買房要留意的注意事項很多，特別是購買預售屋，由於交易時間長，在看屋時又看不見房屋實體，因此要留意的注意事項比起成屋多了許多。本文將整理 PTT 網友們討論的 10 項買預售屋注意事項，讓大家可以一次了解買預售屋時要留心的重點有哪些，藉以減少不必要的消費糾紛。
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買預售屋注意事項
一、根據收入水準選擇適合的物件
買預售屋的好處，就是自備款較低還能分期繳納，也因此很容易吸引到一些經濟狀況不足以支付頭期款或房貸，卻還是硬著頭皮買房的人。在 PTT 板上就經常有網友詢問「自備款不足怎麼辦？」、「貸款成數不足怎麼辦？」或是「房貸繳不出怎麼辦？」等等。
從 PTT 網友們的這些問題，可以看出很多人買房時，都沒有作好財務規劃，最終導致工程款或房貸繳不出，除了失去房子外，還可能因為違約要賠付建商違約金。
建議大家在買預售屋，要仔細評估自己的每月收入可以負擔得起的房價為何，才不會買了預售屋後，因繳納不出工程款或房貸而成了成為「斷頭戶」。
想了解如何估算自己負擔得起的房價，請參考：購屋能力試算
二、確認建案已請領到建造執照
根據法令規定，預售屋若要公開銷售，一定要是在取得建造執照 (建照) 之後，因為在尚未取得建照前，有很多不確定性，建商有可能最終因為建照申請不下來而無法興建，也有可能會在收取消費者的訂金後就捲款潛逃。
建議大家可以上各縣市政府提供的「各項執照的存根系統」查詢，只要輸入「門牌地址」、「地段地號」或是「執照號碼」，就可以查到相關資訊囉！
三、留意預售屋平面圖「圖騙」
有不少網友在 PTT 板上表示，買預售屋注意事項中，最常見的就是要留意「預售屋平面格局圖 (傢配圖)」的「圖騙」問題，有些格局明明坪數很小，但在預售屋平面格局圖上卻設計為 3 房，若近一步了解就會發現，預售屋平面圖上每個房間空間、門的尺寸和家具都超小，彷彿是給「哈比人」使用的。
那麼，究竟要如何判斷預售屋平面圖是否有「圖騙」的問題呢？一名從事設計相關工作的網友在 PTT 上分享，首先要計算的是室內實際坪數大小，若以公設比 33% 來計算，室內 + 陽台 = 25 坪 X 67% = 16.75 坪，依照下圖的比例扣掉陽台坪數，推出室內實際坪數大小約 15 坪。
以下面這張預售屋傢配圖為例，房屋格局設計為 3 房 2 廳 1 衛浴，而且每個空間大小差異不大，由此就可推斷，每個空間應僅有 2~3 坪大。
想了解更多關於預售屋平面格局圖怎麼看，可以參考：預售屋平面圖怎麼看？看懂平面格局圖符號、尺寸讓你看房不踩雷！
四、選資本額較高的大建商
許多 PTT 網友都會建議，若要買預售屋，挑選大建商比較不會遇到房子蓋不出來，最終成爛尾樓的情況，雖然無法確定大型建商一定不會倒，但可以確定這些建商資本雄厚，倒閉機率較低。以 2022~2023 年來看，北部出現的 2 個爛尾樓的建商，皆屬於中小型建商，而近期國際間陸續傳出好幾個國家的大型建商倒閉或信用違約事件，所以選擇好建商已成為買預售屋重要的注意事項之一。
這邊建議在購買預售屋時，最好要選擇資本額超過 2,500 萬的建商，而這個標準是源自於早期開設建設公司的資本額門檻為 2,500 萬 (現今已取消資本額門檻)，如果一間公司的資本額連一間房的價值都沒有，很難想像這樣的公司有能力可以蓋出一整個預售屋建案。
※ 建商的資本額可上「商工登記公示資料查詢服務」查詢 。
五、契約書建材設備品牌是否與實際一致
從 PTT 板上網友們的討論可以看出，建材設備的品牌、產地，常是買預售屋產生爭議的原因之一，因此也是需要留意的一項買預售屋注意事項。就有 PTT 網友分享，自己的預售屋買賣契約書上，並沒有寫電子門鎖和氣密窗會和預售屋廣告 DM 上的一模一樣，而代銷的說法是：「預售屋材料本來就會改變阿，一定給你們同材質甚至更好的。」，然而實際上卻不見得是如此。
這邊建議大家在預售屋簽約時，最好將預售屋買賣契約書上，建材、設備的相關條款改為：
「除經買方同意、不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代」
如此才能確保建商不會隨便拿次等建材忽悠過去。
六、了解履約保證機制種類
目前內政部已規定，預售屋銷售必須提供履約保證機制，不過履約保證有 5 種，包含不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保和公會連帶保證，並非每一種履約保證機制都可以給予購屋者足夠的保障，在這 5 種履約保證機制下，對購屋者的保障程度從最佳到最差可參考下列資訊：
價金返還之保證 > 不動產開發信託 = 價金信託 > 同業連帶擔保 = 公會連帶保證
「同業連帶擔保」和「公會連帶保證」這 2 種履約保證機制，實務上比較少見，但其保障效力形同虛設，因此也不建議使用。
七、確認交屋保留款是否為 5%
