近幾年，台灣開始積極推行「都市更新」，究竟都市更新是什麼意思？都更的好處、壞處以及條件又為何呢？相信很多人都不太清楚。儘管台灣都更推動的速度相當緩慢，但是未來都更案只會增多不會減少，為了幫助大家更好理解都市更新，本篇文章特別整理了「都市更新懶人包」，讓大家可以更快認識都市更新是什麼，以下就一起來看看吧！
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都市更新是什麼？
將都市計畫範圍內的老舊建築重建、整建或維護
都市更新，簡稱「都更」，其的意思是指在都市計畫範圍內，將過於老舊的建築物、設施進行汰舊換新，一般都市更新的進行方式，可透過「重建」、「整建」或「維護」來進行。
都更的最大目標為公共利益
都市更新的主要目的是：公共利益，透過都更，可以將既有的土地重新規劃、再開發，讓都市的各項機能煥然一新、改善居住環境和市容，居民可以有更完善的設備和更舒適的環境。
都市更新的 3 種方式
前面提到了，都更進行的方式有：重建、整建或維護，以下就來詳細介紹這 3 種都更方式：
都市更新方式一、重建
在報章媒體看到的許多都更案，多半都屬於「重建」，也就是會整個社區的建物都打掉重練，通常區域內房屋平均屋齡若超過 40 年以上，就會採行此種都市更新方式。
由於重建是屬於相當浩大且耗時的都更方式，政府在審議流程上也會較繁瑣，而在重建時，原先的住戶須暫時住在別處，等待新建築完工、落成後再搬回來，如果都更整合的過程中有「釘子戶」，那麼整個都更案延宕 10 幾年都無法完工都是有可能的，這也是目前都更重建需要克服的主要問題。
都市更新方式二、整建
都市更新的整建，通常應用於都市區域內並沒有太多要調整的的情況，建築物可能有點老舊，但只要將其不足的設備或損壞的部分補足即可，最常見的例子就是「老屋拉皮」，也就是將建築物的外牆做一個全方面的整新，費用需由住戶共同分擔。除此之外，增設電梯也是一種常見的都更整建方式喔！
都市更新方式三、維護
維護算是都市更新的 3 個方法中，最簡單的做法，許多人都不知道，維護也可以是都更的一種方式。維護通常是應用在建築物沒有需要重建或更新設備，所以，只要做一些能保持建物或設備持續正常運作的維護保養即可。
都市更新好處
都市更新的好處，大致上可分為以下 5 點：
一、增加居住安全性
都市更新最大的好處，就是「增加居住品質及安全性」，25 年以上的房子因為適用的法規不同，許多建物並沒有考量抗震度，所以並不如現代新建物耐震，再加上過去有一些老舊建物沒有消防通道，因此在公共安全設計方面有很多不足之處，唯有透過都市更新，才可以提高居住安全性。
二、增加居住品質
老舊房屋的水電管線、防水工程多半因為年代久遠而較容易出問題，導致漏水或壁癌等問題，所以，如果能做都更，住戶們的居住品質就可以獲得大幅度的提升。
三、房屋價值提升、易增值
都市更新最吸引人的好處，就是當舊房子重建為新大樓後，房價往往會向上攀升。一般來說，地段好、市場行情佳的，都更後房價可能直接翻倍漲，而屋主若是在趁機將房屋出售或出租，就可以賺到可觀的利潤。
四、享有都市更新獎勵
政府為了鼓勵民眾自主辦理都市更新，特別提供了容積獎勵和補助，只要符合資格，就可以申請。
更多關於都市更新容積獎勵的介紹，請看：【都更獎勵表】台北市、中央都更獎勵辦法的容積上限和獎勵項目
五、享有稅賦減免
最後一個都市更新好處，就是稅捐減免優惠啦！政府對於辦理都更的人，可享有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等的減免優惠，詳細資訊須依據土地所在縣市政府的公告為準。
都市更新壞處
都市更新有好處，自然也有壞處，而其壞處大概有以下 4 點：
一、建物使用坪數變小
雖然許多人都希望都更後分回的條件可以「一坪換一坪」，但實際上要能一坪換一坪並不容易，因為都更後的房屋會增加一些舊有房屋沒有的「必要公共設施」，所以，一般情況下，如果沒有額外的容積獎勵，都更後的房屋室內坪數就會變得比較小，而這項壞處也經常導致民眾不願參與都更。
