐漸遞減，到了第 163 期 (第 13 年) 每月還款金額才會於本息平均攤還法。
關於本金攤還和本息攤還的介紹，請看：本息攤還、本金攤還意思？試算房貸還款最划算方式
三、農會房貸手續費低、可不用買房貸壽險
不少 PTT 網友認為，農會房貸利率、成數和其他貸款條件並沒有比銀行優惠，不過，農會的房貸手續費比銀行低，以彰化市農會房貸為例，每筆房貸手續費約 1,000~2,000 元，若具有農會會員身分則可免收，而銀行的房貸手續費，最基本要收 2,000~5,000 元左右。
另外，在農會辦理房貸時，房貸壽險可以選擇是否要加買；而在銀行辦理房貸時，很多時候都會被要求加買「房貸壽險」，貸款利率和成數才會比較好。
關於房貸壽險的介紹，請看：房貸壽險需要嗎？房貸壽險優缺點一次看懂！
農會房貸好過件，但貸款利率和條件未必最優惠
根據 Mobile01 和 PTT 網友們的討論和分享，可以整理出以下 6 點農會房貸的特色：
- 農會房貸好過件且可能比較優惠
- 農會房貸鑑價有可能較保守
- 從未和農會往來者，房貸條件未必優惠
- 借款人身分資格、背景影響房貸額度和條件
- 農會房貸還款方式以本金平均攤還為主
- 農會房貸手續費低、可不用買房貸壽險
由於農會不受《銀行法》列管，在放款業務方面，可以有較多的彈性調整房款利率和成數，所以，只要借款人和作為擔保品的房屋條件好，房貸就有機會爭取到比銀行低的利率、貸款成數到 8 成。但是，並非所有人都可以申請到最優惠的條件，根據 Mobile01 和 PTT 網友們的說法，軍公教人員、上市上櫃公司上班族，以及和農會「有關係者」，才有資格爭取到最優惠的房貸條件。
雖然農會承做放款的手續費比較低，且不要求借款人一定要加買房貸壽險，但採用「本金攤還法」的還款方式，對首購族而言就是相當不利的貸款條件，畢竟首購族多屬於年輕人，買房前幾年經濟條件可能尚未穩定，而房貸又是前幾年要繳比較多錢的情況下，借款人可能要當好幾年的「月光族」。
每間金融機構都有偏好核貸的產品，建議大家可以農會和銀行都詢問，並多詢問幾家，再比較哪一種房貸方案最適合自己，評估的條件包含：利率、貸款成數、貸款年期、有無寬限期、手續費和是否要購買壽險或其他金融商品等等，如此一來，才能找到真正適合自己的房貸喔！
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