交屋保留款是保障買方在預售屋驗屋不過時，可以先扣留的一筆款項，待建商將驗屋不過的項目、瑕疵處理完畢後，再將扣留的交屋保留款給付給建商，可以說，交屋保留款是買預售注意事項中不可忽略的權益之一。
在 PTT 板上有不少網友分享，有些建商的預售屋交屋保留款可能僅有 5 萬，而不是依照內政部規定的房地總價 5%。這些建商通常會以「個別磋商條款」，將交屋保留款設定在 5~10 萬，然而，根據《消費者保護法》第 17 條，這樣的作法其實是無效的，主管機關可要求限期改善，屆期不改正可處以 3 萬~30 萬元以下罰鍰，而第 2 次限期仍未改正則最高可處 5 萬~50 萬元罰鍰。
八、小心銷售人員的話術
預售屋的銷售人員，經常會使用各種話術，例如：建案賣太好所以房價要漲、建案已經銷售 8 成要買要快等等，促使消費者衝動購買，因此，買預售屋注意事項之一，就是不要太相信預售屋銷售人員的話。
一名網友在 PTT《home-sale》板上分享，自己因為有換屋需求而在高雄看上了一間預售屋，並與銷售人員約好 3 天後會去下定，但沒多久 PTT 網友就接到銷售人員告知，由於該建案已出售了 7 成，公司開會決定價格要調漲 10~20%，網友聽了之後立馬趕緊下定，原本以 1,700 萬成交，但之後銷售人員自動降價成 1660 萬。
隨後 PTT 網友回家與律師朋友仔細研究預售屋買賣契約書後，發現契約中有很多問題，之後又因為網友工作要調職，所以最終決定不買了。預售屋銷售人員為了挽留客戶，開始用會扣手續費等各種理由和話術，希望網友不要退訂，不過，該名 PTT 網友早已了解到，知道銷售 7 成、手續費都是並非真實的，所以退訂時毫不猶豫。
建議大家在面對預售屋銷售人員時，最好要保持著「平常心」，不要被銷售人員的話術所影響，預售屋的銷售人員經常會利用話術，讓消費者覺得自己如果不趁早下訂就會買不到房子，實際上，很多時候售人員說建案「已經賣了 X 成」、「之後要漲價了」，可能都並非事實，只是為了督促消費者盡早下訂。
九、樣品屋只有格局配置能參考
由於預售屋在銷售時並沒有房屋實體可以參考，為了讓購屋者能夠更清楚的了解預售屋建案完工後「可能的樣子」，多半都會在接待中心搭建「樣品屋」供購屋者參考。有很多網友都曾在 PTT 板上分享，自己購買的預售屋實品和當初所看到的樣品屋差異很大！因此，買預售屋注意事項中，其中一項便是：不要太相信樣品屋。
很多預售屋樣品屋的家具都是訂製的，比一般市售的家具規格小一號，在室內設計師專業的設計規劃下，只用眼睛看、沒有實際使用，很難察覺這個樣品屋有什麼問題。
以下圖為例，圖中是一個開放式廚房，其中的餐桌可以代替作中島使用，乍看之下非常有巧思，實際上這種設計實際使用時會有很多困擾，最大的問題在於，餐桌和料理台的距離太近了，如果要使用瓦斯爐或水槽時，餐桌的椅子一定要與餐桌靠攏才會有空間，簡單來說，在這個設計下「廚房」和「餐桌」根本無法同時使用，除非靠料理台那側不放椅子。
不過，這也並非表示樣品屋全然不可信，大多數預售屋的樣品屋還是會按照建案各個房型坪數，打造出 1:1 的空間，所以空間坪數、格局配置還是有參考價值，但如果是坪數較小的樣品屋，要特別留意是否有面牆，有時為了讓室內設計師方便規劃、樣品屋視覺效果更好，會刻意拆除其中一面牆來增加空間。
這邊建議看預售屋樣品屋時，要想像多數的家具、家飾都不存在，專注於格局和室內空間大小是否符合自己的需求。另外，最好拿捲尺量量看，房間內的床和櫃子，是否和自己平常使用的尺寸相符。
十、確認哪些費用應由建商負擔
對於第一次購買預售屋的人來說，經常會不太清楚買方和建商各別應負擔的費用有哪些。基本上，自來水、電力管線、瓦斯內管線的相關費用應由建商負擔；印花稅、契稅、代書費及相關規費則由買方負擔。而地價稅、房屋稅、水電費和管理費等，則會根據交屋日拆算建商和買方各應負擔多少。
較常會有疑問和爭議的，是瓦斯外管費用的部分，根據目前的規定，該費用由買賣雙方自行協議，若未協定則由建商負擔，實務上，多數的建商都會在買賣契約書中載明，瓦斯外管費用由買方負擔。
留意買預售屋注意事項，購屋不踩雷！
本篇文章整理了 PTT 網友們經常討論的買預售屋注意事項共 10 點，詳情如下：
- 根據收入水準選擇適合的物件
- 確認建案已請領到建造執照
- 留意預售屋平面圖「圖騙」
- 選資本額較高的大建商
- 契約書建材設備品牌是否與實際一致
- 了解履約保證機制種類
- 確認交屋保留款是否為 5%
- 小心銷售人員的話術
- 樣品屋只有格局配置能參考
- 確認哪些費用應由建商負擔
除了上述的 10 點買預售屋注意事項外，其實買預售屋還有很多注意事項要留心，從看房、簽約到交屋，每個流程階段都會有需要注意的一些注意事項。買房是人生大事，許多人一生只買得起一棟房子，所以，多花點時間研究各項買預售屋注意事項，就能幫助購屋者在買預售屋時不踩雷，順利找到心儀的房屋喔！
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