想了解更多關於都更「一坪換一坪」的介紹，請看：都更一坪換一坪是錯誤期待嗎？先看都更分配面積試算
二、等待時間可能很長
通常一個重建都更案需要 3~5 年才能完工，不過實際上，都更時間經常會受到各種因素而不斷延後完工日，例如：都更案的規模、改建難度、居民配合度等等。其中，最常導致都更案進度停滯不前的原因，就是產權複雜和「釘子戶」的問題，這類的都更案，整合期可能就至少要 10 年起跳。
三、未來居住成本增加
一般都市更新後的房屋，公設比都會比舊屋來得高，在管理費方面也會因此而調漲，除此之外，每年要繳納的房屋稅，很可能是舊屋的好幾倍，所以，對屋主來說，參與都更後，雖然獲得較安全且舒適的房屋，但每個月的居住成本也增加了，這項壞處也使很多想參與都更的人們卻步。
有關房屋稅的計算方式，請參考：房屋稅試算：房屋稅大概多少？稅率、計算公式和線上試算
四、可能遇到不肖建商
常見的都市更新案在辦理的過程中，建商可以掌握比地主更多的資訊，而一般民眾，多半對都市更新相關法令和建築工程了解不多，或是完全不懂。若是在辦理都更的過程中，遇到不肖建商，就有可能會遭遇到偷工減料、分配房地計算不透明、低估房屋價值、提供假消息，甚至是違約直接不蓋了。
想了解如何判別不良建商，可參考：不良建商名單怎麼查？找不良、優良建商名單靠這 8 招！
都市更新條件
許多人都會問「我家可以都更嗎？」，這顯示出多數人普遍對辦都更所需的條件不熟，而基本的都市更新條件，可歸納為以下 3 項：
一、建物屋齡條件
- 30 年以上合法建築物之重建
- 20 年以上合法建築物之整建、維護
※ 符合其中一項條件即可！
二、建物範圍條件
都更建物必須要在「都市計畫範圍」的區域內。
※ 可至「都市更新處」網站查詢細節。
三、基地規模條件
一般要辦理都更，基地規模需達到面積 ≥ 1000㎡，若是面積 ≥ 500㎡ 則需經都更審議會同意。
都市更新流程
對於都市更新的流程，相信多數人都不太清楚，以下就來簡單介紹都市更新流程及其內容：
一、初步整合
流程第一的初步整合，可說是都更案推動最耗時間的部分，整合時間的長短，是都更案是否能順利推動的關鍵點，完成整合後，都市更新計畫範圍的土地所有權人、住戶才能正式進入行政流程。
二、提出都市更新事業概要
從這個流程開始，就是都更計畫案正式提出的時刻，辦理都更的實施者須報送都市更新事業概，也就是都更計畫的構想，供地方主管機關審核，內容須包含都市更新計畫範圍。
三、提出都市更新事業計畫
都市更新事業概要審核通過後，為了確保都市更新案能順利進行，實施者須提出實質的規劃細節，其中內容須包含主導者、建築設計、安置計畫、容積獎勵、財務計畫等。
四、權利變換計畫
都市更新事業計畫中的內容審核通過後，接著就可以提出「權利變換計畫」，其內容須包含針對更新前、後權利價值估價，選配程序，更新成本提列等。而這個流程審核通過後，整個都市更新事業計畫的行政程序，就算完成囉！
五、重建工程
都市更新事業計畫已經確定且沒問題，再來就是要進行後續拆除與重建作業的流程，在這個流程中，需要辦理的有申請建照、發包施工，當新的建物完工後，就可以交屋。
更多關於都市更新流程的介紹，請看：【都市更新流程圖】台北市公辦、自辦、民辦都更程序步驟參考
都市更新懶人包
本篇文章介紹的所有重點整理如下：
| 項目 | 內容 |
| 都市更新是什麼 | 將都市計畫範圍內的老舊建築重建、整建或維護。 |
| 都更好處 |
|
| 都更壞處 |
|
| 都市更新條件 |
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都更好處、壞處皆有，大家可以評估後再做決定
都市更新是將都市計畫範圍內的老舊建築重建、整建或維護，使其能煥然一新，滿足市民們的生活需求、促進公共利益、經濟發展，並改善整體市容。不過，都市更新並非只有好處，沒有壞處。
從前面的都市更新懶人包看來，都更好處比壞處多了一點，不過，建議大家可以確認自己能接受都更壞處，再來考慮是否要辦理都市更新喔！
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